未来楼市的变量，只有4点：

1、土地红利；2、人口红利；3、购买力红利；4、政策大手

1、土拍大热

10个城市的土拍，吸引了全国人的目光。

最近我看了不下几十篇的鼓吹稿，说什么“土地红利得到最大程度的释放，未来房价一定会暴涨，想要买房的赶紧进场”。这些人，非蠢既坏。

这帮人真是为了卖房，脸都不要了。

原本40度的温水，一下子被干到70度。重庆、杭州、广州、北京、扬州直接烫手，融创中海华润融信拿地热情非常高涨。

说实话，市场烫嘴了。

广州，白云的金沙洲竟然到了4万 ，

杭州，1200亿超过郑州一年的财政收入，

重庆，进账635亿，整体溢价率约43%，

北京，虽然溢价只有4%，但是非常难拿，

扬州、无锡直接熔断，都达到了限价，

……

土地上涨、房价上、火速抄底。

有关集中供地的逻辑，跟大家简单梳理一下：

1、地价能涨的城市，还是老三样。广州啊，重庆啊，北京啊，杭州啊，扬州啊，无锡啊，本身就非常热，不是因为土拍热市场热，而是因为市场热土拍才热。

2、大部分的城市都有限价，上不了天。北京有限价，广州有限价，杭州更不用说了，合肥、成都更是限得死死的，扬州无锡直接到了熔断。要是敢突破限价，杭州成都合肥早在3年前都涨疯了，用得着等到现在？

3、二手房不动，新房就必须趴下。最热的城市中，二手房、学区房全都涨上了天：成都的金融城大源攀成钢5万 ，合肥的政务滨湖5万 ，厦门最热的岛内10万 ，4月之后逐渐横盘，流动性变差，倒挂越来越小。

4、住建部的尚方宝剑，还在头上悬着。我估摸着，这几个月应该是没时间管控，但是一旦市场闹得太难看了，这把尚方宝剑可是上斩上海深圳，下斩成都西安，没有人能逃得过去。

成都、合肥、西安即将到来的土拍，大家还担心吗？

孙猴子再厉害，不还是在佛祖的手掌心嘛。

不怕，逃出去再抓回来就行了。

2、人口的红利

这是整个楼市的需求基础，也是最扎实的基础。

有关七普的大量的数据，对于楼市而言，最核心的结论只有几个：

大家不愿意结婚了，

大家不愿意生二胎了，

大家不愿意生孩子了。

看着是不是很绝望？甚至有人断言：

没有新增，楼市必死。

数据从来是任人打扮的小姑娘，很多人在解读的时候，全都是选择性使用数据，看到的市场，得出的结论，还是老一套：

只有净流出的城市，没有未来。

只有净流入的城市，才有未来。

毕竟，孔雀东南飞，人往高处走。

广东、浙江、江苏，这帮人拿着净流入动辄1000万、600万的数据，到处吆喝着只有这些地方才有未来。

广东很强，深圳广州很强，这我承认。

浙江很强，杭州宁波很强，我也承认。

但是他们却完全忽视了一个问题：

为什么湖北10年净流入只有51万，武汉却能稳涨5年？

为什么每年净流入20万的郑州，却干不过旁边的洛阳？

为什么江浙的地市、县市的净流入很少，房价却又高又硬？

都说东北不行了，为什么大连还能保持最高15%涨幅？

这帮人准备用一条理论打天下，完全不记得中国有几百个城市，上千个县市，城市情况错综复杂，根本不可能用一条理论干翻所有的城市。

未来人口红利，肯定不在增量上，而在人口的结构上。

1、只要有钱，都想去北上广深杭。针对全国人，不管是安徽合肥，还是杭州富阳，还是浙江温州，只要你有钱，都可以去杭州。

2、只要有钱，都想去省会城市。针对省内地市，四川人可以去成都，河南人可以去郑州，湖南人可以去长沙（广州也行）。

3、省内购买力最强，待在原地就行。比如浙江温州，一部分的有钱人，可以去上海杭州，但是剩下的有钱人，待在温州本地也是非常好的选择。

每个人都有一个美好的明天。

3、购买力的红利

其实上面的人口问题，就衍生出一个新的问题：

购买力都去哪了？

去了更有价值的地方。

其实就3个：

1、顶级城市，

2、省会城市，

3、都市圈。

就这3个。

很多人说北方很多省会房价可是在跌啊，怎么说他们有价值呢，肯定是有价值的，为什么？

我们以东北的大连为例：

辽宁省10年人口递减了115万。

但是大连本身10年净增了60万。

也就是说，辽宁省的总人口确实是在外流，但是内部的城市结构在发生变化，大连一是吸引省外的人，二是吸引省内地市的人，那就意味了辽宁省内部的地市，流失的人口更多了，不仅要流失到省外，更要流失到省内的好城市，余下的地市更没有价值了。

再比如，长三角、珠三角的很多城市，比如宁波、佛山、温州、嘉兴、盐城、南通，其实内部的人口净流入也很少，但是房价却非常高。

什么原因呢？

购买力才是最核心的原因。

上海强，我们知道是全国人在买，

深圳强，我们知道是全国人在买，

杭州强，我们知道是全国人在买，

广州强，我们知道是全国人在买，

但是佛山呢，珠海呢，宁波呢，南通呢，这些城市为什么也在涨？其中最核心的原因是，城市内部的购买力实在太强了。

比如南通。

这个城市至少90%的房子是被本地人消化的，按照我们的思路，外地人都不去炒的城市，怎么可能有价值呢，我告诉你，非常有价值。

其实最核心的一点就是，本地人在抬高。

对啊，因为本地人也有大量的购买力要释放，他们要自住，他们要投资，再加上完全天量的购买力在支撑，就实现了最核心的一点：

房价抬升。

4、市场的恐惧心理

还有非常关键的一点：

市场的恐惧心理。

这个恐惧心理，可以总结一下：

一个是大放水的资产贬值。

只要放水，没有资产的人，资产少的人，一定面临着被收割的命运，这一点是最值得期待的事情。

一个是收入与房价的严重不匹配。

我说的不是普通人的收入，而是郑爽的日新208万，农民工的日薪200块，中间的差距太大了，这只会加速社会的裂痕。

这个根本不是市场带来的，也不是中介销售的逼定带来的，而是整个市场带来的一种资产贬值的恐慌心理。

越好越强，

越贵越抢，

我给大家举几个例子，你就明白了：

1、最贵的城市，最先涨，涨幅最大。

这一轮上涨最快的的城市中，深圳广州上海杭州南京东莞，全都是最顶级的城市，说的通俗一点，这些全都是房价最贵的城市。

2、最贵的学区房，最先涨，涨幅最大。

成都合肥北京郑州这种城市，二手房是涨价最猛的城市。因为有倒挂，比新房至少高出1万左右，4月分之前的势头在不断抬升。

3、越涨越抢，越高越抢。

江浙的很多地级市、县级市，比国内大部分的省会城市、重点城市都要贵，但是即使这样，这些城市的房价依然非常贵，依然需要抢，这才是最恐怖的地方。

全球很多城市都涨了30%以上，中国涨不涨？全球大放水动辄几十万亿美元，中国会不会通胀？

所谓，富人通胀，穷人通缩。

5、灭霸住建部

这是个紧箍咒。

之前我就在圈子里说过了，20年的市场跟往年完全不一样，尤其是调控的逻辑跟市场的底层逻辑，跟之前任何一年都会有巨大的变化。

一是调控的逻辑。

之前是上有政策下有对策，任你中央什么龙卷风，到了地方都被一顿接化发，消解于无形之中，上有限购下有落户，上有限贷下有放贷，上有限价下有土拍大战，结结实实的堵死了中央的调控。

但是现在不行了，住建部撇开地方，直接站在第一线，广州在涨，灭之，合肥在涨，灭之，成都很热，灭之，西安很热，灭之。效果好不好，至少态度是非常强硬的。

二是底层的逻辑。

之前买房，有两个捷径，也就是BUG。

一个是银行端的经营贷等，一个是政府端的人才落户。这不是降低了城市的门槛，简直直接把门都拆了，就差喊着：

快来啊，快活啊。

但是现在，这些BUG被彻底堵死了，重点城市的经营贷、抵押贷全部暂停，查流水、查贷款、查收入非常严格；最近全国都在严查每个城市的人才落户，南京的，杭州的，深圳的，合肥的，有些都判刑了，也就意味着人才落户的野路子，基本上也被彻底堵死了。

基本上，我们把中国楼市的逻辑给梳理了一下：

1、水往高处走，人往好城市。

2、购买力将聚集在最有价值的城市。

3、土拍溢价带来的巨大市场效果。

4、以及所有人对于资产贬值的恐惧。

只要这4个变量不变，市场就不会发生太大的变化。

什么最好的礼物，只不过都被中央慢慢标好了价格。