文|凯风

楼市，正在受到越来越多的限制。

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一边是住建部再次祭出约谈的大杀器，另一边是“凭房票购房”政策的横空出世。

7月29日，住建部约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市，要求切实稳定房地产市场。

这是今年以来，官方第二次诉诸房地产约谈制度。上一次是今年4月，住建部约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通等5城，要求坚决遏制投资炒房。

除了约谈制之外，住建部此前已经明确，楼市调控问责制即将推出，这将比约谈更具杀伤力。

就在同一天，武汉发布征求意见稿，未来将进入“凭房票买房”时代。

根据文件，购房需先申请购房资格，符合条件才能领到购房的“房票”，有效期60天；房票一次只能登记一个楼盘，登记一次后即时锁定，不可以再去另外的楼盘登记。

这意味着，未来楼市买房，必须进行“房票登记”，且凭房票进行登记买房，在房票有效期内，一次只能登记一个楼盘，不能同时锁定多个楼盘。

虽说媒体普遍冠之以“凭房票购房”之名，但这与过去的粮票、布票以及福利分房有着实质性不同。

究其根本，“房票”更多是购房资格认证，通过预审购房资格，将一些不具备购房资格的群体提前排除在市场之外。

所以，凭房票买房，只是楼市挤泡沫的配套政策，远远谈不上回归计划时代。

02

凭房票买房，影响有多大？

一方面，房票认定，将会挤出伪需求。

长期以来，一些新盘开盘，动辄数千人上万人挤爆现场，所谓1秒抢完所有房源云云，无非都是某些开发商为了营造市场氛围制造的假象。

这些假象，在某种程度上加剧了市场恐慌心理，让许多人产生了供不应求的想象，对于楼市炒作可谓添油加醋。

另一方面，凭房票购房，将使网红大盘失去进一步炒作的可能。

随着新房限价开始普及，新房与二手房价格逐渐倒挂，买到就是赚到，犹如股市打新，楼市打新成了稳赚不赔的套利游戏。

这种背景下，一些购房群体在多个楼盘同时认购，提高套利的几率，但这不可避免让市场犹如烈火烹油，诸如万人抢房之类的新闻不绝于耳。如果房票不能锁定多个楼盘，那么新房炒作就将失去了一部分市场。

除了武汉的凭房票购房之外，深圳有楼盘推出了“递补选房”规则，一旦摇中新房的购房者放弃签约，房源将被退回开发商，后续购房者可顺延选房。

这意味着，过去一些开发商和中介，利用抢先占名额、内部转名等方式，谋取“茶水费”、“转名费”等暴利的方式即将行不通了。

可见，楼市打新的漏洞，正在一一补上。

03

楼市的限制空前之多，但这还只是开始，更厉害的大招还在路上。

其一，楼市的“政府定价”时代正在到来。

过去只是新房限价，如今二手房指导价开始普及开来。目前已有深圳、成都、西安、宁波、无锡、三亚、绍兴、上海等地，出台了二手房指导价或二手房核验政策。（参阅《大变局！政府“定价”时代来了》）

正如凯风君多次分析的，这一政策最大的杀伤力不在于二手房限价，而在于通过限价进行限贷，银行一律按照指导价进行放款，这就相当于变相提高了首付，对于楼市的影响显而易见。

其二，一场面向开发商的去负债、去杠杆行动，山雨欲来。

这一波针对开发商的定点爆破，是以房企融资“三道红线”为起点的，近日房企拍地也遭遇了限购，拿地金额不得超年销售额40%。

政策逐渐叠加，一些高负债房企空前承压，个别房企处于债务危机的边缘，部分房企开始退地换资金。（参阅《再说一次，不要低估政策的威力》）

其三，房地产税试点即将落地。

近日，官方召开了房地产税改革试点工作座谈会。种种信号表明，房地产税全面落地可能要到2025年之前，而房地产税试点将会提前落地，一些热门城市首当其冲。

其四，住房，与教育、医疗一道，纳入了官方的重点整治范畴。

教育培训的重拳已经落地，而楼市调控问责制重出江湖，为期3年的房地产大整顿已经开始。