观点地产网 历史总是如此相似，年初发债潮再次来袭。除了沉浸在新年的计划和总结上一年的得失外，房企们也陆续开始忙活这一年的融资动作。

据观点地产新媒体统计，截至2021年1月8日，中资美元债的一级市场中共有19家上市房企拟发行20笔美元债，合计发行规模超过70亿美元，平均融资利率为6.75%。

自1月4日起，房企发行美元债的公告陆续占据头条，当中涉及房企有碧桂园、旭辉、世茂、新城、阳光城、龙光、中梁控股、禹洲、宝龙、正荣、德信中国、路劲、当代置业、合生创展、时代中国、建业地产等。

美元债的发行情况与往年略有不同，头部房企的发债优势继续凸显，利率下行且获得较长的融资期限，中小房企的发债利率仍处于高位，期限以短中期为主，分化愈加明显。

这20笔美元债中，利率最低的达到2.7%，该笔美元债的发债主体为碧桂园，其将发行合共12亿美元的优先票据，其中5亿美元票据的利率定为2.7%，剩余7亿美元的优先票据利率大幅低于平均水平，为3.3%。

此外，世茂集团、旭辉、新城发展、龙光集团的利率均低于4.5%，但发行利率较高的房企则包括中梁控股、当代置业、德信、华南城、金轮天地等，美元债利率最高达到14.25%。

值得一提的是，路劲、阳光城、时代中国、宝龙地产的发债利率下调，处于5%-6%之间，融资成本进一步优化。可以对比的是，2019年，阳光城的平均融资成本为7.71%，此次发行美元债，阳光城的利率为5.3%，发行规模2亿美元。

过去这一周的中资房企美元债中，发债期限超过五年以上的占比为45%，其中碧桂园、世茂、龙光、旭辉、禹洲和时代中国的美元债期限均在7年以上。

分析认为，美元债迎来发行高潮，或与环球经济形势有关。

东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇在接受观点地产新媒体采访时表示，现在美元很便宜，而且现在处于美元债在贬值周期，利率也便宜，双重套息，负债美元化、资产人民币化是有帮助的。

过去的这一年，受疫情和政治环境的影响，美元指数（DINIW）处于整体趋势下滑，从最高点的102.9971下滑至89.96，下挫约7%。

2020年的第一周，美元指数仍表现为下跌，直到1月8日美元指数止跌反弹，人民币中间价报6.4708，下调100点，上一交易日中间价报6.4608，在岸人民币上一交易日收报6.4567。

据路透报道指，虽然美元指数偶尔展现韧性，但总是无法持久，因为支撑其多年涨势的因素大致已经弱化。美国的低利率、庞大预算与贸易逆差，以及对新冠疫苗推出后全球贸易复苏将带动非美元货币走升的预期，已将美元推至多年低点。

其预计，今年美元将继续走跌。同时，国外政府进一步实行刺激的货币政策后，全球金融体系注流动性进一步宽松，因此债券发行成本逐渐走低。这一大环境的转变，是造成年初房企蜂拥发行美元债的重要因素。

另一方面，中资美元债的交易活跃，主要集中在房地产行业，且地产行业的相对涨势较好，外资机构认筹热情较高，也使得年初美元债发行出现窗口期。

彭博数据显示，2020年12月底，中资美元债回报率前十的房地产企业有恒大及恒大旗下景程有限公司、华南城、亿达中国、五矿建设等，其中恒大美元债的一周回报率介于4%至5%之间，华南城的回报率则在3.3%。

而在交易活跃方面，中资美元债成交规模靠前的则有碧桂园、远洋集团旗下远洋地产宝财IV有限公司、金茂附属公司方兴光耀、佳兆业、融创、绿城旗下月慧环球、世茂集团等，二级市场成交活跃带动一级市场美元债的发行。

一份研报指，如果美债利率出现快速上行，中资美元债可能出现投资级收益率上行、利差震荡；高收益级收益率与利差均快速上行。但如果美债收益率并未快速上行，则中资美元债收益率与利差还将维持震荡。

回顾房企2020年境外发行债务的情况，wind数据显示，截至该年前11月，房企共发行约162笔美元债，累计募资规模超过550亿美元，而2020年美元债到期金额靠前的房企则有恒大、佳兆业、绿地、融创、 绿城、中海等。

如今，房企境外债的发行大部分用于偿还即将到期的存量债务。在2020下半年在“三道红线”的笼罩下，融资收紧早已是板上钉钉的事情，在贷款资金出口端，还出台了房贷“五档分类”新规。

就在一周前，央行联合银保监会发布建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，对房地产贷款集中度划分了五档，并指出2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为2年。

邵宇也表示，今年房企的融资环境肯定是比较差的，三道红线和贷款集中度、客户需求也减慢了，这肯定是会带来压力的。

值得注意的是，早前市场消息称，央行、住建部召集重点房企举行座谈会，与会房企除了去年9月已参与融资新规试点房企外，亦包括部分去年未参与试点的房企。同时，融资“三道红线”试点有望扩围。

可以预见，对房企的融资监管只会更加细致和精细化，地产行业的下半场也迎来大转变，有助于房地产市场平稳健康发展，但也倒逼着房企转变“高杠杆”的开发模式和思维，更加注重现金流和资金的安全。