如果用一个词形容2021年上半年中国一线城市写字楼市场的话，那就是“火爆”。这样的火爆主要体现在产业需求端。随着经济快速回升，企业在稳定增长的经济环境下正在积极扩张，以互联网科技和金融类企业的扩张速度最为靓眼。四个一线城市虽然在主要产业需求方面略有不同，但在一线城市新经济产业已经形成遍地开花之势。高力国际通过梳理四个市场的重要数据，为大家抽丝剥茧，理清一线写字楼市场的市场现状和发展脉络。

【上海】

1.1

二季度市场概况

2021年第二季度，上海市写字楼租赁市场成交活跃，净吸纳量为19.6万平方米。因此，上海写字楼市场在2021年上半年的净吸纳量达到40万平方米，超越了2019年全年和2020年全年的净吸纳量。

核心区在本季度的表现抢眼，净吸纳量环比翻倍，租金亦环比上涨0.7%至271.87元每月每平米。次中心区的租金环比持平，整体市场的平均租金环比微涨0.4%。

1.2

行业需求变化

互联网科技和医疗健康都位列本季度租赁需求来源的前三甲，说明疫情之后这两个行业仍在持续扩张，尤其是互联网科技行业首登上海市写字楼需求榜的首位。

互联网科技行业中，来自内资企业的需求占绝对主导地位；除了杨浦这一传统科技高地外，科技企业的租赁需求还来自于陆家嘴、南京西路等核心区子市场，体现出科技企业向CBD集聚的趋势。

1.3

未来展望

高力国际预计上海写字楼的租赁需求将持续回暖，2021年全年的净吸纳量有望上升至90万平方米以上，租金也将重启上升势头。核心区和次中心区的租金表现将出现分化：核心区租金的上涨前景将明显优于次中心区，因为次中心区将在未来两年面临供应高峰的压力。此外，经过两年左右的回调，核心区的租金已变得相当有竞争力，能够吸引更多的优质租户。

【北京】

2.1

二季度市场概况

在今年二季度，北京甲级写字楼市场延续了一季度的强势行情，企业新租扩租意愿强烈，租赁市场持续放量。截止到2021年Q2，全市场净吸纳量近37万平方米，扣除自用和预租面积后，市场去化量近25万平方米，基本和一季度持平。

相较历史平均数据而言，北京甲级写字楼市场上半年累计超过50万平方米的去化量已经达到历史全年平均净吸纳量的水平，同时这也是近十年来首次连续两个季度出现超过20万平方米的市场去化。虽然本季度新入市项目增加到31万平方米，但强劲的需求导致空置率进一步降低到18.2%。

本季度市场平均租金约为341元每月每平米，环比降幅持续收窄。在子市场方面，大部分市场均释放出积极的去化信号，其中CBD、丽泽和东城商务区去化表现亮眼。中关村市场已经成为目前北京空置率最低的子市场，仅有1.5%。

2.2

行业需求变化

产业扩张需求和闲置产业空间在地理位置上的错配是北京市场最主要的特点。东部市场的租金调整已经历时3年左右，同时随着一批新入市的高品质项目，东部核心区域的甲级写字楼项目性价比优势凸显。

本季度金融行业的扩张速度最快，在甲级写字楼市场的成交占比中接近一半，其次是互联网科技和专业服务业。值得一提的是，由于中关村等互联网产业聚集区域目前非常有限的产业空间，互联网企业已经开始寻觅各东部子市场中的潜在机会。

2.3

未来展望

预计下半年，甲级写字楼市场还将迎来77.3万平方米的新增供应，2021年全年新增供应量将达到127.8万平方米。

由于今年上半年超预期的火爆需求，就算下半年需求热度会有一定的降温，全年市场需求依然会维持在历史高位，空置率有望在年底出现同比实质性回落。租金调整的时间窗口即将关闭，市场正在形成对租金企稳的一致性预期。

【深圳】

3.1

二季度市场概况

深圳甲级写字楼市场在二季度延续了一季度的强势复苏，单季净吸纳量达到20万平方米，上半年净吸纳量突破39万平方米。虽然上半年新增入市项目约35万平方米，但暴增的面积需求使得空置率连续三个季度下调，降至18.3%。

强势需求推动深圳租金开始企稳，市场租金同样连续三个季度微涨至206元每月每平米。在过去的三到四个季度，深圳市场已经基本走出疫情的影响，供应端压力暂时缓解，受压抑的需求持续释放，租金出现企稳回升态势。

3.2

行业需求变化

由于未来三年深圳市场将迎来供应高峰，高力国际预计市场将依旧处于租户市场。在第二季度中，租赁需求主要来自互联网科技行业，占比约40%，其次金融行业占比30%。企业选址热点目前集中在南山和前海区域，新项目凭借更好的性价比受到企业的青睐。

金融类企业主要以知名基金公司和大型金融机构新兴业务板块扩张为主。从目前的产业发展形式来看，互联网科技和金融行业依然是整个市场的需求核心，也将是十四五期间深圳写字楼市场重要的需求增长极。

3.3

未来展望

虽然今年上半年市场表现优异，但依然不能忽视深圳市场将从今年下半年开启一轮供应高峰的事实，仅2021年下半年预计就将有超百万的新项目入市。届时短期内供过于求的问题将更加突出，市场空置率将重拾上升趋势，市场竞争加剧将不可避免，相信市场将出现更有竞争力的租金水平和租赁条件。

然而，在这样的大环境下，市场分化将不可避免，楼宇间的分化也会进一步加大。十四五期间，短期大规模集中入市的新项目将拖累市场租金持续走低。相较于更加明确的供给压力，产业发展的强劲程度和扩张速度将在很大程度上决定本轮市场调整的深度和时间长度。

深圳市委在二季度发布了《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，强调了创新驱动发展的战略，强调了培育新动能、新势能的重要性，提出了建设具有全球影响力的科技和产业创新高地的目标。因此，高力国际有理由相信深圳在十四五期间将逐步形成服务于高端高质高新现代化产业体系的写字楼市场格局。

【广州】

4.1

二季度市场概况

受到疫情的影响，广州甲级写字楼第二季度的市场表现较一季度出现明显减弱，但市场上半年依然实现了23万左右的去化。

由于上半年新入市项目体量较大，市场整体空置率小幅上升至8.2%，但依然是一线城市中空置率最健康的市场。虽然空置率有所上升，但市场在二季度疫情结束后还是处于需求相对火热的状态。目前市场租金稳定在169元每月每平米，相较于去年年底的租金微跌。

4.2

行业需求变化

在本季度，市场的主要需求行业集中在消费品、互联网科技和专业服务类。其中，消费品行业的需求主要集中在日用消费品为主的细分行业，比如完美日记、名创优品、欧莱雅等。消费品行业及互联网科技类企业集中租赁位于新兴区域-琶洲的新面市楼宇。

全市除琶洲外，位于珠江新城的新落成楼宇万科中心及位于体育中心板块的ICC项目则受到更多元化背景的企业所青睐，录得来自金融、高端服务业及基建相关行业的多个成交。

4.3

未来展望

在2021年全年广州市场将迎来创记录的超185万平方米的新增供应量集中入市，其中大部分都集中在琶洲和金融城。若新项目能如期入市，空置率会在短期内出现暂时性的空置率大幅上涨。

下半年，高力国际预计市场表现或将会呈现供需两旺的情况，主要是以下三个原因：

1）从7月初开始，广州疫情的阴霾开始逐步消散，市场带看和谈判活跃度已经开始恢复。

2）根据高力国际的观察，市场中存在多个在谈的大宗租赁交易，可以说整体市场大宗租赁需求依然非常充足。

3）在新增甲级写字楼供应中，自用面积占四成，部分项目已有一定的预租率，加上个别项目可能会延期入市，新增供应项目对市场的冲击有限。

因此，高力国际预计2021年末的空置率在理想情况下将有可能控制在15%以内。然而，快速高企的空置率确实会使租金承压，同时随着琶洲新项目的入市，低于市场平均水平的租金将使广州甲级写字楼平均租金面临结构性下调压力。未来随着琶洲新项目的逐步去化，整体市场租金水平也会企稳回升。