（作者|王婷婷 来源|风财讯）

2018年-2038年，在旭辉集团董事局主席林中看来，这个20年，是房地产的新一轮周期。

“这依然是一个存量大、空间大的周期，房地产未来几年还有20万亿交易额，投资总量不增长，房价还能保持5%-8%的增长。”

在这个周期，旭辉想做“平台+生态”的生意，住宅开发、商业、教育、物业、租赁等，都是生态中同的“森林”，能共生共荣、相互打通，也能内生出更多新的业态和物种。

以此为脉络，风财讯注意到，旭辉每年会呈现出一个相对的重点。

如果说，2019年业绩会多次提到“小区域集团”，2020年的业绩会上非住业务，尤其是大商业，戏份明显增多。

▲2021稳住利润 旭辉紧抓“非住”▲

“非住业务，将创造50%的利润。”林中表示。

言下，在旭辉2021年的版图中，已经布局了超237万平储备的商业、6个绿建科技工厂、在管面积超1亿平的旭辉永升服务、超74400间旭辉瓴寓、12所教育机构、3所健康机构、新智建筑、旭辉建管、地产科技、城市更新、产业创投...

尤其是旭辉商业，截止2020年底储备的商业综合体首次超过30座，其中70万平在一线城市。

“未来三年，旭辉商业要实现租金50%复合增长。”管理层透露。

其实，在2020年的财报中，旭辉的营业收入718亿，同比增长27%，其中物业销售占总收入89.6%，绝对主力没有换角色。

但增长最快的已经不是地产开发，而是物业管理，收同比增长62.7%，其次则是其他服务收入涨幅17.6%。

风财讯注意到，2020年旭辉的净利润119亿，同比增长29%，但归母核心净利润80亿，同比增加16%。

但毛利率25.1%，同比减少4.6％；核心平均股本回报率24.2%，微幅下震；核心净利润率11.2%，也同比降1个百分点，处在2020年百强房企的均值水平。

未来如何稳住利润？毫无疑问，旭辉寻找的一个抓手是大商业。

尤其是综合体业务，北京华熙旭辉LIVE五棵松、上海恒基旭辉天地几个典型项目亮相，旭辉已经向外界初步描出了商业”超文化 体育 自主IP“的轮廓。

不久前旭辉挖来前中南商业总裁韩石，彼时就有评论称，旭辉是想让商业“小升初”了。

虽然旭辉商业2015年以前，多次争战成绩不佳，但2015年以后租金逐年增加，走进了比较健康的通道。

“成为投资级民营企业”，旭辉向老一批港企学习着长跑。

▲放大镜看机会 旭辉不碰下沉聚焦一二线▲

有意思的是，无论地产开发，还是非住业务，旭辉都基本不碰过于下沉的市场。

旭辉计划，2021年销售金额目标2650亿，同比增长15%。而来自一二线城市的销售贡献率达到87%（其中二线城市贡献60%）。

旭辉商业也聚焦8万-16万方的旭辉广场，布局一线和新一线城市。

目前旭辉10263亿的总货值，2021年可推售4000多亿，其中86%都是在一线和准二线城市。

这意味着，未来3年旭辉的布局和发展地域方向，也是确定的。

林中直言，都市圈和城市群是未来发展最蓬勃的地方，不在这些发展群的地方，发展会比较弱。

旭辉不在乎一城一池的得失，但会保证大格局要具备“有生力量”；拿地方式也可以多元化（培育商业IP、产业联盟，培育旧改更新能力等），但聚焦在区域深耕。”

“以前投资可以用‘望远镜’看就好了。但现在市场分化、城市分化明显，投资情况要细化到不同城市，不同板块，看用‘放大镜’才能看到一些结构性、差异化的机会。”林中直言。

如今的房地产竞争，的确更有技术含量。

未来江湖没有黑马，留下的都是大浪淘沙的千里马。高手过招，全面取胜毫无可能，只能每一个点都比对手“多1%”，持续去做“难而正确的事”。

但也正因此，林中认为，这是头部企业将未来20年的准备做厚做实的最好时机。

完

作者王婷婷长期关注财经与地产

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