物业上市公司2020年年报披露完毕，每日经济新闻据年报数据，发布多项指标榜单并解读。

目前物业行业仍处于资本加速介入阶段，2020年上市物企管理规模借助资本市场东风一路狂飙，实现了从合约面积到在管面积的持续稳健扩张，印证了当前“规模为王”的行业真经。

截至2020年底，40家在港上市物业服务企业在管面积均值约1.09亿平方米，同比增长达50%，合约面积均值1.80亿平方米，同比增长约28.6%。快速拓展的规模为上市企业创收带来持续的增长源动力，同时也成为上市物业企业在资本市场上乘风破浪的强有力底牌。

注：鑫苑服务未发布2020年财报；新大正、南都物业、特发物业、浦江中国、星盛商业年报未披露在管面积增速

从已披露的在管面积增速情况的38家上市房企来看，奥园健康、融创服务、世茂服务、和泓服务、雅生活5家上市物企增速均超过100%，在管面积实现翻倍增长；增速在50%至100%之间的有9家；其余24家物企增速则在50%以下，特别是榜单尾部的祈福生活服务、彩生活、中奥到家3家物企增幅均低于1%，增幅并不明显。

此外，虽然同样有超7成上市物企增速低于40%，但是增速超80%的物企占比却已接近2成。

回看五家面积翻倍增长的物企2020年的表现不难发现，收并购均为其管理规模增长的最大推动力。2020年奥园健康以174.20%的增速夺得榜首，较2019年提升了130个百分点，推动企业营收上涨近六成，规模增速如此之快来自于完成收购宁波宏建和乐生活，两起收并购为奥园健康带来超2000万平方米的新增面积。

融创服务以155.1%的增速位居上市物企第二，在管面积的跨越式增长直接将其从行业腰部位置提升至头部位置，行业地位进一步提升。2020年，融创服务斥资14.9亿元收购开元物业85%股权，为融创服务贡献了约3700万平方米的在管面积。

物企在管规模的增长主要靠地产母公司输送、收并购和第三方市场拓展三种途径。

克尔瑞统计显示，行业在管规模的增长中，有41%的增长来自物企的收并购，超过以往占比最高的母公司输送，成为2020年物企在管规模增长的最大来源；而来自地产母公司的项目输送对增长的贡献则降至33%；此外，仅有26%的增长来自物企对第三方项目的市场拓展。

这样的来源结构一方面反映出降低母公司依赖度已逐渐成为行业的共识；另一方面，第三方市拓的增长速度较慢，导致降低母公司依赖度的主要手段只能选择收并购。

然而，管理规模尚小，在品牌竞争力上与头部企业相比稍逊的小型物企在规模赛道上则略显尴尬。榜单显示，38家物企中，仅有祈福生活一家企业增速出现了负数，数据显示，2020年，祈福生活物业管理服务的合约面积为971万平方米，较上一年的966万平方米略有下降，管理项目数量也出现了“倒车”，不增反降，去年不仅“零”增长，而且数量上还减少了一个，如今只有21个。

需要注意的是，恒大物业、华润万象生活等头部规模物企均位于榜单倒数位置。然而本身规模就处在行业前列，过去一年在行业内通过收并购扩张很迅猛，如果单纯从2020年在管面积增加来看，其排名将排在行业前列，但由于本身规模较高，增速反而并不如小规模物企明显。

彩生活之所以会出现增速缓慢，主要有两个原因：一是本身基数比较大，2020年在管面积5.52亿平米；二是在整个管理标准上进行了主动调整。进入2021年以来，彩生活寻求突破的决心逐渐显露，从花样年地产集团副总裁朱国刚加入彩生活，并表示会与母公司地产有更多交集，到收购深圳市中安信保险全部股权，彩生活动作频频，不过，能否迅速拯救颓废的业绩，追赶上行业脚步，仍存有悬念。

此外，储备面积是衡量物企未来发展潜力的重要指标。从合约面积和在管面积的比值来看，碧桂园服务合约/在管比达2以上，后期市场储备量较大。雅生活、保利物业、彩生活及恒大物业的合约在管比在1-2之间，市场的储备量将为后续的发展提供较好的市场基础。

（2020年上市物业龙虎榜，由每经记者根据企业年报整理）