近期参加了一个关于北京、上海、天津三个城市的小型楼市分享会。
分享者分享的都是纯干货,这一点是无容置疑的。都是一线新鲜信息,还冒着热气。
讲上海的老师神采飞扬,侃侃而谈。
有两句话我是记忆深刻的:
1、谈到上海说,“上一个十年看深圳,下一个十年看浦东。”
2、谈到上海房价涨幅说,“看涨幅50%的分界线。”
在听分享的时候,我眼前就浮现出去年的线下分享,当时也是讲上海。
我记得当时老师提到上海说了一句很关键的话——
“上海再怎样也是不死鸟!”
和当下对上海“下一个十年看浦东”气势是不可同日而语的。
相比当下的意气风发,当时略显底气不足。
与此形成对比的是当时还有一位老师讲深圳,我印象深刻的一句话是,
“深圳是中国最有活力的城市,深圳房价没有天花板,明年接着涨!”
深圳老师讲这段话的情形,和当下上海老师讲上海的状态何其像!
接着是北京分享。
讲北京的这位老师笑意难掩。
他对北京的分享的内容总结下来就是一个字“涨”。
相比上海老师的分享时对涨幅的描述是具体的房价,比如去年3万,现在6万,去年6万,现在是11万等等这种具体的数字,而他主要描述的是状态。比如XX项目没房了,成交量最大的小区涨幅是30%等等。
接下来是天津的分享。
讲天津的这位老师神色平淡。
他在分享过程中,出现多次对天津这个城市调侃。对楼市的观点是主要以上学为主,投资不是主要的。
我为什么不分享三位老师讲的内容,而是重点分享三位老师的状态呢?
其实你从三位老师分享状态就能对上海、北京、天津市场当下的市场有直观的判断。比他们分享的结论更客观。
上海,明显的一轮涨幅基本赶顶,涨到位了。
所以上海老师说涨幅是用50%作为分界线的,说房价是直接讲数字的,因为这些都是客观存在的既定事实了。
北京,正在涨。
所以北京老师无论讲房价,还是讲市场,都在描述状态,因为市场是变化的。比如今天分享的时候房价是8万,可能过不了几天就是9万了。
天津,横盘中。
这也难为天津分享的老师了。天津怎么说呢?还是讲教育吧。
不仅仅是北京、上海、天津。今年上半年,我先后去了青岛、济南、大连、天津、西安、广州、上海、深圳,包括郑州,调研也好,短期会友也罢。和这些城市的房圈里的朋友或者随机遇到的朋友聊天,你会发现一个有趣的现象:
凡是刚刚经过一轮房价上涨的城市,有房产的人心气都很高,对城市认可,对人生满意,对未来憧憬。
凡是房价持续横盘不见启动的城市,有房产的人他们失望的不是市场,是对这个城市的失望,逐渐变为对这个城市的不认可。没房产的直接瞧不上这个城市。
凡是房价正在上涨的城市,有房产的人状态起伏不定,一会开心,一会着急。没房产的人催着调控。
从他们的状态,判断这个城市楼市处在什么阶段,是非常准确的。
月初,我在郑州做线下活动。
有一个粉丝说,郑州还有希望吗?郑州二手房会涨吗?存量这么大,新房供应这么多?
当时我说,这些都是郑州楼市存在的问题。但这并不是你对他失望的原因。
存量大?有重庆的大吗?
供应量大?有武汉的供应量大吗?
当武汉、重庆涨起来的时候,这些还是问题吗?
在一轮波澜壮阔的大涨幅面前,所有你现在诟病的,这个城市的问题也好,楼市问题也罢,都不是问题。
在上海本轮没有涨之前,在上海楼市最低迷的2018年,有多少人唱衰上海错失互联网十年?有多少人为上海老龄化忧心忡忡?有多少人惋惜上海没落?
现在呢?
这大概就是一涨解千愁吧!
所以最近一段时间,回复一些朋友,关于郑州、天津、济南、青岛、石家庄等楼市相关问题的时候,我的标准答案是,先别急着失望,他只是还没涨而已。
但是最近两周,楼市的负面消息实在是太多了。
比如银行暂停了二手房贷款业务:
像杭州:多家银行停止二手房贷款;
合肥:六家银行支行停止二手房贷款;
武汉:大部分银行停止二手房贷款业务。
南京、郑州、重庆等城市出现了银行房贷业务收紧的现象:
与此同时,近期房贷利率普遍上涨。
6月主流首套房贷利率为5.52%,二套利率为5.77%,相比年初明显上涨。
不仅如此,像原本热点城市广州、深圳、上海都爆出转冷的信息。
还有广州一二手均回调遇冷,杭州学区房降价,合肥二手房价回调。
这些在前几个月还抢房抢的头破血流的城市,似乎是一夜之间就扭转了市场走势!
佛山、珠海上涨势头也随着信贷的收紧硬生生的按了下去。
整个珠三角楼市似乎转眼之间凉了。
西安也正式建立二手住房成交参考价格发布机制,发布了第一批、部分住宅小区二手住房成交参考价格。
还有上海、宁波、成都、无锡、东莞等城市,也都陆续宣布建立类似的二手住房价格信息发布机制。
总之,二手房进入“政府定价”时代,已经成为事实。
接下来会还会看到一些城市二手市场直接进入冰封期。
我一直讲楼市从来是信心比黄金重要。
在一轮又一轮楼市调控的打压之下,悲观情绪也从南方蔓延到北方,从一线到二线。
所以大家会问,楼市会全面转冷吗?轮动还在继续吗?
我们该如何看待当下的负面呢?比如信贷收紧。
如果你回过头去看去年、前年、大前年,便会发觉很多政策不过是个轮回。互联网是有记忆的,你随意搜一下,很多过去的新闻,你换一下日期就是今年的新闻。
当然很多人会说,今年比往年形势更严谨。
对,说的很对,但那一年不严峻呢?哪一年不是楼市要变天了。但是该涨的还会涨。
比如2019年、2020年,房住不炒没有重提吗?深圳没涨了吗?广州没涨了吗?东莞没涨了吗?
所以我们对政策一定要客观理性的认知,最基本的认知是政策是相机而行。简单说,它是变化的。
什么是不变得的呢?
不变的是,所有价格上涨本质上都是资金的推动。
钱到哪里,哪个就价格上涨,所谓水涨船高就是这个道理。
想要赚钱,就要看懂政策意图。因为政策决定了钱的流向。
所以之前专门写了一篇文章《大局已定!下半年北方二线止跌回暖!》
里面关于年初,国土资源部制定的22城两集中土地供应调控政策解读是,分散房企资金,引导资金流向。引导资金北上,引导资金流向在这一轮楼市轮动中还没有轮动到的中部、西南城市的意图就非常明显。(我们不展开说了)。
所以认为今年依然是轮动的一年,是行情大逆转的一年。
但是有一我们也要注意:
深圳起了一个很不好的示范作用,会导致后续一些城市的行情被打断。
大家都知道深圳这一轮是2020年下半年政策开始收紧。
结果发生什么事呢?就是报复性上涨,越调越涨。
夸张到什么程度呢,就是不管深圳出什么政策,二手房挂牌价就跳涨。
自2020年7月开始加码,提高购房门槛,三年深户 三年社保。到9月不断的补丁政策,打击离婚炒房。
在这样的情况下,依然挡不住深圳房价上涨的趋势,挂牌价依然是在跳涨。
当时的深圳,其实给全国树立了一个很不好的榜样。
调控拿他没办法,它把调控逼到墙角之后,会出现什么情况呢?
1、不服。
上海肯定不服啊,广州肯定不服啊,北京更不服啊,下面一众小弟也不服,杭州、宁波啊都不服。
我们看去年8月份,深圳的房价是超过北京、上海的,深圳是广州房价的2倍。这就非常的刺激。
深圳可以涨,但不可以超过北京,不可以是广州的2倍啊。
深圳可以涨,但不可以把调控逼到墙角。
一调控,你就调涨,这让调控的脸面往哪儿放?全国的城市都看着呢?
所以结果就是,去年底热点城市,北京、上海、杭州的房价都波动的异常厉害。
大家应该都有印象吧,很大一定程度上就是受深圳的刺激。
2、逃离。
除了深圳、广州、杭州,就连珠三角、长三角城市群的城市,在过去的一两年房价也是此起彼伏的上涨,但于此同时绝大多数的北方二线城市都在回调阴跌中。
这对比就非常人间真实了。
房价横盘回调的城市的老百姓,着急用钱真的是含泪在卖房。
房价上涨的城市的老百姓喜笑颜开,躺赢百万财富。
所以去年大家会看大量的关于南北差异文章,从经济、人口流向全方位唱衰北方,唱衰北方城市,唱衰北方楼市。
越来越多的人开始接受南方比北方好,能南方不北方这样一种投资理念。
这种势能一旦形成,大量的资金、人口南迁是不可避免的。因为人是趋利,
这不是某一个人的想法,这是一种普遍现象。
不服的背后就是比价,就是城市间的轮动。
从深圳涨了,广州跟上,还有上海,杭州、宁波、苏州、无锡等的。
逃离的背后就是追逐热点,哪里热,就跑到哪里。
比如深圳严控之后,深圳好多人去广州买、去东莞买,然后重庆、武汉热以后都跑去买。
这就是因为深圳,把调控逼到了墙角,给全国其它城市树立了非常不好的榜样。
所以我们会发现,佛山、珠海的行情是被硬生生给压住了。
所以接下来,很可能会面临一出手调控就上手紧信贷。
相当于一下子打到楼市的七寸上。
或者一上手就是出台二手房指导价。
相当于一下子打到房价的七寸上。
这会出现什么情况呢?会出现一个城市领涨板块快速上涨之后,有可能会被政治直接压制,会把这个上涨上涨周期拉长。而补涨将成为一个城市大多数板块和房源主要涨幅。
所以这对于哪些还没涨得城市来说,这是新的挑战,也是新的机会!
经历过广州、上海或者正在经历上涨的武汉、重庆,你就会知道房价是跳涨的。涨幅是在一两周内甚至是一两天内完成策。
很多人都还没反映过来,或者都来不及买。
但是接下来,每一个待涨的城市都将面临上涨周期拉长的局面,也就是原本3-5月的行情,用一年甚至一年半走完。
所以,你是有可能在一轮行情中,操作一轮半的。
直白一点就是提前买入领涨片区,然后依靠时间差,裂变一次,再买入补涨区域的。