奇点相对论 | 张鹏:“快”周转时代之下,做“长”行者
凤凰网奇点商业 江舟舟
2021-05-17 18:42

“坚持比选择更重要”。

这是张鹏时常挂在嘴边的一句话。

当年,记者出身的他抱着深耕的想法,一头扎进地产行业,一干就是20年。作为探索者的引路石,当代置业成为了他开拓创新的第一站。

在那个以高周转为主要打法的草莽年代,做“绿色地产”可能“看起来”不是一个十分明智的选择,毕竟它没有传统拿地建房销售做规模的形式收益来得快,但随着科技的发展和现在未来人居的趋势,如今我们回过头来看待做“绿色”这个决策,却又觉得理念十分超前了。

从执笔者到领导者,如今已在“绿色地产”领域开创出一片天地的他,早已将自己的人生理念融进了当代置业的企业价值中。

值此机会,奇点君采访到了时任当代置业执行董事兼总裁的张鹏,进一步探访关于他的绿色当代论。

坚持“绿色”长期主义

过去20年,国内房地产行业历经了一段高歌猛进的发展过程,堪称中国房地产行业的“黄金时代”。可野蛮生长之后,面临的就是行业洗牌、竞争加大的严重分化格局。

如何才能另辟蹊径,再次“突围”?张鹏给出了答案:“选择绿色、选择科技。”

当年,房地产市场急速扩张,正是红利亟待收割之时,张鹏却来到英国的零能耗小镇,了解学习什么是未来房屋建筑,什么是低能耗、高舒适度和绿色可持续发展,并以此建立了当代置业的差异化战略。

作为舶来品,“绿色地产”这一理论思想源于美国新环境保护运动先知利奥波德的大地伦理,在国外有着漫长的发展岁月和演变过程。世界首个绿色房产标准,就是在英国发布的。

“市场好的时候我们做这个,市场不好的时候我们也做这个,毫不夸张地讲,我们把绿色可持续当做企业的战略、企业的基因。”

在张鹏眼中,坚持“绿色”长期主义,就不能只看眼前的得失,凡事要考虑长远的发展。流水永不争先,意在长久流淌。既已笃守方向,便要往此扎根千里。

“我始终说经济上行的时候泥沙俱下,因为机遇太多了,考验慢功夫和笨功夫,有软实力的企业反而不容易冒出来。所以我们给自己定下了一个规矩,不管市场发生什么变化,我们都要埋头把自己的产品研究透。”

每拿一块地,就要根据地段、人群和市场来配置“绿色”。包括建筑的四恒(恒温恒湿恒氧恒静)和社区的四衡(衡空衡质衡动衡捷),有的“绿色”加得多一点,有的“绿色”加得少一点,但这些不是全部放到一个产品或一个项目上,是要有选择地放。但一定要有“绿色”这个因素,这是张鹏一直坚持的原则。

绿色、节能、高舒适度,是当代做项目必不可少的几个因素。“这是我们的立身之本,不做你就不是当代MOMΛ了。”

从前的黄金年代,“绿色地产”可能不算是个很好的竞争点,但随着房地产行业触及天花板,对于当代置业这种关注绿色、关注运营的企业来说,恰好就迎来了新的机遇点。

“头两年的时候,大家都讲规模,到了这几年,大家都开始讲平稳。”伴随着融资“三道红线”、银行“两道红线”、以及供地“两集中”政策调控,房地产行业逐步进入低利润、低杠杆的发展阶段。

“房住不炒”提出后,过去的高杠杆、高周转和高利润逐渐转向新价值、新周期和新模式。越来越多的房企开始研究如何打造更舒适、更绿色、更节能、更能防疫的房子,这时,就恰好突出当代置业绿色理念的适时和先进了。

20年前,中国房地产行业还没有“绿色住宅”这个概念,直到2006年才有了自己的绿色建筑评价标识,而那时,早早就在四节一环保方面做好技术研发和人员储备的当代置业,正好顺势乘风而起。

“你走的每一步都不是白费,你交的学费后来都是会反哺回来的”,张鹏始终这么认为。

据了解,当代置业目前已获得200余项行业专利、200多个绿建荣誉,还获得美国LEED-ND认证、WELL BUILDING认证等荣誉。2020年,当代置业绿色住区认证达到28个,全国占比近7成。

血液里奔腾着“绿色”因子的当代置业,在这条漫长的道路上坚守了二十多年,目前早已收获颇丰。

坚持全产业多元进阶之路

行到水穷处,坐看云起时。瞬息万变的时代里,如果说坚守“绿色”是当代置业在市场变局中的突围基础,那么发展多元化业务则是企业升级的关键辅助。

目前我国常住人口城镇化率接近64%,已进入增速放缓的中后期,人口主要集中在城市之间流动,而房地产开发业务每年大约增长一个百分点,相当于14、15亿平米的开发量和17万亿的销售额。这也意味着,房地产市场仍有较大的发展空间,只是短期快速增长的动力并不充足。

在张鹏看来,房企首先要做的就是摆脱过去那种单一粗放的短平快开发、销售模式,继而向以品质和内涵为主的绿色产业发展。

从他的思路来讲,地产商不再是单纯地拿地盖房子,而是要在区域范围之内,用产业带动住宅,也就是那种全生命周期产业家园模式。

比较典型的是当代MOMΛ。在这个以“绿色科技”为核心的4+1社区里,里面从生活到文化到教育,多种配套设施一应俱全,全方位满足各年龄层人群需求,俨然是一个完整的客户全生命周期体系。

张鹏认为,这种住宅模式正是地产商日后的一个发展方向。而当代置业不仅要在科技赋能的手段下积极探索这种空间的边界,还要投入大量的运营把它作为企业的第二、第三增长曲线,实现产业融合、异业联动。

随着房地产行业步入存量时代,探索多元化转型已是房企发展的必经之道。而在这条发展路径上,分拆物管上市融资日益成为了新的黄金赛道。有数据显示,2020年在主板上市的物业公司一共有17家,当代置业旗下的第一服务控股就是其中一员。

据了解,第一服务控股由两家新三板企业摘牌退市后合并而来,分别为第一物业和第一人居。第一物业为第一服务控股的全资子公司,第一人居则为第一物业的子公司。

谈及这些公司的上市过程,张鹏表示,当代置业内部有一套自己的孵化机制。“拿第一人居为例,原来是集团的机电节能部。首先,由四创委员会决定要不要让这个部门独木成林;其次,把它剥离出来独立核算,自负盈亏,并且6个月内要找到外部客户,12个月内就要拿到外部融资。”

关于这种以当代为“母舱”孵化“子舱”,“子舱”独立运营后反哺“母舱”的模式,张鹏给它取名为“引力加速体”。而在“引力加速体”中成长起来的公司,除了第一人居,还有当代旗下的联合办公型企业倍格创业。此外,当代的第一体育、第一文体、第一教育此前均已拿到外部投资,有的目前已上新三板。不同类型各具优势,在绿色科技领域形成互补。

不过虽然产业扩张是件利好事情,但张鹏心里始终保持着冷静,“上市只是企业发展的手段,而不是终点。”在他心里,资本市场永远是波澜起伏的,对于创业初期的公司来说,除了依靠原始资本的力量寻找市场份额,能支撑自己走下去的还是“绿色”初心。

“红海+蓝海”,新时代发展模式

房地产市场风云变幻,把握大势才是企业发展的终身课题。当代置业发展至今,进击的步伐从未停止。在绿色可持续和多元化转型的两个端口,张鹏认为,只有同时保持红海里的奋斗和蓝海里的探索,才能更好地立足于新时代。

2015年,当代置业依托数字化技术,建设开发了一个数字孪生平台——51World,其理念主要来源于产品工程领域的“数字样机”概念,是以全要素场景为基础,建立数字孪生应用生态。“该技术常应用于航空领域,如今开采的企业不算太多,是一个亟待探索的大蓝海。”张鹏称。

目前,51World已在智慧城市、智慧产业园、智慧物流、智慧航空中拥有绝对垄断的地位。在今年的嫦娥五号返回任务中,该平台与沃飞长空合作,共同研发了无人机模拟训练系统,为“嫦娥”及其它载人航天器的快速搜救保驾护航。

不过不论进行何种探索,当代置业都始终坚持用“绿色”融合硬科技的手段,改造焕发空间新活力。如当代置业第一教育旗下的院校,以独有的新风系统在传统教育行业中占据着健康上的优势,也由此形成红海里的特殊竞争点。

“我们的原则就是绿色。你看我强调的所有东西,都是从原绿、自绿、深绿到全绿,就算是高科技产品,也得是绿色、无污染、低碳、节能。”张鹏补充道。

商业地产包罗万象,以“绿色地产”为差异化竞争力的当代置业,正在红蓝并行的市场里实现着长久稳健的发展道路。而伴其成长的张鹏,也在20年的成长与磨砺中,始终保持年少初心。

去年,张鹏继第一本《风雨不欺少年郎》之后又出版了一本《星光不拒烛光满》,讲述其对人情世故的剖析。在此之前,他已给自己定下了每年出版一本书的计划,今年算是第二本。“写什么都好,事业的轨迹、现实的宣泄、内心的沉淀,只要能坚持写下来。”

对张鹏来说,文字就像是一个寄托处,那里安放着片片自我的灵魂。如精神上的“我”,物质上的“我”,光鲜的“我”,黑暗的“我”,现实的“我”,还有未来的“我”,无数个“自我”都在告诫本我,是否能坚守最本真的内心。

从媒体人到地产人,从坚持写字到坚持绿色,两种初心凝聚在当代企业文化里,双双发出振聋发聩的回响。

采访来到尾声,面对新时代里房企应该怎么做的问题,张鹏给出了很有个人特色的回答。

一要认清形势,二要调整姿势,三要善战任势。要对国际、国内以及地产行业的形势看得非常准;要把现在当成最坏的时候时刻准备着;要用好人、抓好产品、做好风控、打好基本功。

对当代来说,绿色发展战略不是顺“市”而为而是顺“势”而为。高毛利时代已经消失,不断地挖掘新的利润增长点才是保持长期主义的要义。

“新产业正在崛起,也许5年、10年以后,他们会发展得比当代置业还要好,这是生存之道。”“不过当代置业也会发展,“绿色”更会发展,我们种下的种子一定会向阳而生。”张鹏最后说到。 

采访实录(部分):

1、从过去到现在,在建设绿色地产这个路程时,您想的是什么?

A:我们认为,企业更长远的发展一定要有差异化,所以当年就到英国的零能耗小镇和欧洲的德系项目去看了,了解什么是未来房屋建筑的趋势,什么是低能耗、高舒适度和绿色可持续发展,就这样建立了企业的差异化。

市场好的时候我们做这个,市场不好的时候我们也做这个,毫不夸张地讲,我们已经把绿色可持续当做了企业的战略、企业的基因。而且每拿一块地,我们的绿色选项可能有几十项。一般是根据这块地的地段、人群和市场分配,有的绿色上得多一点,有的绿色上得少一点,但是都要上,一定要有这个因素。包括建筑的四恒(恒温恒湿恒氧恒静)和社区的四衡(衡空衡质衡动衡捷),这都是我们产品的一些特点。当然,这些东西不是全部强加到一个产品或一个项目上,我们是有选择地上。所以绿色、节能、高舒适度,这几个要素是我们企业拿项目的一个要求。这是我们的立身之本,不做你就不是MOMΛ,不做你就不是当代置业了。

2、地产的这种新时代,有人说是天花板到顶了,但对于当代这种关注绿色和运营的企业来说,其实是一个新的机会点?

A:对,我认为是一个机会点。因为此前我们在技术研发、人员储备以及研发体系的集成上都做了大量安排和布局,所以后来做 “四节一环保”,做绿色建筑,做绿色住区,再到研究产能建筑,这些都是我们认为未来有可能的商业模式,都会成为盈利点,然后变成你的第二、第三增长曲线。所以之前每走的一步都不是白费的,你交的学费后来都是会反哺回来的。

3、去年的时候我们看到当代的第一服务已经上市了,未来还会推进哪些板块再上市?

A:我们有一个以当代置业作为母舱孵化各种企业的模式,叫“引力加速体”,这是一个从1到100的过程,要让它市场化。

目前我们是沿着两条线索去孵化的,一个是地产开发,比如说设计公司、监理公司、装修公司、物业公司、人居公司;还有一个就是售后,因为你的业主有孩子、青年人、老年人,所以未来教育要做,长租公寓要做,酒店要做,联合办公要做,各种高科技公司、养老公司、游泳、健身、文体公司都要做。

4、您觉得企业的多元化业务是要跟着行业巨头的角度去走,还是要寻找一个更加细分的蓝海市场,自己去掘新的赛道?

A:这两者都要结合,就是红海的竞争,和蓝海的八仙过海各显神通。前两天嫦娥五号返回无人机的模拟搜救智慧平台,就是我们51World做的,这就是个大蓝海。

5、2020年以后,房地产市场就进入了一个新的时代,面对这个新时代,房企怎么做才会比较好?

A:一个就是认清形势,包括对国际的形势、国内的形势,以及地产行业的形势,要看的非常准。第二就是要调整自己的姿势,不要再对过去的高举高打、高周转、高利润抱幻想,也不要幻想政策会调整,你就把它当成最坏的时候。第三个就是善战任势,要用好人、抓好产品、做好基本功、做好风控。


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