编者按：疫情之下的2020上半场收官，经历了风雨飘摇、几近停摆的一季度，又在二季度涅槃重生、乘风破浪。上市房企半年业绩到底如何？风财讯【直击半年报】特别栏目，多维解读房企眼中“最难熬”半年的成绩单。

文|黄小妹 来源|风财讯

前脚发布亏损半年业绩，后脚被评级机构纷纷下调目标价，并获“减持”投资评级，比起恒隆地产，九龙仓置业上半年的日子更难过。

上半年，九龙仓置业基础净盈利减少26%至38.44亿港元，投资物业减少23%至38.53亿港元，酒店则由盈转亏。

九龙仓置业在半年报中直言，面对前所未见的疫情爆发，集团亦不能幸免于难。入住率暴跌至个位数的酒店业务，以及不愿披露零售额的商场物业最让管理层头疼。

九龙仓置业下半年能否走出至暗时刻，靠天还得靠自己。

酒店损失“惨重”

翻看九龙仓置业的半年报，“亏损”一词出现了29次。可窥见九龙仓置业上半年有多难熬。

中期报告显示，九龙仓置业上半年收入减少20%至67.75亿港元；营业盈利减少21%至52.11亿港元;九龙仓置业基础净盈利减少26%至38.44亿港元;若计入投资物业重估亏损净额73.5亿港元（去年同期盈利18.06亿港元），股东应占集团亏损达44.54亿港元（去年同期盈利69.89亿港元），倒退接近115亿港元；每股基本亏损为1.47港元。

从营业收入、到净利润、到股东应占利润都坐上了滑梯。事实上，早在今年4月下旬，九龙仓置业接连发布了两则中期预警公告。

首次预警公告中，九龙仓置地表示受极端市况影响，集团投资物业和酒店可能录得未变现重估亏损。第二则预警公告中，九龙仓置地再次对外释放“亏损”消息。

业绩不如预期，九龙置业纷纷遭遇评级机构下调目标价、下调每股盈利预测，甚至获“减持”投资评级。

花旗指九龙仓置业处于黎明前最黑暗的时期，负面因素已反映。花旗降其目标价至36.4港元，买入评级。

高盛预计，从去年中至明年底，大型商场的零售租金将下降35%，而九置对今年下半年前景仍然不确定，故下调九置2020年至2022年每股盈利预测2%至3%。

摩根士丹利发布报告称，九龙仓置业2020年上半年业绩和派息逊于预期，下半年派息或进一步减少，因租赁和零售销售依然疲软．该行予其“减持”投资评级，目标价由30港元下调6.67%至28港元。

管理层方面，对各项业务亏损的局面感到焦虑。吴天海在业绩会上表明，“九龙仓置业过去半年能做的是，首要的并不是进攻，反而是平稳现在的情形，最重要的还是开源节流。开源方面有着若干限制，在这样的环境下，公司仍然是尽量想办法，特别是酒店。”

中期报告显示，九龙仓置业酒店业务入住率出现暴跌，旗下马哥孛罗香港酒店、港威酒店及太子酒店等平均入住率跌至20%，导致收入、盈利大受打击。期内，酒店收入下跌72%至2.56亿港元，营业额亏损2.43亿港元，2019年同期为收入9.06亿港元、盈利1.39亿港元。

酒店业务的损失令管理层感到头疼，“今天来说，酒店当然是一个很头痛的问题，不只是我们，是全港、全球很多酒店头痛的问题。”吴天海如是表示。

疫情情况下，香港进行出入境的管制，访港旅客节节下滑，由今年1月份320.78万人次降到5月份的8139人次。吴天海表示，九龙仓置业能做的就是多发掘一些本地市场，这也是开源的一个方法。

下半年能否扭转亏损态势，吴天海也无法保证，”至于下半年的情况，我不能预测。我们只能怀着一个向好的期望去看，但是到底发展成如何，没人能够知道。”

“现金奶牛”海港城空置率创纪录

香港疫情持续，零售业深受影响。

特区政府统计处7月30日公布的最新数据显示，6月香港零售业总销货价值同比下跌24.8%至265亿港元，连续下挫17个月。今年上半年零售业总销货价值按年下挫33.3%。其中，珠宝首饰、钟表及名贵礼物下跌56.5%，成“重灾区“。

特区政府发言人表示，零售销售在6月继续按年大幅下跌，但由于本地疫情在当月减退，跌幅有所缓和。目前访港旅游业维持停顿，加上本地确诊个案在7月急升，社交距离措施因而收紧，打击本地消费，令零售业的经营环境再度变得较为严峻。

九龙仓置业对于零售业的受损感受更为深切。今年前六个月，九龙仓置业旗下的两大核心商场物业海港城、时代广场的收入分别锐减30%、23%。其中，位于尖沙咀的海港城空置率飙升至10%，创下有纪录以来新高，铜锣湾时代广场的空置率亦升至8%。

海港城不仅是香港最大的购物中心，更是亚洲最赚钱的商场。自2007年起，海港城十年来销售额年均复合增长率超过10%，2018年更是达到惊人的24%。当年海港城销售额超过370亿港元，平均每天超过1亿港元。疫情之下，九龙仓置业现金奶牛也避免不了受到影响。

疫情期间，九龙仓置业也通过推出一系列市场推广措施、投资，为商户刺激人流和消费。比如，5月份社交距离措施略微放松，推出首个全港消费计划和消费奖赏计划，鼓励大家外出消费。

吴天海表示，“5-6月成功带动了旗下商场的人流，零售收入仅录得15亿跌幅。”

但九龙仓一改往年的做法，并未披露商场上半年的零售额，对此公司解释，主要因为在目前不利的情况下，营业额以及租金暴跌，以及向零售租户提供大幅的基本租金优惠，担心由于数据过分极端会误导市场。

关于向零售租户提供租金优惠方面，九龙仓在业绩会做了回应，上半年是在租金宽减上已经超过10亿港元，绝对不是一个小数目。但遇到困难的不只是租户，业主也有业主的困难。

吴天海认为，“你尝试救人之前，麻烦你自己搞清楚你有没有能力救人。当一个人在水中挣扎，你自己泳术不高，或者还没准备好，你就尝试去救他，你们会一起死。”

的确，疫情之下，谁的日子都不好过，自保最重要。过去的180天，堪称九龙仓置业的黑暗时刻，如花旗所说九龙仓置业处于黎明前最黑暗的时期，九龙仓置业能否迎来黎明？静待时间给出的答案。

（作者：黄小妹，常驻深圳，深耕华南地产，交流、爆料欢迎加微信HZT740372179）

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