楼市，已经没有真正意义上的“刚性需求”了。

易居研究院1月9日发布的报告显示，2020年四季度，50个典型城市租金收益率为2.3%，环比下降0.6%，同比下降3.7%。这一收益率创多年来最低值。

具体来看，4个一线城市的平均租金收益率为1.6%，环比下降1.6%，同比下降5.1%；31个二线城市平均租金收益率为2.3%，环比下降1.4%，同比下降4.5%；15个三线城市租金收益率为2.6%，环比增长1.1%，同比下降2.1%。

很多人纳闷，为什么整体被唱衰的三四线城市，租金收益率下降的反而最少？

这里普及一个知识：租金收益率=租金年收入/房地产价值。

比如一套100万元的住宅，每月出租1500元，那么一年的收入为1500*12=18000元，因此，这套房子的租金收益率就是18000除以100万，也就是1.8%。

也就是说，房价涨的越快，房屋价值就越高，分母的数字就越大，在租金涨幅较低的情况下，房价持续上涨，租金收益率会越来越低。

这就是一二线城市租金收益率反而更低的原因，至于三四线城市，因为近两年棚改退出，房价上涨放缓，租金收益率反而保持了平稳。

言归正传，从排行中可以看出，涨幅较大的5个城市分别为锦州（10.8%）、贵阳（9.4%）、烟台（9.3%）、海口（4.7%）和蚌埠（3.3%），原因是锦州、贵阳和蚌埠房租涨而房价跌。烟台房租跌幅小于房价跌幅；海口房租涨幅超过房价涨幅。

四季度，租金收益率环比增长的城市为20城，比2020年三季度增加5城。武汉和长沙等地租金收益率环比跌幅最大，分别为8.5%和7.0%。武汉和长沙均由于房租下跌而房价上涨导致租金收益率下降明显。

租金收益率最低的5个城市分别为厦门（1.2%）、深圳（1.4%）、青岛（1.6%）、唐山（1.6%）和天津（1.6%），很明显，有4个都是一二线城市。这几个城市前几年房价涨幅远大于租金涨幅，造成租金收益率偏低。

更重要的是，这50个典型城市的租金收益率，创出了自2016年以来的新低，是5年来第一次出现的。

过去5年，恰好是房价高歌猛进的5年，租金收益率持续走低，正说明一个铁一般的事实：租房需求并没有跟上购房需求。

回到文章开头那句话：为什么说租金收益率创出新低，说明楼市已经没有真正意义上的“刚需”了？

蓝白以前跟大家说过：很多标榜自己是“刚需”的，其实是“伪刚需”。

几十年以前，我们的父辈吃不饱穿不暖，能填饱肚子、能果腹才叫刚性需求。

90年代后，家里有“三大件”，小孩去学校接受教育，这是刚性需求。

住房商品化以来，农村人口涌入到城市，在城里有地方住才是刚需。

到了现在，人均住宅面积已经超过40平米，套户比达1.1以上，到处都在建高楼、建新城区，此时，买房的需求还足够“刚”吗？

大部分是这样想的：子女结婚要买房，孩子上学要买房，跟亲戚朋友攀比要买房，资产保值增值也要买房。

这些基于“生活改善”的理由，只能说是锦上添花，有了自然更好，没办法实现的话，将就一下也能过。

从这个意义上讲：租房者，才是真正意义上的刚需。

他们可能是在城市风里来雨里去的外卖、快递员，也可能是背井离乡去大城市做保安、保洁，也可能是刚毕业在甲级写字楼里996的大学生，也可能是工地里挥汗如雨的农民工。

对这个群体来说，有个住处就行，学区、户型、绿化、物业都不重要。

前段时间，贝壳研究院发布的《2020城市刚需购房报告》，划分了全国30城刚需买房的门槛，也能佐证这个事实。

第一梯队：北京350万元，深圳345万元、上海295万元。

第二梯队：厦门266万元、杭州226万元。

第三梯队：广州198万、南京190万、宁波175万、东莞160万、苏州159万。

注意，这可是“上车”的门槛，户型差、房龄老、面积小，可以说是一个城市中最差的那一批二手房，连这些房子的门槛动辄都是几百万，所谓的“刚需”买房门槛，听起来多少有点讽刺。

这就是未来楼市的趋势：改善上升，刚需下沉。

一二线城市，将成为投机客的“天堂”，那里充满了巨额资金的流动，各种高杠杆玩法，资产升值的狂欢。

三四线城市，将成为刚需一族的归宿，那里的日子一眼能望到头，洋溢着小城的宁静，一成不变的岁月。