(作者：厘子，本文转载自微信公众号“杭州楼市动态”,凤凰网房产已获授权)

月入多少，才能实现整租自由？

以整租一套4000元左右的小两室来计算，月收入需达到1.6万左右，才勉强算是整租自由。

但对于刚步入社会的群体而言，“开门就是床”才是现实，从只容纳下一张床的小单间到独卫的单身公寓，不仅事业上需要打怪升级，租房也是。

据教育部数据显示，今年全国普通高校毕业生人数已突破900万，较去年同比增加35万，加之因为疫情的归国留学生，就业市场依旧严峻。

杭州作为毕业青年的首选就业城市之一，同样面临着不小的挑战，在35城居住竞争力的比较中，杭州以超平均分13.25位居新一线城市榜首。

数据来源于贝壳研究院

杭州的租房，已然成为一个痛点。

就上半年的杭州租房市场来看，整体市场较去年疫情热度有所回升，环比呈下降趋势，其中滨江区平均单价93.14元/月/㎡位居榜首，上城次之。

而划区前的余杭区（现在的余杭区和临平区）则承担了整个杭州租房的洼地，最高与最低之间相差34.89元/月/㎡。

在杭州，整体房租收入比近达40%，也就是说大多数人收入的一大半其实都是贡献给了房东，“杭州赚钱杭州花”看来也不仅是戏谑而已。

整体来说，杭州主城区的租金价格都不算低，汽车东站、彭埠一带算主城租房的洼地区域。追求性价比也可以外延至拱墅、余杭、萧山区，房租（套均价）相对来说要低一点。

数据来源于贝壳研究院

在城西工作的年轻人可以着重一些城中村、回迁房区域，像益乐新村、骆家庄、五联西苑 、登新公寓这几个小区对于刚毕业的年轻人来说还是比较友好的。

一间带独立卫浴的小单间也才一千出点头，满足了资金不是很宽裕又不想合租的一类年轻人。

未来科技城板块作为年轻人扎堆最为活跃的一个板块，也吸聚了大量的租客群体。

目前未来科技城较为热门的像西溪八方城、欧美金融城等LOFT产品，月租金大概在3500-4000元/月之间。

另外，阿里巴巴园区周边的次新房小区，89㎡的三房房源成交也十分活跃。如华夏四季、富力西溪悦居、合景映月台等，目前月租金都在6000元/月以上，上涨金额大概在300元/月左右。

对于这类整租房源可以找寻合适的室友共同分摊，人均在2000元/月左右，适合在产业园一带上班的年轻人。

数据来源于贝壳研究院

除了公寓、小区房，有条件的还可以选择品牌房企的长租公寓，例如冠寓、自如、相寓等，它们通常位于城市便捷之处，也比较能兼具生活的服务。

今年的杭州租赁市场整体需求呈不断增长的趋势，从而刺激了租房市场的活跃度，单位租金已经回到疫情前水平。

在杭租房，租客很难，房东更难。

难在哪呢？

最直接的一点，杭州今年的房源明显空置期时间更长了。

原先不超过一个月便能出租的房源，如今却要三四个月才能成交，位于下沙一门店的房源最长空置期达9个月，从房东限制条件挑租户变成了房东主动降价求入住，真实再现了市场的风向。

例如今年的回迁房，房源流动也十分密集。门口的大爷大妈早早的在租客还没有到期之时，便开始带人看房，为的就是到期腾退的房源立马有人续上，他们也称这间隙是租住的黄金期。

再者，杭州的租房市场有涨有跌，租金分化也越来越明显。

地段的位移带来了城市资源的变化，区域整体和局部不再一一对应，以杭州6月租金作对比，滨江第一，萧山倒数第二。

而奥体核心区和滨江区政府板块两者的租金水平已经基本持平，奥体的租金甚至远远超过滨江区其它成熟区域的租金。

其中位于奥体的杭州壹号院，一套100㎡的房子，一个月的租金便有14100元。

地铁、公交、大型科技园以及商业综合体集中的区域是租赁者衡量最多的因素，往往这些区域租金也最高。

此外，由于出租房源供应量大增、房价涨幅远远领先租金涨幅，一时间整体市场供大于求，导致了杭州的租售比越来越低。

目前杭州的租售比约为1：590，而租售比的最合理区间在1:200-1:300（16-25年），低于这个数字则代表着房地产泡沫存在着潜在风险，越低则风险越大。

租金回报低，对投资客而言也是一个信号，这意味着在当前房价和租金不变的前提下，完全收回房款的年限需要50年甚至更长。

一些租房中介坦言，比起出租整套，更倾向于收房后将房屋分间出租，因为单间的出租利润更高。

这类单间典型以钱江世纪城的丽晶国际为代表，一套房被隔出8间单间不在少数，以一个月租金收回2万来计算，出租9年本金便能收回。

当然，这还不是最难的时候，从接下来市场的供应看，杭州租房市场正将迎来拐点。

一是大量自持房源入市。

据不完全统计，目前杭州全市已诞生208宗自持地块，合计自持面积已达326万方。

若以80-100方来计算，这个数值已接近4万套。

根据规定，这一部分的自持商品房将被纳入政府监管，以“只租不售”的形式流入租赁住房市场。

此外，今年1月的新政，最新规定了10%中签率以下的楼盘，自取得不动产证后将️5年方可销售。

加之以前对人才购房、热点楼盘的“限售”规定，杭州目前已有超2.4万套房源，要在交付5年之后才能进行交易，范围覆盖杭州多个热点板块。

对于锁住的这类楼盘来说，“以租养贷”不失为针对5年限售的最优解，至少能缓解大部分购房者的焦虑。

可想而知，当这一部分自持和限售房源陆续进场，租房市场的竞争，只会更加内卷。

更何况，还有长租公寓、人才专项租赁住房、蓝领公寓等不断流入，房东们之间的较量只会越来越激烈。

“僧少肉多”之下，收租将不再是一份美差。

又是一年毕业季，新的一波怀揣着梦想的年轻人来到杭州，发觉传闻中的杭州租房倒也没那么可怕。

取而代之的是房东和善的笑脸，配备精致的小屋以及各种各样的租房补贴。

这里租金跌了，幸福感也更高了。