监管12问解码真实蓝光 一次“意外”的低估
风财讯 王婷婷
2021-06-07 13:50

风财讯报道 6月3日,蓝光发展(证券代码:600466)就上交所对公司2020年年度报告信息披露监管工作函进行了回复。

这是继4月27日召开投资人电话会议后,蓝光发展再一次极其重要的发声,并且详细回应了“生产经营、存货、资金往来、少数股东权益、现金流、债务”等关键性问题,引起市场各方高度关注。

通过这一份长达32页的工作函回复,外界得以更清晰一些判断蓝光发展的真实处境、解困进展、未来发展。

-兑付压力或被夸大 融资不求化冰求化险-

今年以来,蓝光发展的各类消息不断,但目前蓝光发展在资本市场,并没有实质性违约。

明确这一点,则能看出蓝光发展和一些高风险企业“质的区别”。

具体分析可见,债券方面,虽然最近蓝光发展旗下的境内债和境外债,均有较大波动,但蓝光提前兑付了5月29日到期的“18蓝光07”,至此债券最短存续期也在200天以上,短期兑付危机大幅缓解。

实际上,企业债券在实质性违约之前,还有不短的一程可走。比如债券到期日后,以防是“管理或技术错误导致”,有一段时间的宽限期,此外,企业多会以谈判“展期”的方式,缓解债务违约。

信托产品方面,除了消息层面透露的,蓝光已经对临期的信托产品本息资金,分别做了提前兑付、信托方垫付、延期支付、申请人执行等处理。

蓝光在最新回复的问询函中,就中期票据和集合信托计划的情况,给出了一个重要信息。

在取得这些融资时,蓝光约定了可以递延支付本金及利息,相关强制还本付息的情形都属于公司可以控制其实施的,而不是受市场变化或其他因素影响而不能控制的变量条件。

此外,一些中期票据的兑付,还不受任何递延支付利息次数的限制。

这些都说明,蓝光的相关融资兑付,并没有想象中那么紧张。

当然,在风评下降的情况下,投资者想提前收回债权,也是情理之中。

但目前的整个操作中,蓝光从未表现出拒付,而是积极沟通,也没找借口。

相反,据投资人透露,蓝光发展在跟评级和投资人沟通时,永续债都是纳入负债指标计算的。要知道,房企普遍将永续债作为资产而非债务,以降低外界对其的债务预期。如此行径,蓝光是表现出了足够诚意的。

客观上,蓝光的债券和信托形势,影响了其在资本市场的借新,并且可能短期依然面临空间被挤压。

但蓝光反应较快,已经启用自有资金兑付,积极变现回款、处置资产,同时引入战投来提升整体抵御风险能力。蓝光更需要的,是更多时间。

-父子交接及时 稳住“第一波偿债高峰”-

实际上,蓝光最近还有一项操作,也有诚意的一面,即杨铿将直接持有的蓝光发展的股份,分多次全部转让给蓝光集团。

这一方面,是蓝光集团的股票质押被强平,应对股票质押风险(股价继续下行导致再次被动减持),需要做出安排。

一方面,多次股权调整虽未涉及公司实际控制人变动,但股权更集中(在控股集团),是有利于谈判股权划分与重组,以引入战略投资人的。

并且一定程度上,由于实控人在此前融资中产生了不少信誉担保,此举有利于与蓝光发展进行风险隔离。

创始人积极主动承担责任,对蓝光发展的各类投资者而言,是好事。

以继任董事长职位的杨武正、总裁迟峰为核心的蓝光管理团队,虽然表达不多,但在积极开展纾困时,表现出很强行动力。

据知情人透露,目前蓝光整体的销售、回款都是杨武正和迟峰亲自在抓,细化到了各区域。

推动销售回款放在第一位,效果是明显的。

截止4月底,蓝光预估完成的回款额,约在223亿左右。

与此同时,蓝光通过处置资产变现。例如蓝光嘉宝物业的股权交割完成后,资金已经到位,用于蓝光发展的境内外到期债务的兑付,其中4.25日的境外美元债兑付本息使用资金20亿元。

考虑到截止3月31日,蓝光发展货币现金268亿,受限资金7亿,非受限部分超200亿。

截止投资者会时间,蓝光以自有资金已经偿还了债券共计35亿元。

多番疏解下,蓝光平稳完成Q2这个“第一波偿债高峰”(到期债券81.1亿元),没有难度。

从蓝光发展2021年境内债、境外债的到期结构来看,今年蓝光发展的第二波偿债高峰在Q3,但第三季度开始,就没有今年内需偿的境外债了。

蓝光管理层表示,一二季度销售释放的现金流都会是三季度还款的有力支撑。

-公司底仓无BUG 蓝光全力保业绩做修复-

此次上交所在监管函中,两度对蓝光发展的“存货”提出疑问,频次比现金流、融资负债、经营回款等问题都高。

通览蓝光发展的回复,结合其年报数据可以发现,蓝光的货本身是没有问题的。

重仓的华东区域,是在建存货的集中地,而这部分货值虽然在调控影响下,因审批等因素拉长了周期,但本身流转性好,不存在减值风险。

已完工的存货减值风险,则主要来源于前期西南区域的车位等商业配套物业。

据投资人会透露,蓝光2021年全年回款约700亿(其中上半年300,下半年400亿),回款率85%左右。

其中,华东回款占比30%挑大梁,西南占25%,华中、华北、华南占比共45%左右。在2021年全年预计的全口径销售规模(1150亿)中,华东区域也预计占约35%。

“华东”依然是蓝光最重要的解药。这个城市群的确在全国,也是目前安全边际最优的区域。据内部人士透露,今年1-4月蓝光的赚钱项目,不少都在华东区域。

例如嘉兴秀洲项目首开去化100%、回款95%;温州28亩项目以高出30%价格去化95%;合肥半岛公馆的月均流速,已经比去年增长了2倍。

蓝光在回复函中表示,2020年的公司营收增速放缓的主要原因是疫情,对项目进度产生了不同程度的影响。

的确,2020年蓝光营收增速放缓最多的是华中区域,增速为-68%。

其实,蓝光在2021年度第一季度实现结转收入约48亿元,按照计划该部分收入应在2020年实现结转,如考虑该部分收入影响,蓝光能够在2020年实现22%的同比收入增速,基本保持了2019年的增长水平。

疫情对大多数房企,都是“黑天鹅事件”,2020年百强房企的平均增幅仅14.72%(同比下滑18.16个百分点),蓝光的业务和业绩波动,处在正常范围。

也正是因为公司没有本质性的BUG,如今的事件,对蓝光而言,或许更像是一起意外。

而目前蓝光管理层给市场传递的信号和态度,都比较积极正面。

例如,资金层面务实,不对资本市场和金融政策做预设,毫不犹豫紧抓存货周转,加快去化,提升现金流。

经营层面,一切以保业绩为准。

据透露,蓝光会在中短期,抓经营、抓回款,会继续加大三四线打折促销力度,滞重资源去化(存量库龄逾十个月以上的项目)。

投资层面,下狠功量入为出。

蓝光在投资者会上表示,公司一季度减少了土地投资,主要的回款用来保障公司现金流;未来愿意在投资中降低权益,并且集中拿规模≤15万㎡的地块,中高周转项目占比不低于80%。

公司治理上,则对组织架构扁平处理,缩减管理半径,进一步强区域、精总部。

在暴雷声不断的近两年,蓝光的处理,算是有责任感的,这样的企业值得市场在审视中给予信任。


(王婷婷/文)


第三季度开始,就没有今年内需偿的境外债了。


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