2021年已经过半，而上半年井喷式的调控，让中国楼市经历了一场巨变。

近日，中原地产研究院发布统计数据显示，今年前5月各地房地产调控次数超过234次。其中，二手房市场管控措施也密集出台，前几天二手房停贷的消息更是传得沸沸扬扬。

不得不说，二手房吸引了太多火力，各地一出调控措施，第一个开刀的往往就是二手房。

展望下半年，很多持币待购的刚需有些忐忑。最近前来咨询的朋友也很多，大家普遍拿不定主意。到底该买什么房，其实每家都有不同的需求，很难统一标准。今天站长还是来说一个更容易找出共性的问题——今年下半年，什么样的房子你不该买。

01 老破小贷款，真难！

站长第一个不建议你买的房子，就是老破小。

所谓老破小，指的是市中心那些地段好、总价低的老房子。多看几套老破小你就会发现，无论是北京还是上海，老破小的户型永远都是那么奇葩。

以老破小的经典户型“手枪型”为例，本身的公共空间就小，还偏偏要弄条狭长的走道，采光问题难以解决，不少老房子要么谈不上有客厅，要么就是有个小厅也是无窗的。另外，很多老破小都面临着车位不足、没有物业、没有电梯等问题，更不要说复杂的邻里关系了。

这些问题可能很多人尚且能忍，但更重要的，其实还是老破小的贷款问题。

商业银行在给老破小批贷款的时候，一般都是会考虑楼龄、房屋结构，一般都是最长贷款年限30年减去楼龄。北京、上海的老破小成交量比较大，很多银行考虑到实际情况，会把年限延长到50年——用50年减去楼龄，就是银行给你批的贷款年限了。

另外，部分银行在放贷的时候，还会考虑房屋的结构。砖混结构、钢混结构的贷款年限不同，砖混低，钢混高。

好，这些你可能都不在意，但站长还是建议你再考虑一个问题——

你的老破小，还卖不卖得出去？

就拿一套1990年的老破小来说，现在房龄已经31年了，你的贷款年限不会超过19年。如果你自住到满5年，届时你的下家只能从银行贷款到14年的房贷，还贷压力大，你还能找到愿意接盘的买家吗？同等条件下，接盘侠们为什么不去买同地段的次新房？

这两天二手房停贷的消息传得沸沸扬扬，从站长了解到的情况来看，二手房停贷倒是不至于，但限贷确实是真的——今年楼市调控多，再加上银行被要求房地产贷款余额占比、个人住房贷款占比不得超过央行和银保监会确定的上限，压力不断向下转移，最后自然都落在了购房者身上。

站在银行的角度看问题，给二手房放贷的风险肯定比新房高。对银行而言，二手房评估麻烦，而且一客一单，不像新房，搞定一个项目就有大笔的单子，在各行贷款额度紧张的情况下，限贷自然要从二手房限起。

毕竟，不是所有的老破小，都是北京西城德胜的学区房。

02 商住房的坑，别躺！

说完了老破小，再来聊聊另一个大坑——

商住房。

商住房真的是很多人的心头大痛。2017年3月26日，北京出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定商住新房只能卖给公司，而旧房可以卖给个人或公司，但个人购买须有5年的社保和纳税记录，而且只能全款买，不能贷款。

而后上海、广州、深圳也分别发布了针对商办类项目的调控政策，一线城市的商住房成交量大幅下降，市场正式进入寒冰期。

如今4年多过去了，商住房市场还没“解冻”，很多人都被套在了山顶。北京商住房房价大跌已经成了共识，基本每年都有媒体出来告诉你，北京像素又跌了多少。

很多人在说商住房的缺点时，总是会提到水电商用的问题。其实那都不是事儿，你每个月的水电费再贵，又能贵到哪里去？你又不是天天在家里挖矿。至于落户、学区的需求，很多买商住房的人也是不会考虑的。

商住房的最大问题，还是不好交易，税费一大笔，还不能贷款——如果说老破小还给你找接盘侠留下了空间，那商住房就是彻底绝了这条后路。

像北京，个人买商住房要5年社保，跟普通住宅的要求一样，还不让人家贷款，以后再交易还有一大笔税费。你就说，这流通性得低到什么程度。

当然，也有很多年轻人表示不在乎商住房未来不好卖，“反正我是自住嘛”。但是有一个非常严峻的问题——

你准备在商住房里住多少年？

商住房一层十几户，基本没有南北通透的格局，朝向往往是死穴。站长就见过中介把西晒商住房吹成阳光房的——敢情你家的阳光房照的是下午四点的太阳？

另外，商住房很多是用来出租的，住户很杂，素质不一，邻里氛围和住宅大相径庭。这可真不是说关起门过自己的小日子就能眼不见为净的。

更不要说，后期还有房屋老化的问题，维护成本只会越来越高，就算你对商住房是真爱，也很难真在里面住个几十年。

一旦要换房，那么，你势必就要面对商住房流通性差的问题。

03 文旅养老房，魔幻！

跟商住房情况类似的，还有市面上一堆打着养老、文旅旗号的楼盘，看上去好像岁月静好，但仔细一看，竟是一地鸡毛。

现在很多养老盘、文旅盘都建在鸟不拉屎的地方，组个看房团拉一堆人去，给你一个劲儿吹房子有多好，投资前景多可观，你有空就来这儿养老、旅游，没空就把房子租出去，自住收租两相宜，躺赢躺赚！

但你好好想想，这样的好房子，当地人不去抢，就等着你跋山涉水过来买？一旦你冲动了，掏钱了，就会发现最后在风中凌乱的只有自己。从站长了解到的案例来看，大多数买文旅房的人，比买商住房的还闹心。

说到文旅房，站长再顺便说说远郊盘。远郊房唯一的好处就是便宜，但发展太滞后了，要是真的买了，涨价不一定有你的房子，但一旦赶上大盘下跌，那你肯定没跑儿！

而比起远郊盘，更坑的还是环线城市，其中环京楼市算是top级。过去两三年里，环京房价一路下跌，去年甚至传出了燕郊免费送房的传闻。

只能感慨一句，北京是北京，河北是河北。

04 结语

最后，咱们来聊一聊土拍市场。

中指研究院最近发布了一份土拍数据，统计显示全国300个城市土地出让金总额达2.55万亿元，同比上涨12.4%。其中，杭州土地出让金超过2000亿元，集中供地就贡献了千亿元；上海、北京、南京和广州上半年土地出让金也都超过了千亿元。

土拍的高溢价率层出不穷，即使像北京这样对土拍溢价率有严格要求的城市，不少开发商也是急红了眼，突破溢价之后就竞高标准。有媒体给北京土拍算了一笔账，如果按照“楼面价占售价2/3则可持平”的标准，北京这次土拍，很多地块的利润是非常低的，如果再算上高标准建设、公共租贸住房等支出，开发商的利润，可能比先前的限竞房还要低。

回顾北京的限竞房，诸如建筑简配、配套缩水、材料劣质等问题，一个个前车之鉴犹在眼前。现如今的土拍，开发商的利润被进一步压缩，未来的房屋质量不由得让人捏把汗。

毕竟，你不能指望开发商用爱给你建房子！