实地的张量一直在致力于把集团做大，至少大到和富力集团的张力一样；沉溺于泡吧、网红脸和在线吃瓜的王思聪，至今仍在创业中，瞧不上王健林的亿万家产。

在地产圈，两代人的较量从未停止，但也只有杨惠妍实现了“打败爸爸”，可惜是站在爸爸的肩膀上。

3月23日，得益于年报数据的良好表现，碧桂园服务逆市上涨4.62%，收于72.4港元/股，总市值超过2137亿港元。同日，碧桂园报收9.51港元/股，总市值为2095亿港元，碧桂园服务总市值首次超过碧桂园。

现在，碧桂园服务和博实乐教育这两家上市公司由备受期待的商业女精英、杨国强钦点的接班人二女儿杨惠妍管理。比较遗憾的是，碧桂园服务在2018年上市那天，敲钟的还是爸爸杨国强。

旁观者当然无从知晓默默站在台下的杨惠妍在想什么，在庞大的碧桂园体系内，她的地盘仅仅是物业、教育和酒店，地产开发、机器人和现代农业则牢牢地握在杨国强手中。

卧榻之下，岂容他人酣睡。

但那个人是爸爸，或许也无所谓？

从整体运作来看，碧桂园服务的风格继承了碧桂园的雷厉风行。尽管碧桂园服务已是首家市值过千亿的物管巨头，但杨惠妍也难高枕无忧，从最近碧桂园服务一系列的动作就可以看出。

01 规模饥渴症

杨国强完成的是白手起家、打拼创业的任务，杨惠妍是富二代，使命是继承广大家业，相同的是，父女俩对规模的渴望刻在了骨子里。

年初，恒大物业15亿元大手笔收购亚太酒店物业，曾在市值上一度超过碧桂园服务，龙头宝座之争从地产延续到了物管。

图/碧桂园服务2020-2021收并购事件

2月底，碧桂园服务便以49.64亿元的代价“鲸吞”蓝光嘉宝65.04%股权。为吞下蓝光嘉宝，碧桂园服务“流血”颇多。不过，经此一举，徘徊物业管理板块市值第一的碧桂园服务，位置将更为稳固。

蓝光嘉宝为何被出售且不赘述，这是另外一个故事。

而吞下蓝光嘉宝，碧桂园服务在管规模将在4.09亿平方米的基础上再增1.3亿平方米，越居上市物企第一位。

中指研究院表示，年初恒大物业斥资15亿全资收购浙江市亚太酒店物业，取得8000万平方米管理面积。在规模竞争越发激烈的背景下，碧桂园服务收购蓝光嘉宝，有助于快速提升前者的规模水平，巩固其行业地位。

内部的收购并入也在持续。昨日，碧桂园服务发布公告称，公司之附属公司与碧桂园控股之附属公司签订一系列股权转让协议，涉及四笔交易，代价共计2000万元。

旗下附属公司分别以代价920万元、200万元、160万元和720万元，收购贵阳商贸城100%股权、贵州宏泰100%股权、广州智慧城市100%股权和深圳碧桂园商管50%股权。

资本的池子在缩水。

越来越多的物管企业在上市，收并购慢一步，说不定就是步步慢，杨惠妍明白这个道理。

图/碧桂园服务实控人杨惠妍

与依然围绕在收并购规模上不同，去年碧桂园服务的并购画风突变——并未在同业并购上有较大动作，而是花费近50亿元，集中在增值服务和城市服务领域并购。

以城市纵横、文津国际为例，通过收购这两家公司，碧桂园服务成功拿下社区传媒服务和社区保险业务，这两大业务嫁接进入社区增值服务，仅一年便带来显著的收入及利润增长。

此外，碧桂园服务还收购了福建东飞、山东满国康洁，两家公司主营业务均为城乡环卫清洁。也借此顺利进入城市服务领域，城市服务的巨大空间，无疑为增值服务增长提供了更大的想象空间。

财报数据显示，2020年，碧桂园服务在社区增值服务板块的营收为17.31亿元，同比增长100%，其中，社区传媒服务、增值创新服务、家装服务增长最快，营收分别为3.5亿元、5.3亿元、2.4亿元，增速分别为273.6%、268.6%和145%。

02 人情背后的买卖

2021年的杨惠妍可谓意气风发，嘴上说的都是主义，心里全是生意，年内的第二笔收购也或将落地。

近日，有消息指出苏宁旗下江苏银河物业管理有限公司(以下简称“银河物业”)将以30亿元的价格卖给碧桂园服务。不过，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江回复表示，目前暂时没有消息可以提供。而苏宁置业方面则表示，晚点将有官方的统一答复，如今不方便透露。

天眼查数据显示，早在3月23日，苏宁置业便将其所持银河物业的全部股权，质押给了碧桂园生活服务集团。在物业行业，很少出现同业之间的质押融资，当时业内就有声音指出，苏宁这一次质押，极有可能是交易前的一种履约保证。

这也是张近东断臂求生抛售资产后，第二个前来帮助的地产大佬，第一个跑过来施以援手的是老朋友许家印。

如果按照这个价格计算，碧桂园服务算是给了一个好价格。据某研究院统计，截止2020年底，苏宁银河物业在管面积5979万㎡，合约面积7998万㎡，碧桂园服务以30亿元代价收购，市盈率要高出此前市场行情很多。

毕竟，龙湖智慧服务、合景悠活、恒大物业以12.73亿元、13亿元、15亿元并购了亿达服务、雪松智联、浙江雅太，三者的在管面积分别为3850万㎡、超8600万㎡和超8000万㎡。

业内人士表示：目前，这笔交易并没有还没有太多细节披露，不确定银河物业是否有业绩承诺指标，如果有，那估计利润承诺不会太低。

在杨惠妍的操持下，利用融得资金进行收并购成为了碧桂园服务扩张的利器。不过，碧桂园服务总裁李长江曾表示，会继续保持积极收购拓展，但也不会“为了规模而规模”。

也就意味着，除了规模，更多的要集中在提升服务水平和产品力上，如何处理好那些收并购资产成为了未来的关键。

03 群狼环伺

一个企业家一生中，赢面最大的与最虚无的机会，都来自他们对时代下注的时刻。并购风口抬高了标的价格，是物管赛道不得不面对的难题。

资料显示，2020年碧桂园服务总的品牌拓展超过7000万平方米，来自于合同拓展的达到53.3%，来自于收并购的只占11.5%，新增的外拓中非居业态的比例和居住业态的比例大约是1：1的关系。

其中，基础物业管理中独立第三方开发的合同面积达到2.5亿平方米，占总合约的30.4%，并且由第三方开发的项目单价达到了2.31元/平方米。

这也意味着，品牌拓展取代收并购成为碧桂园服务新增合约面积的重要来源。

但从财务数据来看，物管公司采用的是一个依靠母公司、挣钱十分苦逼的盈利模式。从整体收入结构上看，物业管理服务板块收入占比超过8成，其中该板块7成收入源自碧桂园开发的物业。

行业虽未达到充分竞争状态，但新旧实力一直搅动行业格局，多家房企巨头加入物管上市阵营。

除碧桂园服务外，在管面积超过1亿平方米的还有2020年前已上市的恒大物业、彩生活、雅生活服务、保利物业、绿城服务、招商积余、中海物业、金科服务、世茂服务、永生生活服务、华润万象生活、新城悦、建业新生活和融创服务。

当然，还有一直未上市但虎视眈眈的万物云和龙湖智慧服务。特别是万科物业，无论从规模和营收上看，均是龙头物企的强劲对手。

物管行业大风起兮，也成为地产二代的试金石，除杨惠妍外，还有有许华芳、许世坛、陈昱含、赵伟豪、俞昀……《狮子王》讲的是关于责任和荣耀的故事，但荣耀之地是不是就此在王二代辛巴的领导下，过上繁荣富足的日子？

电影也没再往下拍，观众只能等着。

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