（作者|王婷婷 来源|风财讯）
不久前，东方证券首席经济学家邵宇发了一条朋友圈，内容大概是“只知道造房子的经济没有未来，不知道造房子的经济没有当下，中间隔着房产税和注册制”。
这也是邵宇反复强调的观点，只会干房地产的经济体是没有未来的，但是不会干房地产的经济体是没有当下的，我们还有15年的时间做一个切换。
其认为，中国房地产的高速发展，得益于城市化进程。
老龄化和城市化进程会再往下走，经济增长曲线会走平，但还会有一段时间，可能是15年，也可能更短。
当下依然要靠房地产拉动，但要做一些调整，决策层的思路也是清晰的，希望以量换价。
理想的情况是，在这15年的时间转型，未来的房地产，总量可能是有限的，但结构会明显的优化。
而政策导向是把原来在房地产里的热钱，慢慢逼到真正的技术创新领域。
这才是属于中国自身的，真正意义的产业创新革命。
在这样的行业大局之下，房企如何应对不确定因素？
2020年博鳌房地产论坛上，风财讯『超级财经周』对邵宇进行了采访。
“黑天鹅湖”时期 房企做好准备
未来将是不连贯变化的时代，黑天鹅的出现会成为常态化的现象，只有拥抱变化才能生存。
邵宇直言，目前全球的四大主要趋势，都有“黑天鹅”的存在，是一个“黑天鹅湖”的状态。
在其中，房地产还算好，因为它有超额收益，周期波动还好。
但终究销售总量上不去了，随之企业之间“世态炎凉”非常清楚。
尤其今年在特殊情况下，财政刺激也没有往期的一半。在强金融性、强周期性的房地产业，前一轮加大杠杆的快速扩张，已经将格局确定了。
接下来，小房企想靠加杠杆做大是不可能了，只能试试小而美、做特色。
在资本市场同样如此，房地产估值总体都上不去，因为资本市场不会给一个处于“从高向下”阶段的企业高EP。
那么估值分化只会愈加明显，白马股流动性够强，品牌溢价足够，会有相对好的估值。
未来，房地产的估值发展空间，面向涉及消费升级的领域。
除地产外，中国经济的第二曲线，是消费升级、新基建等，这也是地产企业投资可以考虑的选项。
加杠杆没用了 要更精细
2020年，房地产面临很大压力，但目前的复苏状况，基本符合预期，比较强烈的是销售的反弹，因为房子的需求未改变，反倒是流动性投放，导致了一部分投资需求进入楼市。所以房地产相对来说是受益行业。
但问题在于，货币投放最宽松的时间，在中国已经过去了，7月份的投放量已经下降了。原来大家期望的降准降息，看起来三季度几乎没有可能。四季度，仍然是观察的状态。
在这种情况下，房企必须要做的更加的精细。
首先杠杆要调整。白银时期通过再加杠杆，踏准时机冲上去再加一把，能够成为规模，现在特别难，只能精耕细作，抓住消费升级、跟城市分化的浪潮，才会生存比较好一点。
后疫情中国的5个转变
疫情之后，国家经济有明显拉动内需的举措。
邵宇认为未来有5个转变。
第一是转内循环为主，但并非闭关锁国；
第二是全面转到线上，但线上并非C端，而是ToB（向企业）、ToG（向政府）、ToT（向物联网）。
第三是转向消费分层，但并非简单的消费升级\消费降级。
目前我过6亿人月收入在1000元左右，4亿人大概在3000元左右，剩下的4亿人可能是房企的目标客户，实际上是一个644的结构。
疫情影响较大的是中间的4亿人，所以它导致了一个消费的分层。
第四是转向新基建，其实是新老基建的混合。老基建主要是经济增长的一个内核，新基建则是未来的神经系统，在任何一个领域的应用场景会迅速地上升，提供一个超万亿量级甚至是10万亿量级的新的基建的空间。
第五是转向进口替代和自主可控，也就是技术分离化和技术集团。
我们现在正在为这一块做好准备，因为这里也没有选择，我们一直认为只有这一块发生一个真正意义上的变化，中国才可能跃出现在的困境，而成为真正的经济强国。尽管按照现在的情况，我们干15年的房地产，我们的经济总量也能干到全球第一。
完
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