2021年8月9日，越秀房地产投资信托基金（00405.HK，简称“越秀房托”）发布2021年中期业绩公告。2021年上半年整体经营保持稳定，收入总额人民币8.82亿元，同比增长6.1%；整体出租率约93.2%，同比增长1.1个百分点；每个基金单位分派为0.1233港元，按基金单位于2021年6月30日的收市价4.00港元计算，按年计算的分派收益率为6.17%。

历经疫情磨炼，上半年收入、整体出租率的增长，呈现的是越秀房托稳健经营的A面。而稳健经营的B面则是越秀房托务实基本盘，以运营赋能，实现资产、财务双提升的“硬实力”所在。

上市15年，越秀房托凭借独树一帜的“三位一体”管理模式，实现资产管理与基金管理一体化、商业经营与物业管理一体化、资本提升与资产改造一体化，以 “经营 资产 财务”的三大提升“法宝”，塑造了一个优秀商业地产REIT样本，资产价值持续提升，为投资者创造了丰厚、稳定的收益回报。

作为基金青睐、被越秀房托誉为“可以稳步穿越经济周期”的写字楼业态，在疫情大考中充分展现抗风险性，成为上半年业绩的最大看点。2021年上半年越秀房托写字楼收入保持稳定，期末出租率同比增长1.4个百分点。武汉越秀财富中心期末出租率攀升至88.1%，创历史新高；杭州维多利中心上半年顺利完成到期合同续签，续租率达100%，续租租金涨幅最大，较上一手增长 11.0%。

于行业而言，疫情防控常态化伴随着商业活动的恢复，将助力越秀房托稳健经营再登上新台阶。

今年3月，标普全球评级曾在报告中表示，越秀房托的业务不大可能因疫情而发生长期结构性变化。后疫情时期中国商业市场的活力恢复将推动越秀房托的业务复苏。

越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良先生认为，从供需循环、市场信心、内需持续增强来看，下半年中国经济有望保持稳定复苏的态势。凭借越秀房托优异的物业组合和专业的管理人团队，透过实施积极稳健的租务策略，配合有效的资产增值措施，积极把握潜在的投资机会，开拓资本市场融资机会，有效降低融资成本，从而继续为基金单位持有人带来稳定的回报。

坚守“稳健经营”的基本盘，持续提升运营“硬实力”、再叠加经济稳定复苏态势，越秀房托在2021年下半年有望持续向好。

写字楼收入保持稳定 出租率稳步增长

“稳健经营”是越秀房托半年成绩单的关键词。2021年上半年，期末整体出租率逆势增长至93.2%，同比上升1.1个百分点。

写字楼是可以稳步穿越经济周期的产品。越秀房托所持有的物业组合中，写字楼资产占比超过50%。2021年上半年，越秀房托写字楼收入保持稳定，期末出租率同比增长1.4个百分点。其中，杭州维多利中心续租租金较上一手增长11%。

“明星项目”广州IFC写字楼表现依旧稳定，凭借经验丰富的招商运营及客户储备资源，大幅提升高租值单元成交量。上半年实现新签面积约1.6万平方米，大部分为首次进驻的实力客户，如AIA保险等。在续租方面，上半年顺利完成进出口保险、合生元、南粤基金及建设银行等重点客户续租，确保优质客户资源稳定。截至 6 月底，广州IFC平均租金单价相对同区项目溢价约31%。

广州IFC是华南首个具有国际运营管理体系的超高层综合体地标建筑，先后获得LEED、WELL、BOMA等多项国际认证，成为亚太地区首个获得BOMA COE 360 双认证的REITs资产项目。在防疫工作中，广州IFC在全国首个实现电子通行证、穗康码及行程轨迹的跨楼宇“三码合一”，快速响应并设立广州首个商务楼宇新冠疫苗临时接种点，接种超过4.6万剂次，以专业化、数字化技术落实写字楼健康运营。

虽然跨越周期的增长与核心城市优质物业的抗风险能力密不可分，但优异的运营能力才是其根本。

越秀房托提出以城市发展规划为导向，注重商办业态寻找产业动能的“四个画像”，并以此精准定位客户。从研究城市发展规划、描摹城市的“产业画像”，找准“行业画像”，精准定义“产品画像” 与“服务画像”。

为更精准的服务好后疫情时代下的租户企业和白领，越秀全面升级“悦享会”，从To B 端的企业会员体系升级为“区块链营销平台”，重构“人、货、场”全新闭环，联手商务局、CBD管委会、国际服装设计师计文波等行业大咖，共同打造楼宇经济生态圈。升级后的“悦享会”平台面向越秀全线写字楼租户提供服务，整合上百家五百强企业，超过2000家写字楼企业租户资源，将产业发展与经济发展深度连接打造一个精准营销、促进流量转换的平台。

与此同时，越秀房托加强定向拓展产业客户，有效缓解退租压力并巩固现有客户稳定发展。

越秀大厦有效缩短招商空置期，上半年续租率超七成，同时新租方面瞄准央企国企、500强公司及高成长性客户，期末出租率同比上升4.1%。维多利广场上半年顺利续租工商银行，同时建立完善的经营数据分析体系，持续深化主力租户帮扶工作。财富广场提前续租下半年到期的重点租户国旅运通，出租率保持高位运行。

整体看，越秀房托拥有的优质资产组合的基本盘是其独有的竞争力所在，从而展现出极强的抗风险、跨越经济周期能力。更为重要的是，越秀房托主动进行资产管理，以不断创新塑造增长新动能，在运营层面不断提升资产价值。

成长型项目连续 3 年增长表现亮眼，酒店公寓强劲反弹

2021年上半年越秀房托两个成长型项目业绩表现非常突出。

武汉项目实现收入、出租率双提升，越秀财富中心及星汇维港购物中心期末出租率创历史新高。武汉项目2021年上半年经营收入9004万元，同比增长1.1%；近三年收入复合增长率高达17.8%；期末出租率90.9%，同比增长5.6个百分点。

在上半年武汉整体办公市场复苏的态势下，越秀财富中心有效执行价格管控，重点行业定向招商，实现新签面积1.7万平方米，楼内优质客户扩租约50%，期末出租率攀升至88.1%的历史高位，成功引入蚂蚁金服，目前楼内拥有12家世界500强企业。面对近期国内疫情反复，越秀财富中心迅速组织楼宇内新希望、蒙牛等6家企业，联合捐赠矿泉水、饮料、药品等物资，分发给汉中街近300位医护和志愿者，向高温下奋战在一线的工作人员送去关怀。武汉星汇维港购物中心则积极拓宽储客渠道，加强风险客户意向储备，到期铺位无缝起租，获得期末出租率99.2%的优异成绩，上半年新签合同有效租金涨幅超9%。

杭州维多利中心出租率长期维持高位， 近三年出租率均维持在95%以上，2021年上半年续租率达100%，目前楼内世界500强共3家；2021年上半年经营收入1,647万元，同比增长5.1%；近两年上半年收入复合增长率达2.8%。

令市场欣喜的是，随着疫情有效控制，酒店公寓业态强劲反弹。连续七年获评“福布斯五星”的广州四季酒店，通过推出特色主题产品，开展多渠道联动营销等方式提升酒店入住率。2021年上半年，广州四季酒店经营收入1.45亿元人民币，同比增长94%；平均入住率同比增长27个百分点，高于竞品2.3个百分点，继续领跑第一梯队。

国金雅诗阁公寓则坚持“以短补长”，在短租市场对大户型进行合理促销，实现经营收入5,045万元人民币，同比增长11.5%；平均入住率同比增长9.4个百分点，高于竞品13.4个百分点，业绩收入和GOP均排名雅诗阁中国区第一位。

资产改造叠加财技，持续助力物业保值增值

商办项目资产按年收入实现稳步增长，其主要原因更在于越秀房托每年有计划地持续进行更新和资本化改造，使物业保值增值，为租金最大化创造坚实基础。

以白马大厦为例，运营团队主动求变，对即将合同到期的楼层商铺实施差异化租赁政策和经营调整措施。将二楼进行经营调整，打造“时尚青创，活力之营”新定位；对六楼开展续约意向征询，达成100%意向续约率；并将八楼由女装调整为男装品类，打造高楼层的品牌男装基地。同时高质高效推进大厦外立面提升、二楼翻新改造等多项资本性改造工程，提升白马形象，为经营保驾护航。

上半年投入的越秀财富中心及星汇维港购物中心冷热源互通改造工程、写字楼资本性改造工程，上海越秀大厦12楼装修改造等工程已完工；正在推进实施的多项改造、装修工程预计投入三千多万元人民币，将持续提升项目的设备安全和营商环境。

下半年，越秀房托将计划重点投入白马大厦、国金中心四季酒店、上海越秀大厦等资本性改造工程，实现物业保值增值。

2021年上半年越秀房托主动管理融资成本见成效。期末整体融资成本从2020年末3.01%下降至2021年中期的2.47%，降幅54个基点。上半年把握美元债收益率七十年来低位，完成4亿美元债再融资工作，发行收益率2.66%较到期美元债发行收益率4.99%降低233个基点，成功降低融资成本和优化债务结构。

优质资产组合“基本盘”韧性十足、成长型项目表现亮眼、酒店公寓强劲反弹、资产增值工程持续推进，以及一如既往的优秀运营能力和拥有独居行业竞争优势的融资成本，这些均是越秀房托的“硬实力”所在。

即使历经疫情考验，越秀房托依旧稳健当先，以资产管理“硬实力”构成独有的市场竞争力，使得越秀房托对商业地产资产管理的运营和升级有了更多底气。展望未来，从总的基本面来讲，从供需循环、市场信心、内需持续增强来看，下半年中国经济有望保持稳定复苏的态势。越秀房托凭借优异的资产组合和专业的运营管理团队，通过实施积极稳健的租务策略，积极把握潜在的投资机会，再紧抓商业活力回暖、市场回升、产业动能调整的结构性机会，让越秀房托的未来更具想象力。