“他山之石，可以攻玉。”这句话出自《诗经·小雅·鹤鸣》。

未雨绸缪的车建新可谓深谙此道，借着引入战略投资者的名号，用红星地产18%的股权获得了10.3亿元资金，实在是棋高一着的妙点子。

毕竟，钱紧的一年里，日子过得紧巴巴的红星地产虽然是营收支柱，但也可能成为一颗随时爆炸的暗雷。

3月29日晚间，远洋资本官方公众号发文，红星美凯龙将其旗下地产板块红星地产的18%股权出让给远洋集团（03377.HK）旗下资管平台远洋资本。远洋资本称，18%的股权转让对价为10.3亿元。

以此推算，红星地产在此次交易中整体估值约57.22亿元，与之前流传的200亿相差甚远。

不过，据企查查显示，红星地产的大股东为上海红星美凯龙企业经营管理有限公司，握有97.0874%的股份。通过股权层层透视，红星美凯龙控股集团有限公司董事长车建新为红星地产实控人，占股61%

换句话说，此次股权出售不仅没有稀释车建新和红星美凯龙对红星地产的话语权，还为上市平台红星美凯龙控股集团带来此次股权转让的净收入。

01 保命符or长生符？

远洋收购红星股权的消息令人错愕的，不仅是二者八竿子打不着的关系，更重要的是红星地产本身并没有流露出显著的流动性危机。

据资料显示，截至2020年9月末，红星企发通过独资、合作模式在全国各大城市开发并运营了72个商业地产及住宅、商业管理项目，总建筑面积为2645.57万平方米。

另外，在建商业地产及住宅项目共计54个，可售面积1623.63万平方米，已售面积899万平方米，已售合同金额866.33亿元，计划总投资1313.55亿元。

从规模来看，红星地产位于中间梯队，并非头部企业，销售额排行榜稳定在36-37名。这背后有着坚实的业绩做支撑，红星地产的销售合约额从2014年的96亿元增长至2020年的654亿元，7年的时间涨了近7倍。

钱是能赚到钱的，但红星地产并未上市，融资渠道又因为“三条红线”进一步收窄，还不时要被母公司“吸血”，日子并不好过。

截至2020年6月末，红星地产负债总额达877.4亿，流动负债达725.02亿，比例达到83%。剔除预收款后的资产负债率达73.16%，超过70%的监管红线；此外，其现金短债比1.08%，净负债率95.86%，离红线仅一步之遥。

其控股公司——红星美凯龙的负债情况更是令人担忧。截至2020年9月末，其债务总额达1860.8亿元，超过四成的资产已被抵押，用于担保融资，受限资产达1047.68亿元。

截至2020年9月底，美凯龙账上货币资金仅62.2亿元，而一年期内到期的非流动负债高达124.98亿元，再加上36.64亿元短期借款，偿债压力可想而知。

与同为常州企业家出身的苏宁张近东一样，降负债、轻资产成为了他们的“保命符”，出售旗下还算优质的红星地产变成了车建新的权宜之计。

值得注意的是，这次股权转让不包括红星美凯龙家居集团股份有限公司、红星置业板块、上海爱琴海商业集团股份有限公司。业内人士称，这一估值在合理范围，毕竟这次交易不包括红星置业，以及上海吴中路爱琴海等项目，而且也是红星美凯龙控股的股权转让净收入。

02“沉默”的红星在撕扯

老板车建新肯定是站在“大局观”的角度去看待这次股权出售，毕竟市场的热钱真的不多了，但想依靠红星地产上市博得人生高光时刻的职业经理人可不这么想。

红星地产和红星置业都为红星美凯龙旗下的子公司，两者都做地产、商业。

红星置业法定代表人是徐国峰，他是车建新妹夫，业务方面也是由徐国峰直接管理。据内部员工透露，红星置业去年完成了指标，大约为160亿元。相比红星地产，红星置业的规模小很多。

而红星地产是中海系背景的楼超钢团队在管，业绩方面是大家有目共睹的。

2013年，原中海苏州总经理楼超钢，高调加盟红星担任事业部总裁。2014年下半年，红星集团事业部合并，楼超钢升任集团总裁，被内部称为“中海帮”的陈志杰任营销部总经理，原苏州中海范珺任营销部助理总经理。

据21世纪经济报道，去年年底，红星地产内部活跃度明显下降，有传言要将红星地产与红星置业合并。随后，金地、远洋等企业来做尽调的时候，员工也听到了“老板要卖掉股份股权”之类传言，预感公司将有大变动。

变动之下，安有完卵？

据了解，红星地产曾有推进上市计划，此次事件发生，让众多持股的中高管或有无法兑现的风险，导致不少等着靠此实现高光时刻的领导已然不知所措。从一线央企到红星地产，上市可能是楼超钢们最大的追求，如今上市梦碎。

今年春节前，车建新与家居、地产板块相关人员召开过一次内部会议强调：为了发展，要去重资产化，走轻资产化道路。

转让地产股权或许是轻资产化的第一步，从远洋资本的回应来看，收购红星18%股权仅仅是第一步。

车建新的最终目标，可能是像张近东那样将苏宁电器、银河物业打包卖出，也可能像王健林那样，彻底走上轻资产之路。

03 自救还是上市前夕？

当然，在行业容错率越来越低的情况下，红星地产如何收场目前还不得而知。前两天，红星地产方终于发声：此次与远洋合作，签署的是战略合作协议，根据协议，红星地产将引入远洋资本作为战略投资者

远洋资本在远洋集团的体系里，属于类金融板块，是远洋旗下独立的投融资平台，负责住宅、开发以外的产业投资、融资业务。其最有特色的业务就是地产基金。截至2019年末，其资产管理规模达到970亿元。远洋资本独立运作，不动产投资以及地产股权、债权投资都是它的主要业务范围。

知名地产分析师严跃进认为：“远洋地产没有介入，或许和远洋资本的定位有关。远洋资本本身作为一家独立的企业，收购此类项目符合其业务发展需求。类似收购成本不高，后续收购的收益预计会比较大。”

对于此次购买红星地产的股权，远洋集团还特别强调：“是战略投资，不是收购。”

综合来看，某地产资深人士认为，红星控股将红星地产股权转让给远洋地产，有可能就是一笔普通的夹层型融资业务。“如果夹层融资能够在一年之内使企业的营业额大大增加，同时也给与公众对企业盈利能力的信心，那将使企业的IPO处于一种更有利的位置。”

实际上，红星系也不是第一次卖地产板块股权了。2018年，在房地产行业减速的大环境下，国投泰康信托低调入股红星企发，持股比例达到23.47%，成为二股东。

国投泰康信托背后大股东，也是有央企背景的上市金融公司——国投资本。

不管上市与否，合纵连横之下的红星地产将面对不一样的企业经营生态，远洋的投资思路偏进攻，国投的思路偏保守，在红星地产的屋檐下会有产生怎样的博弈新局？不久便会有结果。