“符合国家生育政策生育二孩或三孩的，可以新增购买一套商品住房”。

人口超千万、GDP破万亿元的特大城市东莞，5月14日凌晨发布楼市新政“莞七条”。生育二孩或三孩可多买一套房、限售年限从3年调整为2年等多项政策，引起市场热议。

高强度、高频率，是东莞楼市调控特点。

2021年，东莞相继发布“莞八条”“莞七条”等一系列被称为“史上最严”的调控政策，打击投机炒房行为，楼市进入调控周期。

进入2022年，东莞楼市调控接踵而至。从土地拍卖、新房价格管理等方向调整调控政策。

而刚出台的“莞七条”，因涉及面广、力度大而备受关注。多名业内人士认为，“莞七条”有利于降低交易成本、提高市场流动性，对今年东莞房地产市场走向起重要引导作用。

激活中高收入人群的购房需求

5月14日，东莞市住房和城乡建设局、东莞市自然资源局、东莞市不动产登记中心、东莞市金融工作局、东莞市住房公积金管理中心、国家税务总局东莞市税务局、中国人民银行东莞市中心支行、中国银行保险监督管理委员会、东莞监管分局九部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（东建〔2022〕4号）（以下简称《通知》）。

《通知》从保障刚性住房需求、支持改善性住房需求、满足合理购房信贷需求、稳定住宅用地供应、提高商品住宅品质、优化预售资金监管、优化服务便利交易等七大方面，进一步优化调控政策。

合富研究院高级分析师李兴旺在接受时代周报记者采访中指出，此次发布的“莞七条”，主要目的是满足改善性住房需求。

广东中原地产项目部总经理黄韬认为，“莞七条”是更有针对性的调控政策，包括鼓励开发企业增加中小套型普通商品住房供应，二孩、三孩家庭可多买一套房等都比较新颖。

根据《通知》，东莞居民家庭符合国家生育政策生育二孩或三孩的，可以新增购买一套商品住房。其中，非东莞市户籍居民家庭需提供购房之日前3年内在本市累计缴纳24个月以上社保或个税证明。

此前，针对东莞户籍居民家庭，新房限购两套，二手房不限购；非户籍居民家庭，新房、二手房合计限购两套。

值得注意的是，“莞七条”亦解决了“90/70政策”遗留多年的“一房多证”问题。

《通知》明确规定，居民家庭持有或购买“双（多）证房”但实质作为一套住房使用的，在核验购房资格时视作一套商品住房。

“无论是二孩、三孩家庭多买一套房，还是‘多证合一’、限售年限3改2、增值税征免年限5改2，都是希望激活中高收入人群的改善性购房需求。”李兴旺分析认为，由于刚需群体受宏观经济影响较大，购房能力不足，因而“莞七条”对改善性群体寄予厚望，“为人口增长做出贡献的同时，也为经济的平稳增长作出贡献。”

中原地产（中国内地）华南区总裁郑叔伦向时代周报记者表示，“莞七条”将为新房市场带来明显分化。由于大量的改善性需求释放，新房市场将出现成交放量、价格分化的现象。

“与二手房价差较大的新盘以及刚需项目、刚需产品的价格，仍有回调压力，改善项目和改善产品价格企稳甚至上调。”郑叔伦指出。

购房成本大减有望激活市场

“莞七条”是近期东莞第二次落地的调控政策。

4月28日，东莞市住建局官方小程序“莞e认购”更新购房条件。调整要点包括：恢复个税购房政策；社保或个税“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”；恢复人才购房政策，本科以上、初级职称以上、技师以上购房仅需缴纳半年社保或个税；取消新入户购房半年时间限制等，意在支持合理住房需求，吸引人才留莞，并于5月1日起实施。

据李兴旺观察，东莞五一前夕发布的购房新政，并未引起市场激烈反应。

据合富研究院监测，“五一”小长假期间，东莞全市各大楼盘展示中心日均到访量较节前工作日增长约2倍，较节前周末增长10%。然而，人气回升短期内难以促成实际成交，来访转化率未见提升，尽管“满城尽是特惠房”，最终成交仍平淡收场。

监测范围延伸至一季度，期内东莞楼市表现平平。

合富大数据显示，今年一季度，东莞新房供应约51.8万平方米，同比减少54%；网签面积约55.3万平方米，同比减少61%；网签4934套，同比减少59%；网签金额118.5亿元，同比减少71%。

一季度供应量处于历史第二低位，网签量处于历史最低位。截至3月底，东莞新房去化周期约18个月。常规来说，去化周期超过15个月，供过于求。

图片来源：合富大数据

新房遇冷，二手也未能走出独立行情。

一季度，东莞二手住宅网签面积约21.5万平方米，同比减少65%。楼市深度调整，在“买涨不买跌”的心态主导下，购房者普遍持币观望。

郑叔伦认为，“莞七条”对于二手市场的影响最为直接。二手市场经过深度调整后，价格优势明显，叠加个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年的利好，“交易成本大幅降低后，预计二手房市场领先于新房市场回暖，价格企稳。”

黄韬表示，“莞七条”的确释放了一波购买力，但由于房地产市场是多方作用的结果，预计“莞七条”不会带来市场的根本性反转。