每个城市的崛起，都需要催化剂，在自贸港时代，这个关键的角色，便由TOD来扮演。

日前，国家发改委出台了《海南现代综合交通运输体系规划》，明确到2025年，海南高速环岛、海口和三亚之间1.5小时快速通达，高速铁路客运量4000万人次；公路通车里程4万公里，其中高速公路1400公里，“丰”字型+环线高速公路网络基本形成；民用运输机场达到5个，建成以海口、三亚、琼海等机场为核心的综合机场体系，成为通达全国，面向太平洋、印度洋的航空枢纽。

显然，海南正在迈入TOD时代。

2020年，海南首个纯商业TOD综合体“龙湖光年”正式亮相，TOD生活旗舰项目开始渗透海南人的城市生活。7月，龙湖光年空中商铺开盘，现场人山人海，两小时劲销7亿。对于投资者而言，龙湖这种“轨交+商业”的项目，区位条件、资源配置、交通出行优势显著，成为被高度关注与追捧的对象是有其内在逻辑的。

TOD与城市量级的精明增长

时代向前发展，城市不断进步，然而交通堵塞，通行效率低下等城市问题让各大进化中的城市烦恼不已。放眼世界，从纽约到东京，从哥本哈根到香港，各大国际一流城市纷纷利用TOD模式不断地优化城市空间，实现城市的可持续发展。

基于TOD的模式，人们可以在有限的城市空间内，拓展出地下和地上无缝接驳的“轨道生态价值系统”，治愈“摊大饼”带来的诸多城市病，让城市实现精明增长。

近年来，伴随着我国地铁和高铁的快速建设，TOD 模式，正成为国内各大城市纷纷抢滩的“蓝海”。2017 年7 月，国家发改委提出要推动“轨道+商业”、“轨道+社区”、“轨道+小镇”、“轨道+新城”的发展要略。越来越多的开发商、运营商进入TOD 领域，一座座“轨道上的城市”拔地而起。

据统计，目前已布局 TOD 的房企有二十余家，既包括全国品牌房企，也包括地方性地产开发企业。但因为TOD模式开发周期长，项目投入大，且开发运营过程中颇为复杂，所以能够“hold住”这种模式的房企是少数，其中就包括龙湖。

从2003年开始，龙湖便一直致力于探索城市TOD开发模式，并凭借在TOD领域的领先竞争优势，作为唯一开发企业参编了中国首个TOD标准——《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》、《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》，填补了国内TOD领域团体标准的空白。经过十余年间发展，如今龙湖商业已进入全国20 个城市，开业商场42个，其中 TOD 项目近30 个，以 TOD 为核心的全业态开发面积超过 900 万平方米。

乘着自贸港建设的东风，龙湖作为2020年海南省级重点项目首入海口，接驳城西站建立超80万方大型TOD综合体——龙湖光年，总投资超115个亿，将形成海口自贸时代与世界经济链接的重要商业地标。

TOD是商业资产的价值巅峰

自贸港时代的到来，催生出了海南的商业基因，海南的商业格局也在发生着变革与重构。

什么样的经济地位就会吸引什么层次的商业主体。诚然，自贸港时代的光环提升了海南的发展高度，使得兖矿集团、中国建筑、大唐集团等名企争先恐后的前来海南布局。

海南自贸港已逐渐成为了投资关注的热土，将由住宅地产转向商用物业、产业物业城市运营。据锦麟商业最新发布数据显示，海口楼宇物业存量及潜在增量规模达到521.8万平方米，其中短期潜在供应量达294万方。TOD、垂直城市综合体、总部经济综合体等作为新兴业态，出现在了在全新的商业业态清单里。

以TOD为模式打造的综合体，以轨道站点为中心，在共生、互利的基础上，不仅能彼此增加潜在顾客，还能长时间“粘”住人，最终实现多项功能的综合，进而转化为商业价值。其就像是一个都市大磁场，吸引着人流、资金流、信息流，汇聚成片区的生活、消费中心。这既能让人们享受成熟的配套、便捷的都市生活，同时实现资产的增值。

如此背景之下，选择下一个正在崛起的TOD，便成了应有之义。而龙湖光年的出现恰好正中标的。位于城西站之上，龙湖光年依托海口传统意义上的版图中心—龙昆南板块，串联美兰国际机场，规划约22条公交线路，规划5000㎡泛候车区，对标纽约、东京等TOD先进模式，将打造“大枢纽、大商圈、大天街”三位一体的超级TOD。

两大交通枢纽再加龙湖光年本身所处南海大道和龙昆南海口两大城市动脉之上，根据百度地图及第三方数据监测，经过项目的人流量，每天超30万人次。在强大轨交驱动下，未来将发展成什么样，值得众人期待。

TOD必将成为自贸港投资的最佳机遇

当大城崛起势不可挡，携手造城，便顺理成章。都知道在城市进步催化下，TOD模式所蕴含的商机不可限量。而最核心要考量的一个因素就是这个TOD项目中商业配套的成功与否。是否有规划运营成熟的大型商业，对TOD的影响是巨大的。如果这个TOD项目有一座天街，那就意味着这里的客户可以享受到更加优越的配套和更加高品质的生活方式，同时也预示着这里未来物业的升值空间更大。

龙湖光年自持天街约22万方，是天街产品系列中体量第三大，华南区域第一大天街。除此之外，因为龙湖天街进入海南，也把自己品牌的战略布局扩充到海南，可以预见，龙湖带给海南的不是一座“空城”，而是人气之城、投资之城。

依托于龙湖天街，空中商铺、光年大道地标铺成了炙手可热的投资标物。空中商铺作为龙湖推出的核心资产，超高的层高，在全国商业地产来看，属少见。虽然说，“空中商铺”在海口是一个新词，但在全国乃至世界范围内，它已经经受住了市场的检验，并沉淀了一批优秀的案例。比如，位于重庆沙坪坝的龙湖光年项目，比如武汉范湖站地铁口的葛洲坝龙湖江宸项目，再比如重庆龙湖时代天街：该项目28栋约29万方的商业塔楼，大部分作为商业经营，出租率达到98%，租金水平位居重庆市前列。

如果说空中商铺是龙湖光年带给自贸港的第一桶金，那么光年大道地标铺的出现，则是将整座金矿都搬了出来。

光年大道地标铺首创三首层商铺形态，引导更多人流到不同楼层。值得一提的是，按照规划，光年大道将打破营业时间的限制，增加更多体验性的业态组合，可实现24小时全天候商业。这也是继龙湖在探索未来商业模式上放出的又一大招，弥补了海南市场对具有集聚效应的夜经济示范区的强烈需求。

当城市选择了TOD，无疑也将更先进的城市价值理念和资源赋予TOD，推动区域成就更繁华、更宜居、更美好的价值区。对商铺的选择来说，地区繁华、交通便利、人口流动量大等都是未来商铺高收益的黄金法则，这也是TOD模式逐渐成为商铺投资风向标的有力佐证。选择龙湖光年的投资者，必将成为TOD模式的受益者。