（来源|风财讯 作者|王婷婷）

7月20日晚，宋都股份（600077.SH）发布公告称，将放弃于今年5月竞得的一宗杭州拱墅区运河新城土地使用权，成为今年首例公开的退地事件。

不过风财讯小道独家获悉，宋都股份此次退地，或另有隐情，并已掌握核心文件。

知情人士向风财讯透露，宋都股份在此次杭州第一波集中供地里，拿地5宗，为同一拨储备资金拿地，摘地之后，临安天目地块的意向合作方变卦退出，临时跳票之举导致宋都股份的计划资金减少，被迫退掉此次耗资最高、时间最紧的运河新城地块，并计划再度退地。

贴近此次交易的核心知情人透露，上述合作方是宝龙地产。

针对此事，宝龙地产方面表示，和此次拱墅退地事件无关，与宋都股份就临安天目地块有接触。

退地纠纷谁在说谎？

今年5月，杭州绍辉（宋都股份全资子公司）竞得杭政储出【2021】8号运河新城GS1001-17地块，由于历时2个月未支付首期土地款，也未签署出让合同，最终经宋都股份和主管部门沟通协商后，杭州绍辉竞得资格取消。

至此，宋都股份已缴纳的5000万元保证金不予返还，占公司最近一期经审计净利润（3.52亿元）的14.19%。

宋都股份在公告中表示，此次放弃竞得的土地使用权，是公司经营管理层审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎作出的决策，公司将不排除保留申请行政复议或提起行政申讼的权力。

截至目前，公司同期竞得的另外4宗地块均已正常进入开发流程，不存在其他应当披露而未披露事项。

知情人透露，由于这次几宗拿地的资金是同一拨预备的，临安天目地块的意向合作方宝龙地产，在签过协议后变卦退出，整个计划的资金就减少了，就需要其他资金去补。资金周转不灵，宋都股份无法在规定时间缴纳款项，只能被迫退掉一些地块，比如耗资最高、时间最紧的运河新城地块，也可能再涉及其他地块。

“这一次杭州集中供地，虽然价格有限，但自持比例普遍很高，开发基本没什么利润。杭州7月的限商墅政策，进一步压缩利润空间。有没有合作方，算账公式完全不同，可能剩下一家就根本扛不动项目。”知情人直言。

宝龙方面表示，和此次运河新城退地的地块无关。

宝龙地产有高层向风财讯直言，“杭州的地很难拿”。目前在杭州市场主要以合作开发为主。因为不仅在杭州第一轮集中供地，在很长一段时间，宝龙地产在杭州都没有新拿地块。这也使其在杭州市场，始终保持较浓厚的合作意向。

选吧，亏5000万还是亏掉一个项目？

据风财讯盘点，宋都股份今年集中供地时，在杭州拿下的5处地块，分别是杭州富阳区富春湾新城6号地块、富春77-2号地块、临安区天目医药港ZX11-G-15地块、中心城区单元01-ZX-01-140地块、运河新城GS1001-17地块。

5宗地块的土地价款最高17.83亿元，最低3.35亿元，另外三宗为8.91亿元、8.46亿元、7.29亿元，溢价率均在29%左右，自持比例21%-28%。

苛刻的条件，带来极小的利润空间。

以运河新城GS1001-17地块为例，总价178308万元，楼面价20962.12元/平，溢价率29.86%，自持21%。

项目要配建居委会、书店等，合计建面1125㎡。考虑配建建筑、自持打六折，项目的实际地价奔2.4万元/平。

但地块销售限价，毛坯均价不高于26500元/平，毛坯最高单价不高于29150元/平，装修价格不高于3000元/平（即精装修均价不高于29500元/平）。

按照这个售价和成本对比，若加上其他建安运维营销成本，上述运河新城地块的预期销售利润率可能不足2个点（非净利润）。

应了滨江集团董事长戚金兴此前那句话，“努力做到1%-2%的净利润。”

“不赚钱、纯跑量”这是杭州市场给几乎所有房企的答题环境。

“杭州市场不愁卖，但不赚钱，现在资金回笼又很慢，不亏就很好了。拿了杭州一块地可能要在其他下沉城市跑两个项目，才能补回来。”某机构研究院负责人直言。

这也形成了坊间一度流行的“玩笑”——退地亏5000万（保证金），不退就亏掉一个项目好几亿，你怎么选？

完

文字丨王婷婷

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