原创：刘晓博说楼市

没有“房票”，怎样才能买到限购区域的住宅？

很多人首先想到的是“借名”、“代持”，也就是借别人的名额买房，让别人替自己代持，以绕过限购。

的确有不少人这样做了，也买到了房子。

但是最近披露的、最高人民法院的一次判决，让借名买房者处于极度危险的状态。

在这次判决中，最高法首次以违背“公序良俗”认定限购政策下“借名买房”协议无效！

我们先来看一下这个案例。

这个持续了4年多的官司，先后经过了三次审理，最高法为终审。该案情比较复杂，我简单叙述一下。

案件主要涉及三方，我们称之为——自然人甲、自然人乙和公司C。

自然人甲，借名之前已经在北京购买了两套住宅，限购后没有了购房资格，但他的朋友乙有资格。于是，2012年末甲跟乙签署了代持协议，借乙的名字，购买了一套总价2659.2万元的住房。

甲非常有实力，半年内付清了全款。

到了2014年，乙和另外4个人为公司C 向公司D的委托贷款（2910万元）提供担保，“约定上述个人对2910万元借款承担最高本金限额为2910万元的连带保证责任，保证范围为本金及利息”。

后来，D公司未能偿还这笔委托贷款，自然人乙卷入了债务纠纷，上述那套代人持有的房子，被C公司要求执行。

于是，官司就围绕着这套房子展开，内容包括“是否真的是代持”，“代持协议是否有效”等。

最高法院的判词里，有这样一段话值得高度重视：

徐某欣（甲）在当时已有两套住房的情况下仍借曾某外（乙）之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。

故徐某欣与曾某外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，徐某欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行。

这在中国房地产市场上，堪称里程碑。

这是第一次由最高法认定，规避国家限购政策而签订的《房产代持协议》无效，从而给楼市调控封堵了一个重要漏洞。

不过上述案件的结局还是出人意料的，甲方借名乙方买的那套房子，虽然当初的代持协议无效，但由于此前成功转移到了甲方的名下，而且没有违背限购政策，所以最高法的最后判决是：

徐某欣（甲）为规避国家限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，案涉借名买房合同应认定为无效，但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行而完成了不动产登记，成为案涉房屋所有权人。在本院裁定提审后出现的新事实，已经从根本上改变了案涉房屋的权属关系，中集哈深公司（C公司）在对曾某外（乙）的执行程序中主张继续执行案涉已经属于徐某欣（甲）的房屋，缺乏理据，不应支持。

这是怎么回事？原来在终审之前，甲卖掉自己持有的某一套房子，从而具备了把乙名下的房子过户过来的资格。而乙又配合过户，而且前两次法院判决都支持甲的所有权，所以甲在2020年8月成功完成了过户。

也就是说，虽然当初的借名协议无效，后来甲“通过消除限购政策障碍补正了合同效力”，“并通过生效判决的执行而完成了不动产登记”，所以最终保住了房子。

但未必每个人都像上文里的甲（徐某欣）那样幸运。甲的幸运主要体现在三个方面。

第一，他和他的家庭有北京购房资格，只是用完了。但如果卖出1套，就再次拥有了资格。

第二，他的朋友乙比较诚实，配合他完成了过户。

第三，虽然这套房子被C公司一直要求执行，但一审、二审都支持房子归属甲，给甲完成过户创造了条件。

如果到最高法判决的时候，甲尚未腾出购房名额，乙方也不配合过户，或者一审的时候甲就败诉了、房子被查封，那么这套房子的归属就很难说了。

在这次历史性判决中，甲（徐某欣）的房子幸运地保住了，但无数借名买房者的房子，恐怕保不住了。

在最高法院的判决里，提到了“公序良俗”，而且这成为认定借名代持协议无效的关键因素。

最近还有一个关于房子的判决，也因为“公序良俗”，判决一份价值4000多万元的遗嘱无效。

这件事发生在深圳，涉及的是深圳明星楼盘大冲旧改项目（华润城大冲城市花园）。这三套房产一共300平方米，市值应该在4000至4500万元左右。

当事人甲，是当地原村民。大冲旧改的时候，这个家庭（夫妻、5个子女）一共分到了2100平方米的房子（目前单价在13到15万元左右）。甲是丈夫和5个孩子的父亲，但跟原配妻子关系不和睦，一直分居。

甲去世的时候，正在跟原配打第二场离婚官司，法院已经判决离婚，但原配不服，正在二审。甲去世的时候，留下遗嘱把自己名下的3套房子（一共300平方米）、股份公司的股权等，一并赠送给同居了10多年的保姆。

一审的时候，法院曾判决这3套房子中的2套归属原配，1套归属保姆。

但二审时法院认为，甲所立遗嘱既剥夺了妻子对夫妻共同财产平等处理权和妻子对丈夫的合法财产继承权，也违背了公序良俗。改判为：3套全部归属原配。

那么什么是公序良俗？

所谓“公序良俗”，是指国家、社会存在及发展所必需的秩序和道德。比如社会主义核心价值观，就是中国公序良俗的核心内容。

最早把公序良俗原则引入法律体系的，是欧洲的大陆法系。在中国民法典里，8次出现了“公序良俗”。

比如明确规定： “违背公序良俗的民事法律行为无效”， “处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。”

购房的借名、代持协议，就属于“民事法律行为” ，如果是因为规避国家楼市调控政策而发生的，按照最高法院的最新判决，属于“损害社会公共利益和社会秩序”的“违背公序良俗”行为，因此是无效的。

有了这个判决在，一旦代持人反悔，或者搞出一起假的债务纠纷，你借名买的房子将处于极度危险之中。

所以记住我的结论：千万不要为了突破限购，搞借名、代持。即便是借名于直系亲友，也可能存在风险。