\r\n 近日，杭州出现该市首例房企申请破产案例，在今年年初各地爆出中小房企老板“跑路”的消息后，金星房产申请破产吸引了业内外的关注。购房者面对开发商紧绷的资金链无不战战兢兢，在当今复杂的市场环境下，购房者应如何选择？渣打银行调查30家房产商称现金流不佳或引发破产渣打银行近日的调研显示，他们的拿地意愿降低，土地流拍个案增多，地价已经回落。与此同时，房屋库存仍在增加，尽管幅度不大，但足以让开发商预期房价还会有20%以内的降幅。今年2月底，渣打银行的研究团队在二三线城市，对30家房地产商进行了问卷调查和研究探讨。这些城市包括成都、武汉、南京、杭州、西安、石家庄、中山和肇庆。渣打银行发现，中国房地产正处于“弱平衡”状态，短期内建设前景稳定，“但是显然，3个月之后有可能更趋疲软”。这种预期或许与房地产商融资状况相关。渣打银行的调研团队发现，对开发商来说，融资环境虽日趋紧张，但并没有极度恶化。至于开发商的现金状况，24家称当地开发商很紧张或者担忧。少数几家表示非常担忧。但有6家认为，如果3个月内销售状况不改善，即将面临破产风险。开发商为了筹集现金而出让土地或工程项目，19家调查对象称，知道有这样的事情发生。此刻，没有哪个开发商不希望政策放松。不过，他们感到核心政府的决心不易动摇。77%的开发商认为未来3个月核心不会改变房地产政策。如果政策放松，会是什么形式的放松？开发商回答居首的是更宽松的银行贷款，其次是下调房贷利率(事实上这正在发生)，再次是允许信托公司给开发商的信托贷款展期，此外，还有放松限购及地方政府收购开发商手中的项目用作保障房。尽管如此，房地产市场些许曙光已然出现。今年春节假期之后房屋销售状况有所改善。房屋销量与前两年高潮时相比仍处于低水平，但自春节假期以来，销量保持向上的态势。政策层面，近期中国人民银行表态，鼓励银行支持房地产企业建设普通商品住宅，并鼓励银行降低头次购房人的购房贷款利率。渣打银行的调研显示，一线城市正指引新房价格的调整，二线城市的房价调整目前也已开始。 三线城市住宅平均售价仍然较为稳定。不过，地方政府可以通过多种方式干预房价，如暂停颁发高端项目销售许可证等，因此，房价均价并不可信。土地市场亦显疲态，尤其是一线和二线城市。尽管土地出让面积增长非常有限，平均地价却明显下降。地方政府财政压力继续加大。目前，开发商的建设活动没有大幅度减少，甚或略有反弹。30家开发商中有14家反映当前在建的房地产项目较3个月之前增多，9家开发商的在建项目少于3个月之前。至于未来3个月的建设活动，12家开发商表示建设项目将会增加；9家开发商表示可能会减少。“部分开发商建设活动反弹的原因之一，可能是地方政府强制要求开发商在拿地之后两年内进行建设开发。受访的30家开发商中，有21家感受到这种压力，数量比上次调研时多。其他可能的原因包括开发商需要进行开发、售房以保持现金流，以及二三线城市购房政策相对较为宽松。”渣打银行大中华区研究部主管王志浩表示。此次调研的结果并不支持今年商品房建设将陷入冰冻期的观点。然而，此时开发商变得更加谨慎。16家开发商表示未来3～6个月没有拿地计划。26家开发商表示多次见到过地方政府土地拍卖流拍。地价的向下调整较为明显，地价触底的预期也较为强烈。17家开发商报告地价回调幅度达到5%~10%。还有3家开发商报告的地价降幅甚至达到11%~20%。三分之二的开发商预期未来3个月地价不会进一步下降。30家开发商中只有9家预期未来3个月地价还会再降5%~10%。房子销售情况既不好，也不太坏。30家开发商中，三分之一反映春节期间房屋销量低于预期，只有6家称好于预期。半数受访者认为他们的同行2月的销量显示出一些回暖的迹象，11家称销售稳定，但销量很低。只有4家认为其竞争对手的销售状况恶化了。在此种情况下，开发商对需求的信心增强了。19家受访公司感到信心略增，4家感到信心大增。这种信心部分源于对房价下调可能带来的市场反应。近2/3的开发商称10%~20%的降价带来了积极的反应，较上次调研增加了6家，而一半以上的受访公司称，降价几乎没有对销量起到刺激作用。未售房屋存量在上升，但没有飙升。23家房地产商反映他们所在地区的房屋库存量稍许超出预期，只有几家反映存量远远高于预期。70%的受访公司反映其所在地区的房屋库存在缓慢增加。和人们的感觉一致，更多开发商开始降低房价。渣打银行调研的这30家开发商中，22家反映其所在城市一手房降价高达10%。7家反映价格持平。两家声称价格下降了11%~20%。“2011年10月，2/3的开发商认为未来6个月的房价将下跌10%左右，事实证明确实如此。”王志浩表示，部分开发商认为近期房价将继续下滑。房地产景气指数屡创数年新低 楼市资金库存压力依旧国家统计局日前公布了一季度房地产市场运行数据。其显示，房地产景气指数再次跌入97点以内，屡创数年新低。房企资金压力、库存压力依旧，楼市调控效果在深化，但仍处关键时期。国统局数据显示，一季度中国经济同比增长8.1%环比增长1.8%,与此前市场普遍预计的8.4%相比超出了市场预期，创下2009年二季度以来新低。房地产景气指数再次跌入97点以内，屡创数年新低。同时，2012年1-3月，全国固定资产*47865亿元，同比上涨20.9%，房地产开发*10927亿元，同比上涨23.5%。商品住宅*7443亿元，同比涨幅19.0%。同比涨幅均出现明显回落。2012年1-3月，全国房地产资金来源20874亿元，同比增长8.2%，增速比1-2月份回落了8.0个百分点。其中国内贷款4319亿元，增长12.6%，增速与1-2月份相比回落了3.7个百分点，房企自筹资金增速回落18.3%。2012年1-3月份，全国商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%。其中住宅销售面积为13387平方米，下降15.5%。中原地产方面认为，从目前整体市场来看，尽管今年3月单月市场有所起色，但依然存在继续降价的空间。库存和资金压力使得市场在后续将出现销售量复苏价格停滞的现象，之前未降价项目可能会迎来一次补跌过程。头家房企破产警示购房者 慎买期房杭州头家房企破产带给我们不少警示。带给我国宏观经济的警示是，一定要管控好虚拟经济、房地产行业等容易被炒作，容易泛起泡沫，极易出现金融风险的行业。一个原则性问题是，不能把经济增长依托在虚拟经济和房地产扩张上。纵观世界发达国家都曾经依靠房地产行业来推动经济增长，但*终都付出惨痛代价，美国、日本都如此。这些国家很早就摆脱了房地产依赖症，把经济增长依托在技术创新、消费驱动上，美国是*成功的例子。带给房企的警示是，决不能不顾自己实力盲目扩张。房企出现困难都是资金链发生问题，原因在于盲目扩张。因此，眼前的房企一定要确保自己的资金链条不断裂，出路在于尽快销售存量房，一定要明白现金为王的道理。带给购房者的警示是，购买期房时一定要考察好房企的资质和多年经营状况、实力如何、资讯咋样。购房者在选择期房项目时要更加谨慎。否则，一旦遇到房企破产将给其带来许多纠纷麻烦事，甚至财产遭受损失。\r\n