文|黄小妹 来源|风财讯

雷军曾将小米的成功归结为四个字“顺势而为”。2016年~2018年，房地产的大势是去库存与棚改货币化的双重利好下的三四线市场红利，成就了一批批的千亿房企。

2019年，伴随两大利好按下暂停键，各大房地产开发商开始更换战场。三四线的市场还存在吗？

2020年，碧桂园用进驻全国31个省级单位、289个地级市、1350个区/县的广度和深度，和权益合同销售金额约5706.6亿元、权益销售面积约6733万平米的数字，给予了市场答案。

未来在“县”

2021年3月12日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（以下简称《纲要》）正式出炉。

《纲要》指出，十四五期间对常住人口城镇化率的目标设为65%。过去5年，中国“十三五”时期中国常住人口城镇化率由56.1%提升至60.6%，新增城镇人口为中国房地产市场带来近5000万人新增需求。

基于对未来城镇化带来的三线四需求的预判，碧桂园依然将自身的业务中心扎根三四线。

碧桂园集团总裁莫斌表示，2020年碧桂园销售额约占全国商品房销售额的5%，已经进驻的三四线城市中，平均市占率约为8%，其中9个三四线城市销售额超过百亿，预计未来在更多三四线城市的市场份额将进一步提升。

土储结构，同样展示着碧桂园坚持聚焦下沉的决心。

从土储“量”来看。截至2020年底碧桂园在国内已获取的权益可售资源约17536亿元，潜在的权益可售货值约5035亿元，权益可售资源合计约2.25万亿元，可支撑公司未来3.5年以上的销售需求。丰厚土储，支持碧桂园未来强劲发展。

更重要的是结构，目前，碧桂园已进驻全国31个省级单位、289个地级市、1350个区/县，土储布局兼具广度和深度，但这并非撒网式投资，而是对各地市场深入分析。

数据显示，在已获取的可售资源中，98%位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域，73%位于五大城市群，大多数货量的分布符合人口流动趋势。碧桂园土地储备既有布局的广度，亦有区域深耕的深度，不把鸡蛋放在同一篮子，有利于分散风险的同时，有利于区域深耕形成核心竞争优势。

拿地策略上，莫斌称，采用审慎投资扩张思路，均衡布局各线城市，其表示有信心在未来三年每年录得10%的权益销售额增长。但他强调，在保持10%的销售规模增长的同时，也会对各项经营指标保持一个稳健、持续、健康的发展。

一广一深土储质量，再加上丰厚的土储加持，可以预见的是，碧桂园未来生长力将带给市场又一次惊喜。

业绩在线

三四线城市的优异表现没有辜负碧桂园的判断。

2020年度，碧桂园实现营收4628.6亿元，毛利约为1009.1亿元，净利润约为541.2亿元，归母净利润达到350.2亿元。多项指标继续保持行业前列。

2016年至2020年期间，碧桂园权益合同销售金额复合增长率达25%。疫情之下，行业规模增速放缓，碧桂园销售业绩却再次攀升，足以彰显碧桂园这艘大船的抗风险能力以及生长力。

相比规模增长，市场更加关注有利润的规模增长。这一次碧桂园又走在了前面。利润来源是升溢价，控成本。从2020财务数据来看，碧桂园很好的阐释了获取利润的心得。

升溢价方面，碧桂园布局三四线城市获得销售额稳增长便是体现之一。疫情之下，碧桂园看好的城镇化区域市场依旧带来了销售稳增长。其中，被市场认可的碧桂园产品力，一定程度上为溢价提升了不少空间。

碧桂园又围绕地产主业，先后布局机器人建筑、机器人餐饮、现代农业、新零售等新业态，全产业链优势进一步强化和巩固。

莫斌表示，碧桂园旗下建筑机器人和机器人餐厅有信心在明年全面实现盈利。“新业务一定会成功，而它们的成功一定会给股东和投资者带来更多的回报。”

均衡城市布局的基本盘，加全产业链优势，碧桂园依然构建其独有的护城河，更为利润增长积蓄了更多力量。

稳步变“绿”

控成本方面，碧桂园向管理要效益，不断提质增效。

年报显示，碧桂园2020年销管费占收入6%，同比降低1个百分点；费用总额277亿元，同比降低18.4个百分点。

管理层用两句话进行总结：费用管控成效显著，提质增效全竞提升。

碧桂园在2020年10月底时，进行了组织调整和区域裂变，此后国内区域由此前的70多个增加至目前的105个，让公司聚焦管理更为精准。

莫斌认为，随着土地红利和金融红利的消失，管理红利是公司的核心竞争力。

此外，向管理要效益离不开资本成本控制。又一护城河，碧桂园2020年融资成本显著降低。

据统计，碧桂园期末平均融资成本仅5.56%，较上年底下降了78个基点。2020年碧桂园共发行了7笔美元海外债券，票面利率位于3.125%-5.625%区间。

相比之下，2020年，全国房地产行业海外债融资平均成本为8.32%，碧桂园融资成本，远低行业均值。

资金依旧是房企规模增长的利器，手握低融资成本优势，这是碧桂园实现高质量增长的秘诀之一。更难得的是，碧桂园依旧占位财务安全区。

年报显示，2020年度净借贷比率为55.6%，有息负债余额降至约人民币3265亿元，同比下降11.7%。公司账面可动用现金余额1836亿元，现金短债比约为1.9倍，短期偿债无忧，资金保障充裕。

碧桂园首席财务官伍碧君在业绩会上称，预计碧桂园整体的负债规模将会在2021年、2022年逐步下降，按照现有的经营节奏，集团能够在2023年6月30日前稳步变绿。

莫斌则表示，“三道红线”融资新规有助于房地产行业长期向好，也有利于资产质量优秀的公司持续经营。

谈及全年销售预期，管理层透露，2021年新推权益货量约人民币7000亿元以上，加上12月底带入的约2600亿货量，全年权益可售货量约9600亿元以上，全年可售资源充足。碧桂园将以销定产，预计全年去化率不低于65%。

销售强劲增长，兼具广度、深度的土储布局，再加上全产业链优势加持，碧桂园已拥有了独家护城河能力，足以穿越充满不确定性的周期与明天。