又出重磅!这两座西部城市,向二手房出手了!
大胡子说房
2021-07-09 09:45

昨晚,两大热门二线城市,齐齐对二手房动手了!

一个是西安,公布接下来要建立二手房指导价机制。

一个是成都,公示第二批286个小区二手房指导价格!

一日之间,两大城市加紧二手房指导价落地,属于二线城市的最严调控来了?

具体什么情况,我们一一来看。


首先是西安。

6月末,就有粉丝朋友留言问我,说西安有风声要推进二手房指导价,问我当下是否是西安的买入时机。

作为传言,不太确定也不好大肆张扬。没想到啊,这位朋友竟真是个预言家。

前天,西安各大平台的二手房价格已经悄悄被抹去。昨晚,住建部正式发文,建立二手房指导价机制!

不过,这次只是通知,各大小区具体成交指导价格,还要再等等。

根据目前公告,基本可以确定4大关键信息:

1、指导价以小区为单位,形成具体参考价格。

这点没啥疑问,哪怕是同板块,品质和楼龄不同,房价表现往往也天差地别,一小区一价,调控更加精准,深圳和成都也是这么做的。

2、中介禁止用“学区房”炒作房价。

西安也属于多校划片的24个重点城市,北京示范落地,西安自然也要表示下忠心,只不过目前还是只是在二手房规范上。

3、银行大概率会按指导价发放贷款。

通知中提及,涉及二手房交易的有关机构,要参考二手房指导价,稳定市场预期。差不多等于写明直说,银行,务必要将二手指导价当回事!

4、中介开启自查,下架过往高价房源这点是常规操作。

可以确定的是,西安二手房指导价政策,是绝对的学深圳!

西安二手房,即将进入严监管模式,迈入闭眼买房时代。

至于强度如何,未来究竟如何落地?

深圳或许有些特殊,不好参照。

眼前的成都,就是最佳学习范本!

图片

成都,这次公布的是第二批小区二手房指导价。

早在5月28日,成都已经公布过201个小区的指导价格。

昨晚,再次增加286个小区。

一共487个小区,几乎涵盖目前大成都所有中心区域,不仅是传统市区,连2-3圈层板块全部囊括在内,青白江区4字头小区都榜上有名。

至于指导价格,各区域热门板块基本是成交价7-8折!

我看了看这次增加的小区,与第一批的力度基本持平,热门板块依旧保持在成交价7-8成左右。

天府新城这次集中在锦江生态带、南湖和华阳板块,锦江生态带差价能去到24%,大热的商务区核心秦皇寺还是没有囊括在内,估计还得等下一批。

金融城依旧是成都楼市的天花板,39300是官方认可的成都房价顶点。

差价最大的还是麓湖,成交价指导价差价能有1.8w,跌幅高达32%,再加上板块都是别墅区,面积不可能小,套均差价300万不是夸张。

按着这份指导价买,基本可以知道各大小区价值排序,也为不少板块正了明。

7-8成的控制力度,不算弱了,毕竟,深圳热门西部指导价控制整体幅度也就在6-7成。

成都出手,并没有大幅降低调控力度,深圳打10分,成都也有9分力度。

而这,极有可能就是,接下来主流二线城市调控的基调!

其实,成都、西安相继出手,已经说明当下楼市的一个重要信号:

那就是,二线城市也不能涨了。

继续涨,就是深圳这样的最强家法伺候。

看看深圳、成都、西安,如果要说这三大城市有何共性?

那就是这三大城市,都不消停。越是调控,越是大涨!

深圳715政策调控之后,房价依旧没有打住,所以只能出台二手房指导价稳预期。

西安330政策之后,也是一样。5月结束,我整理房价地图的时候,有被震惊到,调控后,西安依旧有环比10%的涨幅,当真是调控了个寂寞。

成都就更是了,已经火了两年,今年势头依旧没打住。这三个城市,相继成为二手指导价落地城市,指向性已经非常明显。

下一个城市是谁?

我认为最大概率就是合肥。

上个月合肥二手房房价有所反弹,涨幅依旧不小,调控基本可以判断无效。合肥极有可能就是下一个整治对象,各位谨慎,合肥不要追高了。

而回到西安和成都,现成的作业就放在这里,我猜西安大概率还是参考的。

指导价控制幅度不会太弱,这是政治正确。但采取的手段可能会有回缓,分批放出指导价小区确实是不错的回缓方式。

不过此刻,大家更关注应该是:

二手指导价落地之后,西安、成都楼市何去何从?房价真的会降吗?

就深圳与成都,目前的市场情况来看:

二手指导价落地,楼市还有漫长的博弈期,短期想要降房价,并没有那么简单。

无论是成都,还是深圳,目前成交量已经在跌了,但悲观的是,价格依旧稳定,深圳甚至还在逆势涨动。

上个月,深圳二手房成交量已经跌破警戒值3000,成交量只有2500套了,但是业主还在坚持。

昨天,雪莉咨询了西部某项目,气个半死。西乡某项目,即不靠地铁,楼龄也不算新,指导价345万,实际卖600万,这找谁说理去。

成都,距离第一批小区出台指导价已经1个多月,6月,成都二手成交同样跌半,2886套基本也回到去年年末水平。

并且,由于市场价大多高于指导价,不得挂牌显示,贝壳挂牌量也由高峰期13w套,跌至10万以内。

挂牌量与成交量齐跌,但成交价就是不见下跌。

从刚刚过去的6月来看,成都二手房价还在攀升,完全没有打住的势头。

不得不感慨,楼市有时候就是如此耍流氓,涨的时候蹭蹭上涨,大幅迈进。

跌的时候,一定是横盘在先,量先走低,市场博弈,业主才能松口,市场价格才能慢慢慢慢回归。

西安的具体价格还要等落地,若无意外,西安、成都,接下来大概率要进入横盘博弈期,我认为完全可以等到四季度再考虑是否入场。

尤其是西安楼市,在330政策之后,二手成交量已经下跌,低于8000的月均套数。目前市场主要问题是核心缺地,二手价高,新盘限价,倒挂摇号依旧非常火热。

但随着二手指导价入市,再加上目前二手房贷款紧张,西安二手市场可能反应更加敏锐,二手房价格回缓,更加迅速进入横盘期。

而如果你此刻着急买房,最需要考虑的是你的板块与指导价差距够不够大。

10%幅度内,其实不用等待市场博弈,本身炒作氛围不足,价值比较稳定,早买早踏实。

超过10%,就要慎重了,这表明板块过去一年房价上涨幅度有些大了,最好还是等市场再飞一会,再做把握!

此刻楼市分外明了:

提高银行利率、银行二手停贷,新房限价,二手房指导价,学区打压!

下半年,火热的二线,回调期即将杀至!

越是此刻,越要记得,调整学习比出手更加重要!


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