杨光华 20年，正值青春年华。

国内的房地产走过20年，像那部电视剧一样，二十不惑。

有一年，孙宏斌对王石说，我要做100亿。

王石说，“这是吹牛”。如今，老孙做到了行业第四。

20年，房地产处于青春期。

如今，遭遇青春期的烦恼，但未来机会多多。

一家2000亿规模的开发商预言，未来20年，房地产依然被看好。

也许他手中有魔法球，能看到未来。

01

过去20年，是国内房地产的繁荣时代。

这背后与中国经济、城市化、城镇化等关系密切。

过去20年，我们建设经济大国，不得不靠房地产拉动。

房地产业成为经济的支柱产业。

未来20年，我们建设经济强国，则不能再依赖房地产。

懂得这一趋势，则能更好理解房地产政策变化。这个大局观，决定看房地产的高度。

经济学家说，只有房地产的经济体，没有未来。没有房地产的经济体，没有当下。

两句话中也能看出房地产的地位。

一位大佬说，贪念大的人，胆子大的人，赚大钱。做开发商的，多是贪性大的人。

他还说，这群人也是疯子。在别人不敢的时候，疯狂拿地扩张。

最终做大的人，还是能忍的人，遇事冷静。

贪、疯、忍，是过去20年开发商的三个关键词。

我们要感谢过去的20年。

20年的经济大发展，才有今天的大变局。

我们从劳动密集型，开始向高端制造转型，这就是我们的后发优势。

20年的房地产大发展，才有今天15万亿规模，30%以上的贡献率。当年的蚂蚁，变成今天的大象。

20年的住宅大发展，才有今天的品质生活。

02

有人乐观，有人悲观，几乎每年如此。

像一枚硬币的两个面，同时存在。

未来20年，我们无法预测。但我们确定的是，未来有很多不确定性。

从外到内，还有很多黑天鹅、黑犀牛。

上半年，从一线城市，到部分核心二线城市。

4月份后，刚需与高端市场集中反弹。

在杭州，万人摇的楼盘，摇中一套，相当于中了一个百万大奖。

在广州，5000万的度假别墅，24小时就能下单。40多天卖的房子，是往年一年的量。

疫情后的疯狂，是在金融推动下的结构性调整。

从万人摇号，到供需两旺，最终会走到供大于求。

这次疫情，是很多人的人生停顿点。

人们停下来问自己，辛苦奋斗，为了什么？人生到底要什么？

疫情使人停下来思考，开始更多考虑健康与家人。

一场疫情彻底颠覆很多人的生命观、生活观、价值观与置业观。

限制性政策，像熨斗一样熨平的波动周期，但旺盛的需求依然存在。

上半年，各家开发商纷纷在加杠杆。

下半年，开发商的融资难度加大，将加速销售回款。

对买房人来说，依然是买房的机会。

因为我们看的是未来10年的长周期。

03

机会，对开发商来说，还有多少？

周期就像春夏秋冬，四季轮回。没有周期，就没有机会。

从三五年的周期，到一年的小周期，我们发现房地产的小周期缩短。

短期内，我认同一个观点，未来2-3年，房地产处于高波动周期。

从长周期看，开发商继续做大，至少有5个机会。

首先，内循环的机会。

内循环为主的经济，还是要靠房地产。

人们对房地产有很多误解，比如，房地产不是实体经济，房地产与科技产业是对立的。

其实不是。房地产也是实体经济的重要组成部分，与科技产业不是对立关系。

其次，人口迁移的机会。

农民进城、三四线进入二线，二线到一线，以及城市群之间的人口流动。

这种迁移中，为房地产创造机会。

第三，城镇化的机会。

目前，我们的城镇化是40%多。

如果每年增加1%，到60%，至少要20年。这20年就是房地产的机会。

第四，城市更新的机会。

旧城改造更新，是一个长期的过程。

城市持续更新，就能创造房地产开发的机会。

20年以上的老社区，是不是有第二次更新的机会？

第五，改善性需求的机会。

改善性需求将是市场的主流。

并且改善是没有终点的，首次改善、多次改善、终极改善等等。

未来，有钱人退休后，他们有更多的度假、养老等改善需求。

［后记］

我们何其有幸，经历了这20年。

一本书上说，跑马拉松是一个自己跟自己较劲的过程。

如果有一天不较劲了，马拉松的生活就停止了。

今年的博鳌房地产论坛上，看到开发商们还在与自己较劲，努力做个好学生。

讨论资本金融、产业多元化等话题，他们都像跑马拉松的疯子。

20年时间，放在历史长河里，不过一滴水。

但对于一个人来说，人生有多少个20年。

不管风雨何时起，做好自己能做的事，做大自己市场。

多关心产品与服务，少关心政策；多关心业主的满意度，少追赶规模；多关心消费分层，少盲目多元。

不能太贪，不做疯子，学做忍者。当别人都在做房地产＋时，是不是要考虑下做减法？

文｜杨光华（地产写字人） 观点地产新媒体专栏作者