受到疫情影响，2020年越秀地产与千亿目标失之交臂，仅差40多亿便可跻身“千亿俱乐部”。

于是在去年饮恨的越秀地产便定下了在2021年完成1122亿元合同销售金额的目标。

半年过去，越秀地产交出了“合同销售金额473.8亿元，同比上升26.1%”的答卷。但距离完成1122亿元的销售目标尚有57.7%的距离。

是否能够完成1122亿元的目标尚存悬念，但照上半年的增长速度来看，跻身“千亿俱乐部”并不困难。

而一向保守的越秀地产在上半年频频出手，只为实现多年夙愿，突破千亿目标。

保持“绿档”，负债预警

越秀地产在上半年的财务状况比较不错。

8月16日下午发布的2021年中期业绩公告显示，越秀地产在报告期内实现营业收入242.4亿元，同比增2.2%；毛利率约26.8%，同比下降1.2个百分点；归属股东净利润23亿元，同比增15.3%。

在备受瞩目的“三道红线”方面，越秀地产在上半年保持“绿档”，剔除预收款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为69.4%、49.8%和1.80倍。

尽管没有踩线，但相比去年，剔除预收款后的资产负债率、净借贷比率与现金短债比三项数据都比去年的69.2%、47.5%和2.25倍离红线更近。

尤其是剔除预收款后的资产负债率这一项数据，从去年至今都在“70%”这条红线的周围徘徊，让人不免对越秀地产的债务状况有些担忧。

据越秀地产年中报显示，截止6月30日，其拥有高达人民币2275.47亿元的总负债，相比于去年的1989.19亿元，提升14.39%。

而其账面上的现金及现金等价物仅有290.09亿元，相比去年的282.13亿，仅仅增加2.82%，远不能覆盖其负债。

在宏观调控紧缩和去杠杆的大背景下，愈发不被资本市场青睐的房企本就存在着融资困难，三道红线的出台更是令其雪上加霜。

越秀地产在上半年未踩线保持“绿档”没有影响其正常融资的同时，还进一步了拓展融资渠道，加强资金管理，提高资金使用效率，持续降低融资成本。

报告期内，越秀地产平均借贷成本同比下降 26个基点至4.45%。同期，其通过市场视窗于境外发行6.5亿5年期和1.5亿10年期美元债，票面利率分别为2.8%和3.8%，用于置换到期美元债。越秀地产在年中报中表示，这两期美元债的融资成本创其境外发债的历史新低。

在信用评级方面，越秀地产财务总监陈静在8月18日的中期业绩会上表示，目前公司与金融机构维持了良好的关系，信用和资产也是一个比较好的水平。未来公司会根据生产和回款的情况去融资，目前来讲一切都比较正常。

同时越秀地产还在年中报中表示，其在上半年继续保持着穆迪和惠誉投资级信用评级。

总体来看，越秀地产的融资状况较为良好，在上半年采用多种方式实现融资为企业回血，加速成长。

频频出手拿地，多种方式共助力

而越秀地产增加的负债大部分都来自合同负债与其他应付款项与应计费用。这两项流动负债的激增与越秀地产上半年一改保守之姿，进行大规模的“跑马圈地”有很大的关系。

越秀地产在2020年不过在11座城市拿下近560万平方米的22幅土地。而在今年上半年其就分别于广州、东莞、杭州、苏州、南京、宁波、武汉、长沙、北京、重庆和毕节新增23幅土地，总建筑面积仅500万平方米。

越秀地产在上半年拿地动作如此之大除了想在今年实现千亿销售目标外，还受到了今年正式开始实行的集中供地政策影响。

年初住建部＂土地市场动态监测与监管系统＂发文，要求包括北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡在内的22个重点城市，按照住宅用地分类调控文件要求，实现＂两集中”，2021年发布住宅用地公告不能超过3次。

越秀地产拿地范围十分广泛，除去在自身大本营广州获得8幅地块外，在北京、杭州、苏州、南京、武汉和长沙等一二线城市也多加布局，获得15幅地块，增加自身土地储备。

同时，越秀地产继续实行“6 1”增储模式，并大量增加通过非公开市场获取方式。

越秀地产在在上半年的新增土储中，非公开市场获取方式占了50.9%，其中TOD、城市运营、国企合作增储模式分别占新增土储的4.2%、29.8%和6.6%。

兴业证券曾在研报中表示，多元化的获地方式是越秀地产的独特资源优势，在减少对招拍挂依赖程度的同时，也有利于进一步优化土储结构，这些土地获地成本低，项目周转快，公司有望维持高于行业平均的毛利率水平。

但不久前宋都与宝龙、祥生两家房企的“撕逼大战”还历历在目。非公开市场获取方式固然可以减少越秀地产的资金压力，但一旦合作方出现毁约等行为，那么其所面临的后果也是十分沉重的，宋都地产被迫缴纳的5000万保证金便是前车之鉴。

所以如何避免此类现象的发生，也成为了越秀地产后续需要注意的问题。

坚持“商住并举”，商业增长稍显乏力

除了住宅地产上的频频发力，越秀地产在2021上半年也继续了“商住并举“的发展战略。

越秀旗下的商业地产业务，一直以来由越秀地产与母公司旗下另一家上市公司越秀房产基金共同运作，即“越秀地产-越秀房托“双平台运作。同时，越秀还开发出”开发 运营 金融“的独特发展模式。

随着上半年疫苗接种的普及和疫情的有效控制，国内写字楼、零售商业、酒店和公寓等业态资产的经营表现也逐步复苏。国内重点城市的写字楼、零售商业的空置率有所下降，租金表现稳定。

在此大背景下，越秀地产在上半年实现商业租赁收入人民币3.5亿元，同比上升20.1%。本集团持股38.35%的越秀房产基金上半年实现收入约人民币8.8亿元，同比上升6.1%。

其中位于广州珠江新城的广州越秀金融大厦的经营业绩表现相对突出，期末出租率约为91.4%，实现租金收入人民币1.9亿元，同比上升4.4%。

越秀房地产基金所属写字楼业态持续保持稳定，租金水平保持平稳，上半年写字楼业态实现人民币4.7亿元租赁收入；酒店和公寓收入强劲反弹，同比上升62.8%。

尽管越秀地产在上班商业地产的各部分中都有不同程度的提升，但除受旅游业回暖而提升幅度较大的酒店和公寓收入外，其他部分增长幅度都相对一般，越秀地产在下半年提升空间较大。

对此，越秀地产在年中报表示，下半年重点提升商业物业的运营能力和经营效益，提升运营标准，实现规模发展上的突破。同时还将积极推进商业物业的资管模式和轻资产管理模式，不断扩大商业物业的管理规模和效益。

结语

随着房地产行业由增量市场逐渐转变为存量市场，进入“白银时代”，房企们的日子也是愈发难过。每家房企都面对着“能否活着”和“怎样活着的”这两大问题的拷问。

一向偏安神州南端的越秀地产显然也是意识到了这个时代竞争的激烈与残酷，于是一改自己往日的保守，向着梦寐以求的千亿目标前进。

且将新火试新茶。诗酒趁年华。

越秀地产能否在2021年实现1122亿的销售目标，让我们拭目以待。