1、在本文开始之前,先看几组图片——
这分别是5月4日和5月6日贝壳重庆的二手房挂牌量,两天的时间肉眼可见的有1388套房源下架了。
这个数据在之前更夸张,有重庆本地的中介统计说在过去5天中,有超过4000套房源下架。
除了二手房源下架,还会看到很多涨价房源:
除了涨价房源,还有很多房源会出现带看量增大。
不仅二手房,重庆新房市场这几天反映也很激烈。
各大销售中心都人满为患。
还有许多项目传出封盘的消息。
总之,当下的重庆市场一二手市场很热。
重庆突然这么热,和4月28-29日的重庆首次集中土拍有直接关系。
这次土拍最大看点是新单价地王和129.98%高溢价率。
当然,这次土拍除了热门地块的地王和高溢价率,还有十多块冷门地。
可是没人关注这些。 现在重要的是,市场情绪被高单价、高溢价地块点燃了。
但,当下就断定重庆市场启动了,还为时尚早。
我们客观来看当下的重庆市场,重庆虽然很火,但价格还没启动。
二手房确实有房东涨价的,惜售不卖的,但大部分二手房还是平静的。
新房销售也确实很火爆,但价格也多停留在折扣取消而已,且主要是西区和北区。
这个阶段就是常说的利好刺激初期,市场究竟是真启动还是假启动,接下来的两三个月才是关键,才真的见分晓。
2、和重庆的火热形成鲜明对比是合肥。
先是新房量价齐跌,相比高点的价格,直接下跌了836元/㎡。
再看二手房成交量有明显的减少。比如4月最后一周,限购区二手房成交561套,对比新政前一周直接下降了64.8%。
——以上数据来源公众号《地产合肥》特此感谢
大家对合肥的记忆应该都还停留在“跳涨,抢房,全款都买不到”。
谁能想到前后不过一二十天,合肥市场已经截然不同。
合肥市场的画风突变,和合肥4·6楼市新政有关。虽然新政力度相当于挠痒痒,但还是让市场形成了观望情绪。
但,就此断定合肥市场凉了,还为时尚早。
当下市场短暂的观望,源于政策初期的试探,特别是在摇号政策不明朗的大背景下,别说购房者发懵,开发商也没底。
这个阶段也就是常说的政策博弈期,市场究竟是真凉还是假凉,接下来的两三个月才是最关键,才真的见分晓。
3、和重庆趋热、合肥趋凉不同,深圳是彻底凉了。
4月27日,深圳房价因为小产权房涨幅过大再次被点名问责。上一次是在今年1月,因为商品房。
众所周知2021年2月,深圳住建局出台二手房指导价,并要求银行只能按照指导价发放贷款,同时严查经营贷资金去向。
这一系列的政策导致深圳二手房市场直接冰封。
这也是深圳小产权房火爆的原因。因为新房二手都被强制调控,不限购小产权开始一房难求,被炒的火热。
很快深圳街道办联合执法队直接封了涉事的几十家中介门店,并抓了部分相关负责人,让小产权交易瞬间歇菜。
深圳的这个阶段就是政策和谐期,只能阴跌,不能有任何不和谐的市场声音。
4、和重庆、合肥、深圳都不同,广州市场正在暗流涌动。
过去10天,尽管4月广州已经连续两次调控,但广州楼市依然很火,各大销售中心依然人满为患。
但另一方面,“内转房”疯狂转出。
说明:广州部分信息和图片有参考《广州楼发布》,特此感谢。
“内转房”,简单说是和开发商有关系的人,拿到得低价房源,通常只有一套或者几套,然后加价卖出去,赚个转让费。
这种房子在楼市火爆阶段很常见。
但,当下广州的“内转房”却成很不一样。
从表现形式看,当下广州的“内转房”更像是开发商跑路。
比如某些明年才能拿到预售证的项目,已经开始以内部员工购买福利房的名义,以低于市场价卖给自己的员工,员工拿下房源,再加价转卖给购房者。还有一些开发商会整栋打包卖给中介公司。
不仅有内转房,当下广州部分区域的开发商还能给出“延迟网签”的政策。 比如南沙部分项目允许购房者先全款买房,等一年之后客户取得人才购房资格了,再进行网签。
很难想象,在楼市如此火热的广州,居然有开发商愿意这样做?
这就是当下的广州市场,面对不确定性的政策调控, 恐慌的不仅仅是购房者,还有开发商。
相比购房者担心房价上涨,开发商更怕政策力度太大,直接把市场冷冻。
这也是很多下半年或者明年才能取得预售证得开发商着急“内购抢跑”的原因。
这也是很多开发商愿意给客户“先买房、再网签”政策的原因,看似方便了客户,更是为了自己“锁住客户”。
4、所以,总结下来,在过去10天,这4个城市展现出了楼市的4种状态:
1、利好刺激初期的疯癫
2、政策打压初期的观望
3、调控后期最后的抗争
4、调控中后期的狂欢