2020年是不平凡的一年，这一年发生的不但将被载入史册，也在每个人的心中刻下深深的烙印。疫情带来前所未有的沉重打击但同时也让我们学会坚强。疫情之下，从具有典型代表意义的北京楼市，人们看到了房地产行业的韧性。

从年初北京土地市场的“逆疫而火”、放宽落户政策、学区房成交火热到中国经济全面复苏，整个房地产行业走过了跌宕起伏的一年，我们一起来看看一衣带水的京津楼市都发生了哪些大事。

| 北京

首先看看北京楼市，在过去的一年中，北京房地产市场在供给端、需求端、房企人事变动、成交热门区域、未入市新盘等五个角度，来重温一下2020年北京楼市的特征，并由此展望2021年的北京楼市。

“高开低走”的土地市场

据凤凰网房产统计，北京2020年共计出让58宗住宅及商业用地，其中住宅用地48宗。上半年，面对严峻疫情，北京土地市场依旧火热，共成交31宗住宅用地，占全年成交量的64.58%，无论是成交金额、楼面价、还是溢价率，均较2019年同期出现不同幅度上涨。下半年后期，土拍市场逐渐冷静，近有17宗住宅用地成交，呈现出“高开低走”的趋势。

值得关注的是，48宗住宅地块中，除4宗共有产权房用地外，仅有8宗限竞房地块，其余皆为不限价地块，占比高达75%。

北京2020年的土拍市场，除了不限价地块供应量的加大、限竞房地块的减少，另一边也体现了房企拿地的积极性，房企“争抢”2020年北京土地市场的背后，或许也预示着明年北京楼市也将迎来更多项目的入市。        

土地供应决定着区域的活跃度，地产营销人韩乐认为，从2020年的土地供应看，石景山、丰台、顺义、房山等区域值得期待：2020年，石景山区住宅销售火热，曾经的百亿销冠中海寰宇天下四期即将在今年入市，自然备受关注；丰台分钟寺板块有三个高关注度的高端改善项目，其中东叁金茂府已入市，另外两个项目还在酝酿中；2021年顺义将会是项目集中的区域之一，旭辉、龙湖、恒大等房企都将在马坡、仁和镇等板块推出新盘；与顺义一样，房山也将迎来首创伊林郡、中建京西印玥等多个重点项目。

“坚挺”的成交量

2020年，北京市商品房新增供应79686套，同比去年上涨7%；成交71315套，上涨3%；其中，住宅新增供应54178套，同比上涨8%；成交49187套，上涨36%；成交面积601.44万㎡，上涨23%；成交均价51227元/㎡，下降5%。

从数据来看，2020年北京住宅市场成交数量上涨36%，这意味着疫情的突袭，缩短了人们的买房周期。

再看区域，Top30中大兴区域最受欢迎，达到6个项目，其次是昌平和丰台各占5个项目，值得注意的是房山无一项目入榜，或许是前两年房山住宅地块入市较少的缘故。而在成交套数上，大兴及昌平，则以5489套和4885套成为热门区域。

从总量上看，2020年北京商品住宅（含共有产权房）全年成交额约3150亿，相较于2017/2018年1830亿和1971亿的销售额有了较大的提高。

房企人事变动频繁上演

2020，受疫情影响，房地产行业整体受挫，一大部分房企的发展步履维艰，经历了前所未有的架构调整，重组、甚至破产，人事变动“风暴”也异常猛烈地上演。人事架构调整的不单在中小型房企中进行，在北京及华北区域，万科、绿地、碧桂园、融创等头部房企也都进行了组织合并调整，或人员“瘦身”优化；还有一批房地产企业的职业经理人直接跳槽，寻找新的职业发展出路。

适时变动、调整战略是企业取得长远发展的必然，房企高管离职成为房地产行业的常态。背后是市场行情、组织架构、企业战略调整的体现，我们也能从中找到一些规律。首先，在高速发展的企业中长期发展，找到了好的伯乐，找对组织，跟对了人，是职场人的最大幸事。

其次，80、90后的“地产二代”，开始在公司担当要职，开启接班之路。2020年，合生创展朱桔榕、佳兆业郭晓群、蓝光发展杨武正等地产二代走向台前，他们开始独当一面，为传统房企注入新鲜的血液。但与之相伴的，是权力的更迭和巨大变化带来的挑战。

最后，行业寒冬，企业和个人都面临重大转折。房企高管离职的大多是由于身体、家庭、工作调动等原因造成。实际上，房企高管的离职与市场环境的变化存在紧密联系。在调控不放松的背景下，中型房企排名不进则退，再往下掉，可能还有生存之忧。很多老板下达给职业经理人的业绩指标并没有让步，房企高管离职在所难免。

大兴区成最大热门

2020年北京楼市区域成交排行榜显示，大兴区以506.88亿元、10408套的成绩，拿下区域成交额、成交套数双冠，成为年度成交最火的区域。充足的供应是成交的必要基础。从供应量来看，据统计，2020年大兴住宅供应套数占比达到24.2%。

供应量之外，区域价值也是影响购房者选择的重要指标。凤凰网房产采访了知名房地产专家、《地产营销人》出品人韩乐，他表示，城南行动计划、北京中日合作创新示范区设立、大兴国际机场投运等一系列利好，让大兴备受关注，同时在亦庄、旧宫等项目更为集中的优势板块支撑下，大兴市场的火热并不意外。

土地供应决定着区域的活跃度，地产营销人韩乐认为，从2020年的土地供应看，石景山、丰台、顺义、房山等区域值得期待：2020年，石景山区住宅销售火热，曾经的百亿销冠中海寰宇天下四期即将在今年入市，自然备受关注；丰台分钟寺板块有三个高关注度的高端改善项目，其中东叁金茂府已入市，另外两个项目还在酝酿中。

2021年顺义将会是项目集中的区域之一，旭辉、龙湖、恒大等房企都将在马坡、仁和镇等板块推出新盘；与顺义一样，房山也将迎来首创伊林郡、中建京西印玥等多个重点项目。

纯商品房重回主流

进入2021年，北京楼市又将呈现哪些趋势？有哪些新盘值得重点关注？

土地市场很大程度上决定了楼市未来走向。凤凰网房产北京查阅2019年、2020年北京土拍情况获悉，前年、去年拿地至今尚未入市的商品房住宅项目约有30个，这些项目绝大多数都将在今年入市，并对2021年北京楼市行情产生重要影响。

从项目性质来看，30个未入市住宅项目中，仅有3宗共有产权房用地和3宗限竞房地块，其余皆为不限价地块，占比高达80%。

不限价项目重新成为北京楼市供应主流，意味着2021年北京成交均价有望上升，但保持房地产市场平稳健康发展仍是主基调，预计整体房价并不会出现大的波动。

整体来看，2021年 “房住不炒”的主基调仍将保持不变，限竞房供应有所回落，刚需和改善都有值得关注的项目，而今年的土拍市场又将带来哪些新变化，我们拭目以待。

 |天津

接下来看看天津。2020年疫情影响下，天津紧跟国家政策，上半年利好显著，下半年政策维稳，坚守“房住不炒”底线。以海河英才为基地，叠加积分落户，人才引进持续发力。后疫情时代，政府供地积极，但房企现金流压力大，拿地理性，土地成交面积同比下降24%。下面将用五个关键词回顾2020年天津楼市。

“前冷后热”的土地市场

据凤凰网房产不完全统计，天津2020年共计出让117宗住宅用地，较2019年减少近21.2%。其中出让土地总面积801.769万平，成交总金额927.71亿元，与去年相比，下降25%。

2020年天津土地交易市场因疫情影响、三道红线政策的下发，使得企业拿地态度谨慎，但即便在大环境经济低迷的情况下，个别地块依旧火热。据统计，前五地块的成交价均超25亿元。

值得关注的远远不止排成交排名前五的地块，网红地块津西体（挂）2020-012号、静海捆绑地块2020-09号、011号在2020年末公布项目案名：体北·鲁能公馆、静海万达广场。

其中，津西体（挂）2020-012号体北·鲁能公项目共规划了1036套房源，粗略计算户均面积约114㎡，计划明年开盘。

天津土地市场上半年受疫情影响，仅出让宅地22宗，下半年7、11两月未有地块出让。

“金九银十” 两月共计出让37宗宅地，占全年出让宅地比例近三分之一。

回望2020年土地市场，有令人欣喜的溢价，也有令人惋惜的无限延期与停牌，但尽管过程如此曲折，各房企在土地市场中依旧努力挣扎，结果也在寒冬中的岁末令人有些许的欣慰。

“摸爬滚打”的二手房市场 

2020年二手房库存量近19万，挂牌均价为2.2996万/平米。

据调查，重点学区房——和平、河西的普小热度慢慢升温，价格回升快；市区核心地段的品质二手房，能够吸引年轻的刚改年轻情侣；环城的邻铁房，能吸引上班的城市“打工人”。

（2020年天津二手房成交图）

1月份、2月份因为正好赶上春节以及受疫情等“黑天鹅”事件的影响，所以二手房成交量的全年最低值也出现在了这两个月份。

3月份二手房市场有所回暖，成交量开始提升，达到了2000套左右。虽然错过了金3月，但是银4月却没有缺席。随着疫情传播速度的逐渐减慢，人们的购房需求开始“报复性”释放。带看量和新增房源量双双增长，成交量更是较3月份翻了一番，这也是自2019年以来成交量最高的月份。

紧接着二手房市场迎来了红五月，楼市回暖更加明显。新增房源量超3.5万套，市场补给充足，给了购房者足够多的选择，再加上小长假给了购房者充足的看房时间，成交量也达到了2020年的第一个成交高峰。

与起伏比较大的上半年相比，2020年的下半年二手房市场只用一个字就能概括：稳。进入6月份，月成交总量基本都能保持在破3冲4的状态，下半年有3个月的二手房月成交总量突破了4000套，成为2020年下半年的3个成交小高峰。

我们采访了天津同策房地产咨询有限公司总经理于志杰，他分析道，2020年全年成交二手房近四万套，同比提升14%，量价齐在，疫情只是短暂的抑制了购房需求，购房热情依旧乐观。随着今年存量房市场供应量增加，使得购房者有了更多选择，成交量和成交价格跟随疫情有规律性浮动，但都在合理范围内。刚需购房群体依然坚挺，改善型需求有所提升。

二手房成交的多为市区房源，市区老旧小区较多，以70平以下的小户型为主，虽然单价高，但由于面积小，总价低，更受刚需人群却欢迎。

“欣欣向荣”的新房市场

2020年外地、新天津人认购新房超六成，除了1月成交套数不过千，3、4月新房成交量均上涨，5月更是达到全年新年成交总量最高峰。

2020天津纯新盘开盘节点都集中在5、6、7月份，比如中海·左岸澜庭、天津悦府、阳光城·未来悦、美的云熙府。下半年纯新盘渐少，10月-12月份各大项目开始冲量，月成交量稳定在3000+，尤其是10月份，成交量位列月成交TOP2。

2020年天津新房市场全年成交面积306.9万，全年成交近32000套，在这个艰难的岁月里，新房的成交量与二手房150万内的房源受欢迎不同，新房成交量占比较多的总价在100万-250万内，这与新房、二手房房源本身有较大的关系。

在成交区域方面，新房购房者倾向于环城及有明确利好规划的武清、静海、宝坻。随着居住理念的升级，户型倾向于“居住”+“舒适”双重属性，70-90平米户型较受欢迎。购房主力军逐渐变为年轻的90后。

“坚定不移”的开发商

2020年的疫情导致数以万亿的楼盘停转、售楼处关闭、建筑工地停业。千万的开发商焦头烂额。前几日去了项目，在闲聊之际问了保利拾光年的贾总：“您觉得2020年对于我们开发商而言用什么话或者语言能形容自己的心态呢？”他说，如果让他形容自己的2020年，那就是将曾经一切的不可能变成可能。

线下无法卖房就转为线上直播卖房，总部下达不可能完成的数字，拼全力完成，在2021年回望过去，开发商将不可能变为可能，心态也愈发坚定。

通过对海宝地产董事长曹海滨的采访，我们了解到，一部分开发商对于2020年的天津市场持悲观态度，他认为2020年“艰难”而“危机”的一年。

而他认为“危机”的解释是“危险中带着机遇”，对于即将到来的2021年，他还是充满了期待，认为天津楼市市场具有弹性，具有能够自愈的能力。

2020年注定是不平凡的一年，因为疫情的原因，大家的生活、工作或多或少都受到了影响。房地产市场也迎来了前所未有的挑战。在艰难中开场，将在期待中收尾。开年便按下“暂停键”，从停摆到复苏，然后回归正轨，楼市在扑朔迷离中前行。挑战之下，也给行业带来了一些新的机遇。线上看房、直播卖房、VR全景看房……各公司纷纷加码线上营销，也做了很多新的尝试，抱着积极的心态去看待2020，或许除了疫情带来的负面影响，也给行业带来了一些新的变革。

在疫情受控、楼市复苏阶段，抓住清库存的最佳时期快速去化显得尤为重要。尤其是针对接近竣工或已竣工的库存项目，有效地将库存转化为销售业绩，不仅影响到房企全年销售业绩，更事关企业在此关键时期的生存与发展。

“小心翼翼”的买房人

在采访了几类买房人之后，小编认为分为两类：一类是观望者，一类是出手者。

对于身边的小马来说，她作为一个来天津打拼奋斗的年轻人，她认为2020年环境影响严重，价格方面，房价不稳定因素过多，还有降价的空间。在质量方面，受疫情影响，观望者认为会因为赶工而忽略质量从而达不到最优。

而在天津已有房源的小石则有不同的观点。“2020年的房价一触底，接下来的走向就是反弹，再不出手就不会再遇到这么便宜的价格了。”小石在采访中说道，他认为，2021年一定是最好的买房时机，果断出手拿下心仪房源，并且在后期不会再有最佳时机。

2020年已成既往，在这不平凡的一年中，楼市跌宕起伏，全新到来的2021年充满未知和不确定性。然而，无论是企业还是购房者，在新的一年中都应该抱有更加平稳和理性的心态，拥抱未知，在变化中寻求稳定。

在未来的一年中，无论楼市如何走向，无论世事如何无偿，愿我们依旧拥有知难而进的勇气，笃定前行，绽放精彩。