在房企分拆商业板块上市的热潮中又涌入了一朵新的浪花。

7月26日，有消息称瑞安房地产正在考虑将其商业板块——中国新天地在香港上市。并且其表示，已经同潜在财务顾问进行了上市计划的早期讨论，募资规模预计为5亿美元，预计最快明年完成上市。

这并不是中国新天地首次冲击港股市场，早在2012年瑞安房地产就曾公开披露过中国新天地的上市计划，但因种种原因一直上市计划一度搁浅。

3年后，瑞安又公开表示，“现阶段安排中国新天地上市并非充分反映其资产价值的最佳方式，决定短期内不会进行中国新天地的上市计划”。

又在地产行业沉浮6年，瑞安终于选择在2021下半年将中国新天地推向联交所主板上市，继续9年前未能继续的的上市计划。

母公司业绩不佳，急需商管上市回血

瑞安缘何认为当下是中国新天地在港股上市的最佳时机？

首先与其本身的经营状况有关。

年报显示，瑞安房地产在2020年全年录得收入45.97亿元人民币，同比减少56%。2020上半年瑞安房地产受到疫情影响，净亏损16.22亿元；下半年呈复苏之态，录得净利润8.82亿元。其全年净亏损为7.4亿元，相比2019年19.32亿元的净利润，同比下降61.7%。

一方面受到疫情影响，瑞安房地产在2020年的各项重要数据上均有所下降。

另一方面，近年来传统房企的生存环境本身就愈发艰难。在国家调控去杠杆的大背景下，不少房企融资就已经颇为困难。去年“三道红线”政策的出台，更是令不少房企脚踩红线从而陷入了赚不到钱、借不到钱也还不上钱的死循环中。

瑞安房地产亦是如此，2018年其还有全年248.41亿元的收入和71.45亿元的毛利。而到了2019年随着政策的限制，其下降58%，仅拿到了103.92亿元的年收入，毛利也同比下降26%来到53.13亿元。2020年受到疫情影响，年收入与毛利更是相比2018年分别有着81.5%和67.1%的下降。

可以说从2018年起，瑞安房地产的各项数据都有着明显的下滑。

因此，瑞安房地产迫切需要一个新的增长点来带动略显低靡的各项数据增长。而其商业与物管板块中国新天地正是不二的选择。

不同于其他房企在之前对商业板块的相对弱视，瑞安房地产早早布局这一板块。中国新天地是瑞安房地产包括丰诚物业管理、瑞安建筑、瑞安投资管理在内的四条业务线之一。其主要经营以及管理高端商业地产项目。

截至2020年末，中国新天地运营7个商业物业，包括上海新天地、虹桥天地、瑞虹天地、创智天地、武汉天地、重庆天地及佛山岭南天地。

相比于瑞安房地产整体成绩的连年下滑，中国新天地则在2020年第四季度实现收入同比增长12%。

中国新天地部署在各大城市的商业中心纷纷发力。

其中上海新天地Q4销售额同比增长27％，重装开业的主力店销售额同比翻倍；武汉天地Q4实现环比客流与销售额的双位数增长。

在十一期间，上海新天地销售额同比增长40％，重庆天地客流同比增长36％、销售额同比增长62％……

同时，2020全年i天地会员增长稳健，会员粘性及质量大幅度提升，消费会员人数同比提升29％，会员消费占比同比提升73％。

此外，正如前文所述，其在2012年就有想要分拆商业板块——中国新天地上市的想法，只是因为当时条件所限不得不作罢，但上市的想法一直存在。

而中国新天地在瑞安房地产整体成绩下滑时却能够逆风增长，瑞安房地产自然也是注意到了这一点。所以时隔9年瑞安房地产再次安排中国新天地冲击港股市场。

或许现在已经到了2015年瑞安房地产所说的那个能够“充分反映其资产价值的最佳方式”的时机。

分拆上市热度依旧，商管更受资本青睐

分拆商业板块上市，瑞安房地产并非个例。从2019年起已有多家房企分拆旗下各大业务板块上市，并逐渐演变为了一股上市潮。

时间进入2021年，新希望、朗诗、中骏、领地、越秀和新力等房企也纷纷分拆旗下业务共同赶赴这场上市热潮。

与不受资本市场青睐的房地产行业不同，商业板块可以说是资本的宠儿，相比之下普遍都能在证券交易所中获得更好地表现。

去年年底上市，备受瞩目的华润万象生活，相比于去年上市首日收盘时的28港元一股，截止2021年7月26日已经来到了40港元一股，涨幅近42.9%；总市值也由616亿港元，增长47.7%，来到910亿港元。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，商业板块属于经营性业务，而且往往会被开发商以轻资产的形式分拆上市。

这样一方面能够以较高的估值构筑一个新的资本平台来与开发商行成市场策应关系，另外还有助于提升开发商自身的流动性与公司估值，对于改善和提升开发商的融资能力有较大的帮助，尤其是在目前开发商融资环境不利的情况下意义更为重要。这是各大房企频频分拆商业板块上市的主要原因。

“瑞安地产分拆商业板块独立上市，除了以资本市场为自身商业板块的发展聚集资源之外，在提升母公司的流动性与市值方面也是有着直接效果的。”柏文喜表示。

在中国房地产行业进入低增长、低毛利、低利润、中低杠杆时代的今天，房企的生存愈发艰难。通过负债驱动已然成为地产行业的过去式，要想“活着”更多要依靠自身的能力和足够的资本支撑。

而正如瑞安房地产一般，无数家房企在进入“新时代”尤其是在“三道红线”出台后痛定思痛，在逐步降低负债的同时，还在探索多元化发展。

分拆物业与商业板块上市对于常年保持高杠杆高负债的房企来说无疑是一剂良药。但包括瑞安在内的诸多房企又能否在上市融资后奔赴一片更为广阔的“新天地”呢？

让我们拭目以待。