深度|金科服务上市大涨 未来估值空间有多少?
风财讯 2020-11-17 09:34

(来源|风财讯 作者|王婷婷)

11月17日,金科服务(09666.HK)成功在港上市,从递表至今,耗时仅140天。

金科服务发售定价为44.7港元/股,处于招股价区间中位水平,按照招股价计算集资净额57.38亿元。

该股自招股以来,表现强势。公开发售部分共录得7.2万份认购,超额认购10.17倍;国际发售部分超额认购3.9倍。

11月16日金科服务暗盘收报47港元,涨幅5.15%。

11月17日正式开盘报46.05港元,涨3.02%,后持续拉升,截止发稿涨幅已达5.37%,超昨日暗盘行情。

超30只物业股“暗战” 金科服务有多大涨势?

至金科服务上市,据风财讯统计,今年已有22家物业公司公开赴港上市信息,数量远超去年。

若回溯自2014年彩生活在港挂牌,至今已经有31家内地物业管理公司在香港主板上市。

伴随上市物业公司数量增多,物业股差距也逐渐悬殊,例如碧桂园服务在管面积已超过5亿平,市盈率超过58.83倍;祈福生活合约面积不足千万平,市盈率仅5.7倍。

放在行业中看金科服务,与同级别的物业公司相比,如保利物业、世茂服务两者的滚动市盈率分别在48倍、62倍,金科服务的39倍滚动市盈率,意味着还有较大的增长空间。

该股更大的一个估值增长空间,来源于业务体量。

截至2020年6月30日,金科服务订约物业管理建筑面积2.56亿平,在管总建筑面积约为1.30亿平,高于目前上市物业公司在管面积的平均水平。

截止今年上半年30家上市物管公司总在管面积26.54亿平,平均规模约8800万平。

招商证券房地产首席分析师赵可认为,一直到2021年物业公司的资本市场估值逻辑,依然是规模为主。这一阶段,母公司处于竣工周期,能带给物业公司比较确定的高增长,推动估值上涨。

物业估值分化 未来以“自生力”抢选票

规模的高增长,算得上金科服务的一个具有特点的指标。

这一方面来源于母公司的“快高猛涨”。

2018年和2019年金科地产的营收同比增速49.26%、67.92%,销售金额同比增长56.6%,是TOP20房企中最高的。

这意味着在2020年迎来的这一轮竣工周期中,金科服务预计能从母公司获取的规模增量,相当可观。

截止今年中期金科地产的销售面积860万平方米,新增土储1370万平,可售面积达7400万平,即使疫情期间,规模增长也保持了一定稳定性,这有利于稳定物业公司的发展预期。

另一方面,“服务”一直作为金科双轮战略的其中一轮,自身具备较明显的生长力。

数据显示,2017-2019年金科服务的合约建筑面积从1.39亿平方米增加至2.49亿平方米,复合年增长率为33.7%;在管面积从6240万平方米增加至1.21亿平方米,复合年增长率为39.0%。

而其中,近三年来自增值服务的收入,由2.8亿元增至8.35亿元,复合增长率约为72.8%,增速高于同期百强物企的均值(28.5%)。

并且金科服务取自母公司的收入权重正在降低,2019年的比例仅为22.5%。

此次上市融资,金科服务的所有集资基本都用于规模扩张和业务发展。

约60%用于寻求选择性战略投资及收购机会;约10%将用于升级数码化及智能管理系统;约20%将用于进一步发展增值服务;约10%将用作一般业务运营及营运资金。

基于数字和智能的这10%投入,尤值得一提。

据了解,金科服务2016年提出“人力机械化、机械智能化”,至今获得15项软件著作权和17项专利。上市融资注入科技,一方面有利住宅服务赋能,一方面也是为在“非住宅”(产业园、中高端楼宇)的专业化竞争中,能拿到更多选票。

而“智慧科技服务”也成为金科服务四大营收主要来源的一项,仅次于物业管理服务、非业主增值服务、物业增值服务。

赵可认为,当传统住宅后续开发增速下降,物业股也将逐渐结束“由规模推升”的高估值时代。

未来物业股估值会明显分化,而拿到资本市场选票的公司,一定需要更优秀的运营能力、服务能力,获取更高的利润和回报率。


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