近年来，随着市场需求的持续释放，房地产市场告别高速增长，逐步转入高质量增长阶段，未来企业的战略布局、品牌、产品等因素对企业综合竞争力将产生愈发重要的影响。

而在都市圈一体化发展的推动下，由大型城市为中心，辐射周边城市群形成区域协同发展的城市群、都市圈模式，不仅成为拉动省市、区域经济的重要抓手，同时也成为房地产行业转型的契机。房企也开始由原先的点状或全线布局战略转变为向核心都市圈聚焦。

2019年5月，中共中央政治局会议强调把长三角一体化发展上升为国家战略，深入推进重点领域一体化建设，强化创新驱动，加强各领域互动合作，扎实推进长三角一体化发展。随着长三角一体化的推进，长三角区域的产业资源和要素流动将会全面升级，政策、资本以及高端人才将会加速向一线及强二线城市转移，从而带动优势产业、创新产业的发展，因此长三角成为房企的“必争之地”。作为国家级战略规划，长三角一体化进程正在加快，而长三角区域的房地产市场也迎来了巨大的机遇和发展潜力。

基于此背景，风财讯智库从政策、区域市场占有率、企业土地储备、以及企业品牌等角度剖析长三角区域房企竞争力。

01  政策和市场

1 政策：坚持“房住不炒”，多城市调控升级“补漏”

长三角区域再次释放“房住不炒”信号。2020年以来，中央多次强调坚守“房住不炒”主基调不变、坚持稳地价、稳房价、稳预期。2020年8月20日，在合肥召开的扎实推进长三角一体化发展座谈会上指出：“提升长三角城市发展质量，坚决防止借机炒作房地产，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实长效机制，确保房地产市场平稳健康发展。”

多地调控政策升级，“补漏洞”给城市降温。今年复工复产以来，部分城市楼市升温，万人摇号、高地价频出、高价盘捂盘惜售等现象频出，为此各地政府出台楼市调控政策，为楼市降温。如杭州限售升级，对于高端人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房，要求5年内不得上市交易。南京、无锡升级住房限购政策，对于夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买的商品住房，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。宁波扩大限购区域范围，同事限购资格中的家庭住房情况核查范围由原先的海曙、江北、鄞州老三区扩大至海曙、江北、镇海、北仑、鄞州市五区行政区域。

2 土地：土地市场升温，区域内城市分化加剧

1）长三角区域土地供应与成交规模均同比上涨

土地市场升温，长三角区域土地供应与成交均同比上涨。疫情初期，为帮助企业纾困，多地出台土地相关宽松政策，同时优质地块加快入市推动房地产市场回暖。2020年1-8月，长三角区域土地供应规划建筑面积为21465万平方米，较去年同期同比增长9.2%，土地供应增多。从土地成交来看，2020年1-8月，长三角区域土地成交规划建筑面积为19911万平方米，同比增长5.7%。

图：长三角区域土地供应与成交规模（左）与长三角区域拿地占比（右）情况

数据来源：wind数据，风财讯智库整理

长三角区域土地市场升温，土地成交金额占比提升3.1个百分点。2020年初，疫情对我国经济及房地产市场运行造成较大冲击，为应对疫情带来的影响，我国宏观政策逆周期调节力度明显加大，地方因城施策也更加灵活，叠加疫情缓和后前期积压的购房需求积极释放，我国房地产市场持续恢复，尤其是长三角地区热点城市，土地市场热度较高。2020年1-8月，长三角区域土地成交金额为10051.5亿元，同比增长21.6%，长三角区域土地成交金额占全国100大中小城市拿地金额的36.3%，较去年同期占比上升3.1个百分点。

2）长三角区域内一二线城市升温

疫情加速长三角区域内分化，一二线城市升温。从各等级城市来看，疫情促使各等级城市间分化进一步加剧，2020年1-8月，长三角区域内一线城市上海土地成交金额为2170.6亿元，同比大幅增长120.2%，成交面积为2657.7万平方米，同比增长89%，上海土地市场由于供地规模增加以及优质土地入市等原因，土地市场升温比较明显；长三角区域内的二线城市土地成交金额为5004.3亿元，同比增长4.8%，土地成交面积为7878.2万平方米，同比增长4.6%。三四线城市土地成交面积为9093.1万平方米，同比下降5.3%。

图：长三角区域各城市级土地成交金额（左）与成交面积（右）变化情况

数据来源：wind数据，风财讯智库整理

城市间分化加剧。从长三角区域内各城市土地成交金额来看，上海、杭州、南京土地成交金额均超过千亿，其中上海成交金额达2170.6亿元，同比增长120.2%，其次是杭州，土地成交金额为1921.9亿元，同比增长9.1%，南京土地成交金额为1289.1，同比增长16.9%。从成交金额增长率来看，长三角土地各城市成交金额增速均值为21.8%，上海、无锡、扬州、南通等7个城市增速均超过均值，金华、舟山、镇江等城市土地成交金额出现较大幅度下降。

图：长三角区域各城市土地成交金额变化情况

数据来源：wind数据，风财讯智库整理

3）长三角城市热度维持高位，拿地前十榜单占据五席

在拿地金额前十城市中，长三角城市占据五席，分别是上海、杭州、南京、苏州和宁波，相比去年全年，苏州宁波新进前十。一方面是这些城市今年推地力度增大，以上海为例，2020年上半年土地出让面积同比上涨182%，建筑面积同比上涨146%。另一方面，受到本次疫情冲击，多数房企增强了应对“黑天鹅”事件风险性的觉悟，更倾向在基本面良好、需求稳定的城市拿地。

图：2020年1-8月拿地金额前十城市

数据来源：wind数据，风财讯智库整理

综合来看，2020年长三角区域土地市场有所升温，区域的土地供应与成交规模均出现同比增长，疫情加速城市分化，长三角区域内一二线城市升温明显，部分三四线城市的同比暴增，也显示出房企在区域内的深耕下沉。

3 成交：长三角区域量价表现突出，市场升温领先全国

长三角区域率先恢复，商品房销售业绩优先出现正增长。2020年1-7月，上海、江苏、安徽、浙江这三省一市的商品房销售面积为19255.67万平方米，同比增长3.82%，长三角区域商品房销售金额为25162.7亿元，同比增长13%，较全国商品房销售业绩当前的负增长，率先回正，显示出较强的城市韧性。

图： 2020年1-7月长三角商品房销售情况

数据来源：国家统计局，风财讯智库整理

分区域来看，或是得益于社会经济发展的均好性，江苏省市场回暖较快。2020年1-7月，江苏省地区商品房销售金额为9824.68亿元，同比增长24.8%，增幅大幅领先于长三角区域，商品房销售面积为7873.27万平方米，同比增长3.6%。

图：2020年1-7月长三角三省一市商品房销售金额及同比情况

图：2020年1-7月长三角三省一市商品房销售金额及同比情况

02 企业区域竞争力分析

企业区域竞争力top20

从榜单中不难看到，排在前十的基本上都是top20的企业，龙头房企丰富的土地储备、在多个城市较高的市场占有率给综合实力加了不少分。例如融创，他们在长三角2019年土储额就高达7869亿元；

排在10-20位的房企也都是在长三角区域深耕布局10年以上的房企，他们往往从单一城市做起，逐渐深耕发展成为区域集团。

例如旭辉从苏州的芭堤兰湾项目开始，一步一个脚印，逐渐发展成为苏南旭辉，到现在的江苏旭辉；还有如禹洲，他们在合肥深耕14年，是当地今年上半年的销冠，今年也将冲击单城市百亿的销售目标。

1 区域规模竞争力

根据风财讯监测，2020年1-7月，江苏省销售金额前20企业的总销售金额4952.5亿元，市场份额占比达到50%。碧桂园、新城控股、万科位居前三，市场占有率达到13.0%，其中碧桂园在江苏省的销售总额为538亿元，较去年同期略微有所下降，市场占有率达到5.5%。

图：2020年1-7月江苏省销售金额TOP20房企销售情况

2020年1-7月，浙江省销售金额前20企业的总销售金额5472.8亿元，市场份额占比高达60%。滨江集团、绿城中国、祥生地产位居前三，市场占有率达到16.9%，其中滨江集团在浙江省的销售总额为660亿元，其中在滨江集团的大本营杭州市场，滨江的流量销售额为231.23亿，位于排行榜第一；权益销售额为174.69亿，同样位于排行榜第一。

图：2020年1-7月浙江省销售金额TOP20房企销售情况

7月，受房企年中冲刺节点刚过影响，住宅市场供应明显回落，企业销售业绩环比下降，但降幅较2019年同期有所下降。从目前市场走势来看，长三角区域市场整体以稳为主，在不同区域、不同地块，因地制宜地运用精细调控手段，未来市场的地价、房价走势将继续保持稳健。

2 区域成长竞争力

长三角区域一体化发展上升为国家战略无疑给嗅觉敏锐的房企一个信号，政策利好以及部分城市出台的鼓励政策助推了房企拿地热情。长三角一体化将为长三角城市群提供更多活力和发展动力，在长三角一体化背景下，城市群发展会催生大量机会，同时也带来很多变化。

图：2019年底房企在长三角区域土地储备情况

融创、绿地、碧桂园领跑。从货值排行榜上榜的企业来看，融创、绿地、碧桂园等四家企业在长三角41个城市的总货值超过5000亿，遥遥领先其他房企。其中融创是在长三角2019年土储额高达7869亿元；第二位企业绿地大本营本就在长三角；其余两家也都是全国化布局的排头兵，总的来看，总土储TOP4的头部企业均是全面布局的规模房企，运营能力较佳，未来业绩稳定攀升可期。 

滨江、德信、雅居乐等加速长三角布局 。在长三角一体化的利好之下，部分房企加快了在长三角土地储备的速度，譬如德信、滨江、雅居乐等房企2019年在长三角的土储总额较2018年均有大幅增加，其中德信扩张最为迅速，2019年长三角土储量增至1821亿元，较2018年已然实现翻番。此外，滨江、雅居乐2019年的土地储备较2018年也有较大增幅，以滨江集团为例，作为深耕型企业的代表，滨江2019年在杭州的土储也跃升至1145亿元，较2018年增幅高达70%。 

表：2020年房企在长三角新增土地储备情况

从2020年房企在长三角区域新增土地储备来看，起源于杭州的滨江集团，在不断加码长三角热门地区，2020年以来滨江集团累计在杭州、苏州等地斩获10多幅地块，2020年在长三角区域拿地金额达到500多亿，新增土地储备251万平方米，其中7月31号，滨江集团以107.38亿元竞得杭州下城区文晖“三芒星”地块。绿城中国适时把握投资机会，加大投资力度，2020年进一步扩充在长三角及环渤海等核心区域的优质土储，2020年1-8月，绿城中国在长三角区域拿地金额为413亿元，新增土地储备433万平方米。

3 区域品牌竞争力

《2020长三角区域口碑房企20强》是通过风财讯“风声”舆情系统对进驻长三角区域的近400 家企业全网舆情大数据智能采集，内容涉及企业及项目的人事变动、财报数据、物业服务、运营管理等，通过品牌舆情、品牌认知等维度综合评测，多元化探讨企业品牌价值，让用户更直观、更全面的了解房地产企业。

企业区域口碑top20

撇开土地储备和销售业绩，在产品力和服务这些维度竞争的时候，更需要比拼这家企业在长三角区域的软实力。例如本期拔得头筹的世茂，我们观察到，上个月，世茂服务刚刚发布了SUNIT世集这样一个全新的生活服务平台，首个旗舰店就落在上海世茂滨江花园，为老业主提供了更定制化、更高品质的服务。当行业马太效应不断加剧，房地产融资政策不断收紧的时候，想凭借高息负债弯道超车越来越难，只有通过努力修炼内功，赢得客户的口碑才是长久之计。

整体来看，2020年长三角区域再次释放“房住不炒”信号，杭州、南京、无锡、宁波等城市纷纷通过升级限售、限购等方式，为房地产市场降温。从投资端来看，疫情初期，为帮助企业纾困，多地出台土地相关宽松政策，同时优质地块加快入市推动房地产市场回暖，土地供应与规模均同比增长，同时疫情加速区域内城市分化，上海、杭州、南京等市场热度较高。从市场成交状况来看，长三角区域量价表现突出，商品房销售金额与面积率先回正，市场升温领先全国。