2020房地产行业十大年度热词|北京楼市年度盘点⑧
凤凰网房产北京站 2021-01-13 17:59

编者按:2020年的北京房地产市场,虽然遭遇了突如其来的疫情,但仍在逆境中稳步前行。新年伊始,楼市也进入一年一度的年终总结期。北京楼市从来不缺新闻与大事件,回首这一年,凤凰网房产北京站以“年终”为契机,推出2020北京区域楼市年度新闻策划,盘点、总结、预测相继出炉,带你回顾北京楼市特殊的一年。让我们直面乌卡,踏浪前行!

回顾2020年,房地产行业洗牌加速,大多数房地产企业的感受是酸、苦、甘、辛、咸五味杂陈。既有黑马上市,亦有百强倒闭;既有夹缝求生,亦有升级转型;既有收缩回归,亦有逆势增长。

凤凰网房产北京总结了2020年房地产行业十大关键词,带大家回顾不平凡的一年。

一、“地产战疫”

2020年,疫情黑天鹅不约而至,全国多地触发公共卫生事件一级响应。当“居家”成为生活的常态,“健康住宅”成为全社会热切讨论的话题。

多机构调查结果显示,在新冠肺炎疫情影响下,绿色、健康、低密等成为消费者购房关注的焦点,购房者对住宅的消费理念悄然发生了变化。

面对市场的改变,金茂、当代置业、绿地等多家房企迅速反应。当代置业发布绿色健康复合社区,绿地“健康宅2.0”标准曝光,金茂推出“无接触式”健康住宅。业内人士认为,后疫情时代,“健康住宅”将被再次推上行业风口。

二、“直播卖房”

2020年春节期间,房地产行业在防控疫情的环境下,线下销售业务全线“停摆”。为积极应对线下业务受到的冲击,多家房企推出了看房小程序、线上购房APP,并通过VR全景看房、抢电子优惠券、看房直播等方式,力推线上看房、订房功能,最大限度地实现停业不停工。同时,为加大力度吸引线上购房者,更好地实现获客,不少房企推出“无理由退房”等活动,配合线上营销,开辟出属于疫情时代的新天地。  

不少房企选择入驻网上平台的方式开展线上销售业务,借助中介平台的VR直播看房、专业经纪人等资源,进行集中展示所售新房项目。  

在此背景下,不少平台对线上业务进行了升级。以58同城为例,其旗下安居客宣布,为帮助房企应对疫情期间营销效率、提升开发商精准营销能力,推出“临感VR售楼处”,结合直播带看等形式,使售楼处置业顾问和找房用户在线实现互联、互动,强化开发商产品力的传达和购房者的用户体验,实现线上精准营销服务。

三、“掌上售楼处”

2020年初,房企积极响应国家号召,停止了线下销售活动,为满足客户需求和应对短期内企业销售业绩下行风险可能带来的冲击,房企全面转战线上售楼。

据统计,近八成品牌房企开通了线上售楼处,利用自建平台与渠道及流量平台合作,提升线上营销热度,为房企提拉业绩奠定基础。

四、“抢人大战”

2020年,“零门槛落户”“先落户再就业”“百万住房补贴”……各大城市抛出来的橄榄枝也一个比一个更具诱惑力。来自中原地研究院的统计数据显示,截至2020年6月上旬,已有超过100个城市发布了人才政策。

诸葛找房数据中心分析师陈霄认为,2020年多城市发布人才落户、购房补贴政策,展开“抢人”大战,主要是为了尽快恢复房地产市场发展活力。“一方面是出于恢复城市经济发展的需求,通过吸引人才来获取经济恢复必需的劳动力资源。另一方面,人才的涌入将会带来一部分购房需求,通过发布购房补贴的形式激励买房,也为当地的房地产市场发展注入新的活力。”

五、“打新热”

热点聚焦始发于深圳华润城润玺开盘。该项目均价为13.2万元/㎡左右,而周边华润城润府的二手房均价在18万元以上,价格倒挂,价格差每平方米达到四五万元,以该楼盘最小的100平方米户型算,如果中签最少能赚500万元。

“打新”一词本用于新股票投资,而“楼市打新”这四个字却足以凸显房子的投资属性。房子一旦具有投资属性,必然引来资金追捧。何况价格倒挂,价差明显,买到就意味着赚到,也必然加大资金投机倾向。细析深圳楼市打新炒作,其本质并非新事物,类同豪宅拍卖中标者转让获取“茶水费”,上亿的豪宅拿出几十万上百万的“茶水费”也并不鲜见。

火热的深圳楼市“打新”,让不少投资客抱着碰运气的想法,涌进新房市场参与摇号与选房。不过,一些“打新”乱象引起监管部门发声之后,购房者开始变得谨慎。  

六、“房贷利率转换”

自2020年3月1日起,一些城市的公积金购房政策进行了适度调整。综合市场报价利率(LPR)继续下调情况来看,存量房贷利率换“锚”在即,激起楼市涟漪。 

不少购房者因此陷入选择性焦虑,不知道到底应该选择LPR(贷款市场报价利率)加点的浮动利率,还是选择固定利率。受访人士表示,存量房贷利率换“锚”,是定价逻辑改变了,尽管LPR继续下调,也并不意味着利率就此降低,更谈不上楼市调控有所放松。  

国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示,无论是何种转换方式,转换后的房贷利率应不低于原有利率,除非采用第一种方式后LPR下降。“LPR下行并不必然导致房贷利率下降。商业银行发放个人住房贷款,不同银行会综合业务定位、客户资质、资金成本等因素,在LPR基础上进行加点。”

七、“三道红线”

除了疫情冲击下,销售压力增大,房企在2020年面临的最大挑战莫过于“三道红线”压顶。2020年8月,住建部、央行召集12家房企召开相关会议,“三道红线”监管正式被抛出。所谓“三道红线”指剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。  

根据踩线的条数,监管部门将房企分成“红、橙、黄、绿”四档管理,每降低一档,有息负债规模增速上限增加5%,即便是处于绿档中的房企,有息负债年增幅也不得超过15%。  

“踩线”数量越多,房企面临的降杠杆压力越大。按照监管要求,从2021年1月1日起房企正式进入降杠杆测试期,到2023年6月底,12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标,2023年底所有房企实现达标。    

八、“物业上市潮”

在物业股大受资本青睐的2020年,各大房企正加速入场。目前,中国前十大房企中,碧桂园、保利、中海和招商蛇口已完成物业分拆上市,绿地、龙湖分别入股雅生活和绿城服务,恒大、融创和华润置地也有明确的分拆计划。

专家认为,满足融资需求、降低负债率、寻求多元化发展等因素成为推动房企拆分物业板块上市的“动能”。物管行业目前仍处快速发展期,集中度较低,预计房企拆分物业板块上市潮仍将延续。 

 

九、“房企反腐”

最近几年,房地产企业的反腐动作明显增多,而且正从私密变得公开。  

据不完全统计,2019年以来,已有中粮、雅居乐、朗诗、保利、融创、万达、复星、美的置业、金科、新华联等至少十家房企将反腐动作公开,超过30人涉案。  

这并不是简单的巧合。2016年以来,楼市连续迎来“丰年”,房企趁机大幅扩张规模。但由于管理系统升级缓慢,腐败的风险点迅速增多。

以儆效尤是公开反腐的目的。在这背后,是房企管理思路的变化。近几年,审计、监察等部门的地位增强,以及执法机关的介入,意味着企业的内部和外部监督都在强化。同时,区域换防、总部职能下沉等机制的确立,也有助于遏制腐败的发生。房企一边做大规模,一边修复系统漏洞。  

十、“房住不炒”

2020年10月30日,中共中央举行新闻发布会介绍党的十九届五中全会精神。会上,国家发展改革委副主任兼国家统计局局长、党组书记宁吉喆表示,“十四五”时期将全面促进消费,顺应消费升级的趋势,促进消费向绿色、健康、安全发展,发展服务消费,鼓励消费新模式新业态发展,并提出促进住房消费健康发展。”

进一步增强楼市调控的预防性、及时性,不给炒房资金以任何可乘之机。据不完全统计,自今年7月开始,全国已有近10个城市收紧楼市调控。各地针对之前某些炒房者试图钻制度空子的现象,制定了针对性的管控举措,从而进一步压缩此类炒作空间。

此前在8月20日,住建部、央行在京召开重点房地产企业座谈会,明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,杜绝资金过快流入楼市所带来的某些不可控风险,也就能够有效消除楼市过热情况的出现。

在“房住不炒”基本原则的情况下,各地楼市的良性发展,这也取决于地方政府对于相关环节的常态化管理。

过去的2020年,对房地产行业来说,充满了动荡和挑战。增量领域,调控趋严,曾经的百强房企陷入危机;拿地不易,卖房更不易,存量领域呢面临亏损、空置…在全国四季度房地产市场数据回暖的趋势下,我们期待2021年行业蓄势待发!

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