当前地产行业正在面临需求升级和整体转型的关键拐点，正逐步从增量开发迈入存量资管时代。同时，资本也在寻找更合适的优质资产并利用新的科技、技术重塑地产行业的各个环节，优化资产配置，为资产赋予新的价值。
受国内融资政策调控、新冠疫情等内外环境影响，中国房地产行业正开始面临着如何进行科技创新变革、精细化运营管理以及即将到来的资产证券化，这些行业未来升级所带来的机遇和不确定性正成为当下地产行业人士关注的热门话题。
在此大背景下，2020年11月20日，由AFC资资乐举办的“见大行远·创新突破丨2020第二届中国资产流通年度峰会”在上海成功举行。风财讯作为独家合作媒体全程直播，实时跟进报道。
本届峰会共云集了25+地产开发商及资管、投资机构的高管代表作为演讲嘉宾，以“见大行远、创新突破”为主题，探讨当前地产行业在进入存量资产管理时代后，如何在资本与投资，存量资管、城市更新、地产科技、创新金融中为地产行业的赋能升级，并为房地产行业的转型提供新的思路。
在五大主题的引领下，峰会举办共9场主旨演讲与3场圆桌讨论，吸引线下峰会的观众达500人，线上直播观众达60万人次。
会议开始由AFC资资乐创始人兼CEO桂金标发表了峰会致辞，他演讲主题是资产流通新时代，桂总认为现在这个时代就好像当初2000年一样，2000年的时候恰好是房地产黄金时代的开启的第一年，房地产进入快速开发，“高周转、高杠杆”“跑马圈地”是这个时代的主旋律。可当地产经历20年后，住宅市场开始趋势饱和，可开发的土地逐渐减少。地产行业由增量开发时代迈入资产管理时代。2020年恰好是资产管理的“黄金时代”开启年，AFC资资乐做的事情就是要帮助大家一起迈入资产时代，与资产人士一起“见大行远”。
钟宁桦，经济学家 同济大学经管学院教授 博士生导师 经济与金融学系主任。
主题：房地产投资：宏观经济在“稳增长”与“防风险”之间的平衡
同济大学钟教授从金融、城市、疫情等多个维度分析了宏观经济的“稳增长”与“防风险”。
钟教授指出目前中国房地产总市值450万亿人民币，相当于欧盟+日本的5倍，中国人在30年里购买了货值等同于发达国家百年购买的房子，而在2014年之后中国房地产市场发展进入新常态，棚改货币化推动房地产市场发展，去化了房地产行业的库存。
从金融的角度来讲，中国的金融体系和资金大部分都流向了房地产和建筑行业，地产行业高速发展的背后是债务的增长。目前国内45%的信贷与房地产及地产相关，一旦房地产出现下跌，金融体系也会收到冲击，所以“稳”是房地产的主旋律。“房住不炒”其实也是维稳的一种体现。
从大环境下讲，新冠疫情其实是自1923-1933年以来对全球经济冲击最严重的一次，这对全球经济发展是一个很大的考验。
从人口结构的角度来看，2019年数据显示中国新增人口出生率创新低，计划生育下，中国人口结构呈现2+4+1,即一对夫妻要赡养四个老人和一个孩子，年轻一代人压力巨大。80/90后生育欲望降低，这会影响房地产市场总的需求。
从城市层面来讲，现在各大城市户籍制度开始放松，城市开启“抢人大战”，未来哪座城市能够吸引更多的人才落户，哪座城市未来的房地产市场就会迎来结构性的改变。
杨斌，上海百联资产控股 副总经理
主题：商业不动产资本化及REITs的意义
杨总首先和大家介绍了百联资产控股发展历程和商业模式，百联资产是以“PE+REITS”模式即根据项目的不同阶段，做项目的物业开发、培育、改造，招商运营获取的新的租金收入，为资产实现新的赋能，并以REITS方式实现退出。
杨总还分享了关于城市更新的痛点和思考，他认为存量物业痛点包括用地性质难以变性、政府产业配套规定、招商难等问题，解决这些问题需要有强大的政府公关能力和资产及资本运作能力，这对现在的资管及基金机构有很高的要求。
杨总还提到了关于即将到来的REITs,杨总对比了国内外REITs发展的现状，国外的REITs已经达到了2万亿+的市场规模， 而国内的REITs才刚刚起步 。国内以债权融资为主，高额负债成为企业背负的巨大压力 ，REITs的优势能够改善企业资产负债表，实现降负债，降杠杆的需求。同时REITs发行也是是体现机构本身资本运营能力和市场影响力的一种体现，真正的市值管理，核心是资本的运营能力。
张泽林，南通三建房地产总裁
主题：未来十年传统房地产开发商面临的挑战和格局的变化
以下是张总发表的关于目前传统开发商转型的一些观点和趋势：
① 融资监管下，三条红线下“高周转”已经做不了，只能债转股， 未来开发商将和基金以同股同权形式合作，高周转的发展逻辑将逐步调整，高合作杠杆将替代高财务杠杆。
② 张总认为未来房地产行业人才会逐步趋于专业化门槛变高，对房地产从业者会提出更高的要求。
③ 张总认为现行政策不变产品质量难以提升，限价限购的政策影响了房地产产品质量的发展。但好的产品仍然在市场上赢得客户的青睐，是房企发展的核心竞争力
④ 张总认为以5G为代表的新一代楼宇的智慧城市会成为未来的发展方向。
圆桌对话：存量时代的房地产投资机遇
付璇：凤凰网房产 华东区域副总经理 上海公司总经理（主持嘉宾）
曹志勇：东方明珠新媒体股份有限公司高级副总裁、文化地产事业群总裁
曹总对目前资产时代的投资优质资产作了研判，分析了目前市场上较为优质的存量资产类别和投资属性。
蒋海洋：苏宁控股集团 不动产投融资 总裁
蒋总认为住宅、商办、物流都可以算作优质资产，目前住宅在“房住不炒”的政策环境下，未来的溢价空间有限。除了住宅资产外，物流和商办是我们比较看好的，尤其在物流供需层面，一是物流土地供给逐年下滑，二是伴随着阿里京东巨头崛起及双11带来的39亿物流跳单量，加上社区生鲜电商需求崛起，这背后带来的都是物流地产的升值。
一边是土地供给的减少，一边是物流地产需求链的增加，一增一减，未来十年物流地产跑赢大势概率比较大。
莫非：大成Dentons全球房地产小组中国区领导人、大成上海建房部主任
从目前的数据来看，一线城市住宅交易量是新房两倍，未来是存量交易时代，上海旧房改造30万户，各类旧改5000万平方，像广东那边有很多的城中村，旧改市场巨大。从大宗交易来看，物流地产是2020年成交量最多的大宗资产。一方面受疫情影响，电商崛起和直播的兴起，导致物流地产的资产价值提升，所以就目前来看，物流地产是现在所有资产类别中最具投资价值的资产。
陈潜峰：天下控股集团 董事长
其实现在目前新房时代应该还有10年，今年武汉疫情后的新房交易活跃，达到了所有城市成交量的新高。按照目前资产类别来说，可将资产分为三种，一种是优质资产即以一线城市交易活跃的几十亿的资产（商办、酒店为主），这类资产租金收益高，回报也比较稳定。二是中级资产，以二线物业资产为主，相比于一线资产收益率相对较低，但也比较可观。三是低级资产，这类更多的以三线资产为主，收益率通常一般。
陈晟，中国房地产数据研究院 执行院长，中国房地产研究会市场委员会 副主任
主题：中国房地产金融稳定和资管活跃度研究
陈总分析了当前三条红线下，房地产金融调控政策现状，其实从政府颁布的三条红线政策来看，国内房企总体的融资规模总体还在预期范围之内，没有整体出现过度负债的情况，但也不希望房企继续扩张，三条红线的出台实际上是为了房地产行业整体的健康发展。各大头部房企也在降负债，以应对未来政策的调整。对于小房企而言，想通过融资实现快速扩张、弯道超车的机会，则会比较渺茫。
同济大学AFC地产投资与运营高级研修班&AFC资产管理商学院项目启动仪式
峰会进行到下午，同济大学AFC地产投资与运营高级研修班&AFC资产管理商学院项目正式启动,AFC资资乐CEO桂金标、同济大学继续教育学院院长金福安、同济大学校友总会副会长郑康瑞、中国房地产数据研究院执行院长陈晟、毕马威（KPMG）亚太区及大中华区主席高级顾问杭琛出席了启动仪式并对AFC资管商学院的成立表示了祝贺。期望AFC资管商学院在得到同济大学师资力量的帮助下，能够继续整合地产行业资源，培育出更多的资管行业精英，成为中国未来资产投资运营行业的人才基地。
王轶奋，览睿资本Limetree capital ,中国区首席投资官、董事总经理
主题演讲：资产投资的底层逻辑和趋势发展
王总分析了停车场资产困局，包括散售价值小，去化速度较慢等 难融资等 经营收益率低 通常被业主作为非核心资产，览睿资本通过资本的导入，对旧的资产进行改造，实现车位价值的提升，资产退出则是停车场资产整体退出（大宗买卖）的主要方式。
王总还分享了览睿投资策略，以国内核心城市商业综合体优质停车位资产为收购标的，目前收购了包括北京上海广深南京苏州 天津等主要城市的资产项目。
圆桌对话：新商业 新资管 新机遇——资管行业未来发展趋势
闫宗成：旅城资产 总裁（主持嘉宾）
过去房地产市场赚快钱的时代已经过去，开发商跑马圈地、高周转的时代已经成为过去。
地产进入资产管理时代，实际上也就是赚稳钱的时代，我们从“快”到“稳”，作为地产行业的运营商和服务商，有哪些需要改变的地方？
Edmund ENG翁国辉：凯德集团（中国） 商业社区开发总经理
随着业主对办公环境提高，倒逼凯德集团逐步向服务商运营商转变，凯德现在已经不仅仅是一家开发商，更多的是投资方、开发商与服务商的结合。凯德其实也在运用科技和技术，包括互联网技术，从线上资源导入线下体验，再从线下体验导回线上数据，通过大数据优化业主体验，形成生态闭环，以提高业主体验。
季峰：盈石（武汉） 总裁
开发商整体自持是商业项目进行统一化、标准化管理的前提。商业，经营是关键，精细化运营才能创造价值。当然自持物业的重资产模式会十分考验开发商的资金运营能力，也会影响开发商本身的扩张速度。所以更多的开发商愿意将物业散售，以快速回流资金，达到快速扩张的目的，但散售也会使得商业物业整体的质量下降。
孙旭东：哥伦布商业集团，董事长
中国的开发商做商业都是被政府倒逼着来做的，商业资产良莠不齐，这就导致很多商业资产难以流通（大宗交易），商业体价格持续走低，低到和建安成本持平，开发商要想把商业变成优质资产，前提是资产本身的升值，提高资产租金收益才是变成优质资产的关键。
其实社区商业是一个不错的选择，它优于城市商业，收益率高，运营效率高，通过智能科技的导入，实现智能楼宇是一个非常不错的选择。
唐军民：腾方投资管理中心 产业发展服务 总裁
在存量时代下，商业资产管理和精细化运营是一道无形的坎，随着市场竞争的加剧，消费者需求的改变、以及疫情下大环境的影响，资产运营变得愈加苛刻，这对很多的商业运营机构提出更高的要求，资管机构要寻求不断的变化，不仅要了解地产本身，还要学会了解客户对象的生活习惯，涉及方方面面的知识，要学习到不断更新的客户体系，这才是当前资管机构需要应对的难题。
徐淑范， 海尔产城创集团 战略生态合作 总裁
主题演讲：以科技智慧服务致敬城市未来
徐总给大家介绍了海尔产城创目前在搭建的城市战略生态合作平台，包括产城融合、产业导入、城市开发来实现城市存量资产的激活，用科技和技术手段来实现智慧城市运营生态服务。
圆桌对话：从人工到智能——科技创新在地产的应用场景及新商机
钱江：IDRC国际产业与投资发展联合会 中国区理事会主席（主持嘉宾）
房地产进入存量和品质发展，科技正在重塑地产行业，为房地产实现二次赋能，请各位嘉宾分享下科技创新在地产领域的应用和商机
姚磊：NewBest上海新柏石智能科技股份有限公司 董事长兼CEO
科技在地产场景的应用其实日益提升，科技本身是让地产或者资产增值的一种重要手段，尤其是在办公楼宇和商业资产领域，但目前来说，科技与地产结合还处在初级阶段，对地产来说，科技还是一个“小男孩”，未来和地产、科技、资本三者结合的还有很漫长的路要走。
但能肯定的是，科技已成为地产领域发展的大趋势。
丁世深：DFocus耘申信息科技（上海）有限公司 COO兼联合创始人
科技公司在地产领域其实有很多的应用，尤其数据分析领域，对资产运营的节能提效、客群分析、建筑经营回报等计算等领域都有很大的提升和帮助，这对客群的以及资产本身的优化体验都有很大的帮助。
刘海浪：沙赞科技 联合创始人
科技能够给地产带来的其实是三大创新，即场景创新、技术创新、产品创新 。
作为科技地产参与者，其实有三种类型，一个是机会主义，其实就是机会型资本追逐，资本的投入驱使科技进步，再通过科技导入到地产场景中，实现资产升值。
第二是技术主义，以技术为核心的企业，驱动地产应用场景的提升。
第三个是被动主义，随着趋势而改变，作为后来者加入到地产科技的领域中。
周柏林：未来城市数智创新 CEO
科技其实是赋能地产的，服务好不动产，让资产发挥二次价值，这是科技在地产的一个大趋势，未来我们会看到更多更多科技的应用场景，除了像现在的人脸识别、数据统计外，全方位的智能楼宇会更多的走进我们的生活领域中。
韩雨，东海国际CEO
主题演讲：寻找房地产存量周期下的结构性机遇——下半场存量时代借助科技手段走入地产金融结合的“创时代”
韩总认为本轮房地产其实已经进入下行通道，在“房住不炒”的政策环境下，未来住宅涨价空间较小，租金回报率相对于商业来说，也低很多。商业地产的投资租金要高很多。上海中环内商业租金回报率在5-7%，尤其是在核心区域受限，需求增长的情况下，商业资产的投资属性日益见长。特别是分布式社区商业，是大型购物中心及办公楼的1.5-2倍以上，将成为资本下一个风口。
聂东来， 上海米袋投资集团合伙人 强炫资本 总裁
主题：危中寻机 创新引领未来
聂总作为最后一位出场的压轴嘉宾给大家分享了目前房地产市场“依赖”与“矛盾”。
首先是地方政府对土地财政依赖极重，占到地产政府财政收入65%。国家在“十三五”规划中提到了地方政府需结构性调整，摆脱对土地财政的依赖。第二个是经济结构调整与房地产之间的矛盾，流入房地产行业的资金占比过大，需要进行经济和资金的再度分配。聂总对当前房地产市场的现状分析赢得在场与会人员的好评。
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