近期龙湖冠寓总经理张智聪离职。知情人士向风财讯表示，张智聪离职有一段时间了，下一步计划是创业。

接替张智聪职位的是龙湖南京公司徐州事业部总经理王珏。徐州事业部总经理新人选为龙湖集团浙江公司副总经理沈强。

与大多数选择创业的高管一致，张智聪在龙湖待了16年后选择在不惑之年创业，或许是对其个人梦想的追逐。

不容忽视的是，就职冠寓总经理的三年多期间，张智聪交出了一份可观的成绩单：冠寓开业房间数从2018年5.3万余间，增长至2020年9万间，2018年冠寓整体出租率50.1%，增长到2020年88.5%，布局全国30余个高能级城市。这一串增长的业绩亦达成了张智聪一开始的设想，规模和影响力稳居行业前三。

张智聪即将开启人生下一站，冠寓在过去三年快速发展的基础上，亦将奔向下一段旅程。

曾设想冠寓做到行业前三

张智聪，1982年出生，2002年本科毕业于重庆大学土木工程；2005毕业于清华大学，工商管理硕士；2005年以仕官生身份进入龙湖地产，历任重庆公司土建工程师、工程经理、苏南公司工程总监、杭州公司运营副总经理、苏南公司总经理，2017年4月出任深港公司总经理、2017年12月调任养老事业部总经理。

2018年初，龙湖冠寓总经理王俊英离开龙湖，张智超接棒，任职冠寓发展部总经理。龙湖冠寓体系里的主要骨干，相当一部分是从地产板块直接转过来。龙湖仕官生等人才培养计划，输送了大量冠寓储备店长人才。同时，龙湖大量从创业多年的老牌长租公寓“定点招人”，市场、运营方面的人都是龙湖冠寓紧盯的对象。

彼时，龙湖冠寓成立后的首位CEO，龙湖集团总裁韩石调任分管龙湖集团海外市场拓展工作，龙湖集团CEO邵明晓担任龙湖冠寓CEO和董事长，接受冠寓发展部总经理张智聪汇报工作。

由龙湖CEO邵明晓亲自接管冠寓凸显了龙湖集团对长租公寓的重视，从公司战略层面亦可窥见。

2016年8月龙湖中期业绩会上,龙湖董事长吴亚军正式宣布推出长租公寓品牌“冠寓” ,并将其战略地位提升至继地产、商业、物业之后的第四大主航道业务，因此龙湖也成为首家将长租公寓提升至“主航道”权重的房企。

2018年6月，张智聪曾表示，“我今年在龙湖已经满十三年了，在工作十三年时间里，可能有十二年都是没有长租公寓这个事的。龙湖把长租公寓当做一个战略性业务来做的。我们希望能够快速实现规模优势，力争三年内做到行业前三。”

对于长租公寓的运营，张智超尤其强调规模。“规模很重要，这个业务没有规模无法实现盈利、长租公寓主要是面对年轻人的业务，年轻人的最大特点就是刚步入社会，支付能力非常有限。这就决定了这个业务本身的客单价不变。所以没有足够大的规模，首先无法形成所谓的规模优势，成本不可能降下去。其次，也很难走向行业未来的智能化发展方向。”

张智聪认为，长租公寓规模发展存在三个拐点，5万、10万、20万。

“第一个拐点就是5万间，规模在5万间之内，企业靠肩扛手拉，人力管理，还能够把这些项目耗着走。但有些公司发展到一定规模，就会出现大量的管理问题。原因就是它的管理系统没有跟上，所以造成业务扩张规模跟管理效率之间不同步，影响业务运营，导致无法发展。对接下来10万间、20万间的规模发展，其实你能做10万间，未来你就能够20万间30万间，因为它道理是类似的。这个行业的线下服务场景很重要，它是一个服务消费品，规模是非常重要的一个环节。”

设想达成与背后努力

回顾张智聪任职冠寓3年多时间，冠寓的规模、整体出租率均实现快速增长。

年报显示，2017年冠寓累计开业1.5万间，已开业冠寓的建筑面积为58万平方米，整体出租率为46.0%。其中，开业超过三个月的项目平均出租率为67.1%，开业超过六个月的项目平均出租率为91.7%。

进入2018年，张智聪接棒冠寓总经理的第一年度，冠寓规模跃升。年报显示，2018年冠寓已开业5.3万余间，整体出租率为50.1%，其中，开业三个月至六个月的项目出租率为70.2%，开业超过六个月的项目出租率为87.4%。

2019年冠寓规模再上新台阶，开业7.5万间，整体出租率77.4%，其中开业超过六个月的项目出租率87.3%。

2020年，冠寓累计开业房间数量达9万间，租金收入18.1亿元，同比增幅55%，现已成为集团经营性收入的稳定贡献源。整体出租率为88.5%，开业超过六个月的房源出租率为93.3%。

截至目前，龙湖冠寓已经布局全国30余个高能级城市，在稳步拓进和持续运营提升，同时规模和影响力稳居行业前三。

如今冠寓取得的成绩，与张智聪接棒的那一年所提到的规模优势与行业第三设想基本保持一致，一定程度上张智聪达成了其最初的设想。

谈及冠寓得以快速布局发展的原因，张智聪表示，除了精益化产品、服务、运营之外，冠寓还投入了大量的精力、资源在开发管理系统，目前基本上能做到完全的线上化。

冠寓多元化商业模式的助力值得关注。冠寓从一开始聚焦的就是集中式的商业模式，囊括了行业中主要的三种集中模式：一是「纯重资产」，自己品牌、自己运营管理；二是「中资产」，通过租赁其他业主持有物业，经过装修改造重新分租出去，做运营管理、做用户维护；三是「轻资产运营」，主要是管理输出，可以跟政府等平台做合作。

“从回报和利润方面，龙湖冠寓更多是资产运营的商业模式，聚焦的是资产保值和经营增值的逻辑，现在行业仍在赚取剪刀差，但这并不是冠寓最终的模样，龙湖冠寓开拓了具有更多营收渠道和可能性的CityHub模式。”张智聪强调。

市场观点表示，“冠寓”在发展之初扩张速度较快，后进入战略调整期。一方面，开始向上探索高端产品，另一方面，将办公，养老，商业等进行多业态联合，打造综合体项目。近期冠寓新开门店多为与天街捆绑的重资产项目，在不断提升重资产规模的同时也在积极开拓中资产比例，以多种资产并举的资产获取模式，得以让品牌快速发展布局。

3月26日，龙湖2020年度业绩会上，龙湖集团CEO邵明晓表示，由于数字化模式的创新，2021年龙湖冠寓业务将迎来盈利，全年累计开业预计将达到11万间，收入将提至25亿元。

在张智聪任职的三年期间，龙湖冠寓增色不少，目前已经拥有了精细化管理、成熟商业模式等优势。若冠寓将在下一年度迎来盈利，这或许将是张智聪在龙湖留下的一个完整句号。

文/黄小妹