进入5月，各地纷纷展开集中供地拍卖。5月10日、11日，北京也进行了为期2天的拍卖。北京各家开发商均展开了热烈的拼杀，其中卓越北京表现不俗。土拍首日（5月10日），卓越地产以39.27亿+13%政府产权份额，击败了包括央企联合体、险资、京派国企在内的众多对手，赢得北京首次集中供地的第一宗宅地。

综上所述，仅北京集中地块出让的两日内，卓越北京狂揽4宗地块，包括朝阳金盏村、丰台张郭庄、中关村生命科学园、昌平东小口地块。

粗略计算价格方面，不算其他支出，仅到期债权（表内）及土地款（联合体算50%），卓越北京公司就要支付273.7亿元。一时之间，网络热议：“土拍黑马横空出世”，卓越可谓本次北京土拍黑马。

（网络上关于卓越拿地言论截图）

黑马神话跌下神坛，传说仅流传两日？

5月12日，业内突现传闻，卓越北京联合摘得地块包含丰台张郭庄、中关村生命科学园、昌平东小口，都有可能退出。此外还透露，虽然尚未有证据表明卓越要退出，但市场已有传闻，卓越北京如果退地，（联合方）或将补上剩余土地款。

与此同时，是来自业界同行对卓越拍地算账方式的质疑，甚至一度传出卓越北京取金盏地块时算错帐的消息。

往前追溯，5月10日上午，朝阳金盏小店村3005-02地块经过28轮的竞争，最终被卓越以39.27亿+13%政府持有产权份额夺得，成交楼面价52988元/平方米，溢价率3.89%。

值得关注的是，在竞报政府持有产权份额阶段，各大房企较为谨慎，主持人多次喊话后，才有房企举牌，可见在此要求上，房企普遍持慎重态度。卓越北京不仅以13%政府持有产权份额夺得金盏地块，就周边在售项目来看，普遍销售均价不超69422元/平方米，最高单价不超76364元/平方米，卓越北京单独拿地后期项目盈利空间亦是外界热烈讨论的关注焦点。

除此之外，卓越北京还存在“鸡蛋放在一个篮子”的问题。据悉，目前卓越地产重点关注的几个城市土拍中，作为从去年开始攻城略地的新贵，卓越至今都还未报名，不禁让外界推测，卓越集团将资金都押注北京，使得各城市分公司面临资金不足、无法拿地的双重尴尬。

可以佐证的是据权威媒体报道，2020年卓越债报显示，其现金及现金等价物余额仅为155.9亿元。但据估算，卓越在京拿地耗资约250亿元（联合体按一半计算）。

并且因为卓越还不是上市公司，虽然不知道它的准确负债情况。从卓越集团旗下商业地产平台深圳市卓越商业管理有限公司可略窥一斑。2016年～2018年，卓越商业管理公司有息负债规模从342.79亿元升至537.18亿元，净负债率连续三年保持在120%以上。2019年，脚步才稍微慢了些。但是加杠杆容易，降负债难。尽管总负债下降了，但2019年中期卓越的净负债率仍达111.07%。2020年上半年，其资产负债率也略有下降，不过其营收的降幅更大，经营活动产生的现金流量净额也滑坡。

这对于2020年期末现金为155.9亿元、旗下子公司负债累累的卓越而言，未来一段时间，现金流绷得不可谓不紧。

拿地有风险，投资需谨慎

从2021年2月发布住宅用地集中供应新规至今，一二线城市甚至三线城市都爆发了抢地潮，广州、重庆、北京等集中土拍结果所透露的市场信号加剧了土地市场的买地情绪，此次集中挂地迎来开发商的瞩目，但在疯狂拿地的背后，也有像卓越一样“上头”的表现。

虽然此后不久，卓越官方给出解释，称“不存在退地的情况，联合摘地的我们会根据联合拿地协议推进，我们在北京还有很多合作方，还在同步洽谈其他更多合作项目。”

但并未就其他问题作出回应，究竟事实如何，凤凰网房产会持续跟进，敬请关注。