尚未上市的龙湖物业刚刚从上市公司亿达中国手中收购了一家物业服务公司。这宗收购案，无论对买方，还是卖方来讲，都意义非凡。

3月4日晚间，亿达中国公告表示，由龙湖集团全资控股的龙湖嘉悦物业服务有限公司（以下简称“龙湖嘉悦物业”）将以12.73亿元的代价，整体收购亿达中国旗下物业板块亿达服务的100%股权。交易完成后，亿达中国不再持有亿达服务的任何权益，它也不再是亿达中国附属公司。

亿达服务成立于1996年，现为为东北地区规模最大、最具影响力的物业服务企业之一，其管理的产品业态涵盖住宅、商写、产业园区、高铁站、高校等，服务项目主要位于北京、大连等城市。截至2020年上半年，其总在管面积约1663.6万平方米。其中，住宅物业项目78个，总计约1188万平方米；办公物业总建筑面积达475.6万平方米。

在本次交易中，亿达中国向龙湖作出了利润承诺，截至2024年12月31日止四个年度的各年，亿达服务及附属公司的账面净利润将不低于7147万元，如果期间账面净利润低于承诺，亿达中国应偿付差额。

龙湖方面向时代财经表示，亿达服务与龙湖智慧服务，在服务理念，以及智慧化、多元化的发展方向上契合，也符合龙湖智慧服务城市布局选择。此外，亿达服务多年来在产业园区、公建领域的探索，积累了丰富的运营经验，使双方在服务产品上能实现有机互补。“此次收购为未来进一步提供高品质服务，打下良好基础。”

一般而言，物企之间的收购案例会集中发生在上市公司或预IPO公司身上，他们急于通过收并购快速增长规模，放大资本市场的表现，但对上市未松口的龙湖智慧服务也在悄然加入这个游戏。

目前没有独立上市计划，但关注收并购

物业服务是龙湖集团六大主航道业务之一，截至2019年12月31日，龙湖智慧服务已进驻全国 118个城市，合约管理面积4.28亿平方米，服务超330万户业主，服务业态涵盖住宅、商业、公建及城市公共空间等多个领域。

无论是从规模，还是知名度来看龙湖智慧服务都是一家会被放在跟万科物业、碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活等一起进行比较的龙头物企。但它同时也是这几家龙头物企之中，唯一一家对拆分上市没有松口的企业。此前，坚持多年的万科，也在碧桂园服务市值冲过千亿后，态度都有些许松动。

如今，龙湖智慧服务大手笔斥资近13亿元收购亿达服务的动作，让市场不禁开始遐想，这是否意味着公司物业的上市之门正在计划开启。不过，龙湖方面向时代财经回应，目前并没有物业独立上市的相关计划。“上市是手段，但不是目的，做公司的目的绝对不是为了多敲一次钟。”

此前在1月26日的龙湖年度工作会议上，龙湖集团董事长吴亚军也明确重申，目前龙湖物业并没有单独上市的计划。“物业及商业是龙湖整个业务生态的一部分，是龙湖战略紧密联系的一部分，各航道之间更需要协同，而不是分拆，这是业务发展的需求。”

龙湖智慧服务选择在这个时间阶段发力收并购意味深长。有分析人士认为，物业的“蓝海”早已变成“红海”，规模经济逐渐显现，大公司在科技系统研发，供应链管理，增值业务方面颇具优势，中小物企发展却因此受限。分化愈加严重，行业即将进入并购频发的阶段。

在物业的规模排名战里，不进则退。提前预判市场的变化，加入这场收并购游戏，快速提高自身体量，提升市场覆盖率，确立在未来行业中的稳定地位，是龙湖最好的选择。

3月5日，龙湖方面回应代财经，目前龙湖智慧服务仍在持续关注市场中的收并购机会，态度积极，决策审慎，过程中对财务盘面、投入回报、品质服务、合作伙伴等多方面综合考量，以在保证规模拓展的同时，兼顾盈利及高品质的服务。

而在2月初，龙湖嘉悦物业还曾不动声色地收购一家更小的物企——名流置业旗下的美好幸福物业60%股权。

三道红线后，房企甩卖物业求生

几乎在宣布出售亿达服务给龙湖集团的同时，亿达中国发布另一则公告，宣布与安都方及债务人签订了和解协议，由此前未偿还本金及利息约2.09亿美元，减少至1.75亿美元，从而减轻集团的财务负担及改善其流动资金状况，消除仲裁对公司公众形象的负面影响。

这只是亿达中国债务的冰山一角。亿达中国2020中报披露数据显示，其持有的现金及现金等价物仅5.68亿元，但一年内需要偿还的债务高达143.59亿元。手上的现金，无法覆盖其需要短期内偿还的债务。

曾与万达并称为大连“地产双达”的亿达中国，如今只能靠“卖子”偿债。

类似的案例不久前也曾发生过。2月25日，蓝光发展宣布碧桂园服务以现金方式收购旗下蓝光嘉宝64.62%股份，总价约48.46亿元，对应的每股价格约50.64港币，较2月22日蓝光嘉宝停牌前每股38.95港元的收盘价，溢价约30%。

从在管规模来看，蓝光嘉宝无疑是物管行业的“佼佼者”。截至2020年底，蓝光嘉宝服务在管面积1.3亿平方米，合约管理面积达到2.1亿平方米。收购完成后，碧桂园服务的在管面积将达到4.5亿平方米，超过恒大物业、彩生活，成为上市物业公司中在管面积最高的一家，在所有物业公司中仅次于未上市的龙头万科物业。

如此优质的资产，被转手的原因同样是母公司债务承压。蓝光发展从销售百亿到千亿仅用时短短四年，可拿地强度大、发展速度快也带来了企业资金链的紧张。

据统计，9月前，蓝光发展即将到期的国内存量债券共有7笔，待偿规模达到46.91亿元；此外还有3笔境外债券将于年内到期，合计约8.5亿美元。而根据蓝光发展2020年度业绩快报公告，截至去年末，蓝光发展短期有息负债总额同比增长27.62%至263.39亿元；剔除预收款后的资产负债率为73.65%；净负债率达92.93%。

2021年是“三条红线”政策全面实施的重要节点，这一重要融资新规通过穿透式监管严格控制房企有息负债规模增速。那些在短时间实现规模跃升的房企，习惯于利用借贷高杠杆快速扩张，实现规模跃升。可一旦债务规模遭遇严格限制，借新还旧受阻，企业就会出现巨大的资金缺口，不得不“卖子”求生。

嘉和家业物业服务研究院分析师李艳杰认为，2021年物业行业收并购的新纪元已经开启。一方面，降负债是当前摆在多数房企面前的首要任务，特别是那些近几年规模取得快速扩张的房企群体，留给他们的时间已经不多了；另一方面，物业管理板块估值持续分化，趁目前物业行业整体估值处于较高区间出手，能够获得高收益。

“目前对于地产母公司踩在三条红线上的物业企业有更大概率成为被收并购问询的对象。事实上，据行业相关信息显示，这部分物企已经频繁传出要被收购的消息。”