（来源|风财讯 作者|王婷婷）

二度递交招股书后的第23天，10月29日晚，上坤地产通过了港交所的上市聆讯。

在10月16日和10月23日，金辉控股、祥生地产分别通过聆讯，10月以来已有三家排队登陆港交所的内地房企，终于能在上市流程中再迈一步。

但目前还在排队的领地控股、三巽集团、实地地产、大唐集团等，能否赶上这一个地产股审批风口还不一定。

从时间上看，上坤地产和祥生地产通过聆讯的时间，前后只相隔5天，如果路演都顺利，二者或一定程度上存在资金的争夺。

因为港股申购期3-6个自然日，申购截止日到上市日一般间隔7-14个自然日，假设申购截止日认购上市首日出售，资金平均会占用约1.5周。上坤和祥生的招股时间，很难拉出10天左右的距离。

不过从10月28日金辉控股公布的招股情况来看，地产股的市场面有惊喜。

本周蚂蚁集团确定A股和H股发行价，正式开始招股。即使在中国资本市场史上最大的一次IPO之下，金辉控股依然得到了“超倍认购”，港股认购为1.72倍，国际认购约1.51倍。

一定程度上，上坤地产、祥生地产的招股情况值得期待。

从保荐人看破发率

不过无法忽略，金辉控股的超倍认购背后，农银国际、中信证券、海通国际3家券商联席保荐的作用。

其中农银国际是上坤地产和祥生地产，都聘用了的保荐人，前者为独家保荐，后者为联席保荐。

祥生地产还有一个保荐人是建银国际，其历史上共保荐了60余家企业上市，破发率约31.0%，首日30涨10平18跌。其保荐的地产类股，普遍保发，但涨幅不大。

而农银国际方面，据风财讯统计，其在2018-2020年一共保荐了15家企业IPO，破发率约33.3%，首日跌幅均在15%以内。

其中农银国际保荐的地产类新股，基本保发，但涨幅的差距较大。

例如弘阳地产的首日涨幅12.28%、中国天保集团的首日涨幅0.80%，广大永年0涨幅，新力控股则首日破发，跌0.75%。

10月29日金辉控股上市首日的股价表现，也印证了保荐人的水平——虽然开盘一度破发，但“绿鞋”机制顶住了，最终收盘定格在4.36港元，同比涨1.4%，动态市盈率29.59，募资25.8亿港元。

比较而言，祥生地产联席保荐，认购和保发的保障相对更高。上坤地产的首日股价表现，也具有想象空间。

基本面上的估值空间

这份想象空间中，存在多少确定性，更多受到企业基本面的影响。

目前的地产股，由于行业天花板出现，资本预期减弱，普遍受到低估。

在这样的“后饱和”行业，高成长性股，相对有更多可能的估值增长。

相较复合增长率不到50%的金辉控股，上坤、祥生的确算得上“高成长”。

据最新招股文件，上坤地产2017年、2018年、2019年的营收分别为12.01亿元、68.47亿元及75.35亿元，复合年增长率为150.5%。今年前4个月实现收入11.49亿元。

2017年、2018年及2019年，上坤地产的溢利分别为0.35亿元、6.73亿元及6.77亿元，复合年增长率为342.3%。今年前4个月实现溢利1.58亿元。

就收入和溢利的增幅而言，上坤地产是10月通过聆讯的地产企业中最高的。

另其毛利率51.6%，在行业中也处于较高水平。

这些体现出上坤地产起家上海、扎根长三角的优势，由于公司住宅物业业务大多源自上海和长三角，保证了较大的溢价空间。

数据显示，截至2020年7月31日，上坤地产土地储备总量约410万平方米，总建筑面积约为300万平方米。

未来能否保持布局带来的议价优势？拓展至珠三角和中部核心经济区，能否延续长三角的功力？这是上坤地产未来股价长期走势的一项重点。

另值得一提的是，上坤地产为冲刺上市，在2017年-2020年4月之间，将净负债率由684.9%降到了73.8%；现金短债比也增长到1.4倍，走出了“三道红线”监控区。

未来借用上市平台，降低信托等非银融资占比，将近年走高的借贷成本降低，将融资成本控制到平均线之下，是上坤地产长期良好发展的另一项重点。

祥生地产的收入涨幅同样高出今年IPO的大多企业。

其2017年、2018年、2019年营业收入分别为62.93亿元、142.15亿元、355.2亿元，三年复合年增长率为137.6%，已确认建筑面积复合年增长率为104.0%。其中收入的超6成来自浙江，未来将继续渗透长三角。

也是由于布局优势，祥生近三年录得毛利率13.2%、21.1%及23.9%；净利润率也从3%上升至9%。

依照TOP80房企的盈利情况，未来祥生地产提升毛利率至平均水平（24%~36%），继续提振净利润率至行业较高水平（12%~17%），对未来市值管理十分重要。

同时，祥生已经为优化杠杆，狠减了5.3亿借款，未来凭借上市平台继续优化结构，压缩非标融资，也是其估值增长的一项动力。

（可见风财讯公众号fengcaixun《详解祥生地产招股书 发狠一年换来多少胜算？》）

整体而言，近期入市的几只地产股均底盘可控，涨跌有限，公司思路清晰、基本面有亮点，在今年（计划）上市的地产股中资质较好，资金充裕的情况下可酌情考虑。