业主集体护盘“二线学区房”逆市上涨!背后有隐情
凤凰网房产杭州站
2021-07-22 09:07

文鼎苑法拍降价、河滨之城及蓝孔雀跌落神坛……杭州市场上,虽然学区房神话不再, 但业主们“炒作学区”的心却远没有结束。

近日,有业主挂出“横幅”庆贺:恭喜文理中学(金地自在城学子)西湖区初一统考第一!

图片源自网络

不仅写明学校,更要点出小区,可见业主之齐心。

事实上,这已经不是业主第一次“集体护盘”,早在疫情期间,金地自在城业主们就已经在呼吁一起“鸡娃”。

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业主集体护盘,在面临“转折期”的二手房会有效吗?

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金地自在城位于西湖区金渡北路通济路交汇处西北方向,由多个组团组成。全盘分为西区和东区,西区有林溪里、栖霞居、悦活轩等,东区有东苑、乐活湾和十方别墅等,其中,文理小学也在东区。

大致区域范围

从2007年拿地到2016年清盘,金地自在城前后历经十年,被誉为盘活了三墩的超级大盘。

其所在的地区,也是杭州楼市的“热门区域”,周边环伺的是杭州楼市的“明星红盘”,除了新房以外,不远处的万科融信西雅图曾领跑整个板块的二手房价,单价直冲6万。

但对于金地自在城而言,其对口学校——文理小学在西湖区不算热门,近年来并没有出现“爆表”的情况,文理小学+文理中学这一中规中矩的组合,并没有在“学区房”的市场上有涟漪,整体房价走势并不明显。

文理小学 凤凰网房产摄

因此,对于金地自在城的业主来说在,这一次的统考成绩,算得上是一支实打实的“兴奋剂”,哪怕不能直接与对面的“星洲二小”看齐,至少也是扬眉吐气。

这种“扬眉吐气”,不仅表现在金地自在城业主的“横幅”上,也表现在小区连日以来的成交上。

据手边买房数据统计,近90天来,金地自在城共有66套房源成交,其中东苑成交25套,乐活湾成交15套,求学里成交8套,林溪里成交5套,栖霞居成交5套,鹭影轩和悦活轩分别也有4套成交。

据金地自在城旁某品牌二手房中介小W介绍:“金地自在城因为体量大,所以成交量也相对大一些,不过总体成交量一直非常不错,就我们一个门店,每个月都是有十来套成交,而且成交价格一直在上涨,最近成交的一套东苑的88方边套,总价是498万元,而今年3月份,同样的户型,才430多万。”

小W所言不虚,就在三天前,他口中的这套房源已经显示“网签”,在好找房上已有记录。

截图来自好找房

从近期成交价格来看,金地自在城东苑边套的成交价格已经与“三墩北顶流”——万科融信西雅图所差无几了。

两个小区的网签价格对比 截图来自手边买房

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在小凤凰的实地探访过程中,发现整个金地自在城其实可挑选的房源量并不多,88-89方三房的挂牌价普遍在480-500万左右,两房也要420万左右。

金地自在城东苑 凤凰网房产摄

“目前这里卖的最好的小区就是东苑,尤其是边套户型,三房比较方正,顾客很喜欢。求学里的话,因为距离学校比较近,房源更新,也有不少顾客,两个小区目前挂牌和成交价格差不多,如果想要价格低一点,可以选择乐活湾和悦活轩。”小w介绍道。

金地自在城求学里 凤凰网房产摄

与其组团相比,乐活湾和悦活轩价格相对低了不少,400万左右就可以拿下一套“小三房”。

原因也很简单,这两个组团 虽然也是70年产权的商品房,但实际居住感受 更像是公寓。在乐活湾, 88-89 方的三房,户型基本是loft房型,一层为餐客厅,二层是3个房间,虽然尺度不错,但从居住舒适度来说,并不算很好;悦活轩还有 小户型,不到40㎡的一房,也显得鸡肋了些。

金地自在城乐活湾 凤凰网房产摄

中介表示道:“其实金地自在城综合单价都在5万元以上了,之所以从数据层面看整个大区的价格不高,也是因为这一批房源拉低了均价,不过最近这批房子的成交量也很活跃,我们上个月就成交了两套,买这一批房子的房东,主要也是为了学区,毕竟性价比确实比较高。”

事实上,整个金地自在城小区的带看量一直非常不错,好找房数据显示,仅金地自在城东苑,近30天内,该小区带看已经高达95次,而乐活湾,也有68次之多。

截图数据来自手边买房

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众所周知,从4月开始,杭州的二手房成交量一直在减少,大行情让不少“网红小区”的二手房价格面临滞涨甚至部分出现了回落,但金地自在城的成交一直“坚挺”,甚至还有小范围的“上扬”。

在大行情回落的这三个月,金地自在城量、价齐发,高成交背后,果然是“学区助力”吗?

对此,某品牌二手门店的店长告诉我们:“其实,学区是一方面因素,文理中学确实在这几次考试中成绩不错,所以对于金地自在城的业主来说,惜售情绪确实是存在的,很明显,性价比较高的乐活湾组团成交活跃了很多。”

“另一方面,我认为是更重要的方面,是金地自在城的房源陆续开始“满五”,这也是年初到现在,整体行情居高不下的原因。满五年的房源,目前都是非常抢手的,挂牌价格和实际成交价格几乎没有太大的让价余地。”

店长给我们举了一个例子,在东苑,有一套即将“满五”的诚心房源,挂牌价在485万左右,而同样户型楼层的另一套不满五房源,挂牌价格需要降到460万左右才可以有竞争空间。

有无满五,对于购房者而言,所付出的“成本”是巨大的 。 但事实上,不满五的房源,房东并不愿意降价出售,并且 在整个金地自在城,几乎很少见到不满五却挂牌价格较低的房源。

他补充道:目前,金地自在城成交的房源中,满五的房源占大多数,这些房源放在整个区域内,都是比较有竞争力的。再加上公民同招后,文理小学+文理中学这样的组合,虽然不算顶级,但学校实实在在开始出成绩,就像一匹黑马,对于楼盘来说,影响还是积极正面的。”

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