（来源|风财讯 作者|王婷婷）

和往年相比，旭辉控股在地产开发主业上，明显更克制了。

在旭辉控股（00884.HK）8月26日发布的2021年中期业绩报告中，公司上半年合约销售额1362亿，同比增长69%，回款率达到90%。

但风财讯注意到，期内公司没去跟风拿贵的土地，拿地金额在300亿元左右，地销比仅22%，远低于行业平均线，也低于40%的监控线。

财务端同样如此，旭辉控股伴随规模增长，总负债和有息负债略有增长，但加权融资成本再降了0.3个百分点，降至5.1%；净负债率也控制在60.4%，较2020年末下降3.6%，这说明旭辉借钱是很克制的，没有为了流转借“贵钱”，在一定规模之上控制杠杆率。

但另一方面，旭辉在“地产+”业务上，明显加码。

半年报数据显示，旭辉商业租金收入同比增长79%，出租率保持在94.3%，下半年将新开4个项目。旭辉永升服务（01995.HK）营业收入同比增长53.1%至20.6亿，在管面积则较2020年末增长68.4%至1.3亿平方米。

旭辉控股董事局主席林中表示，在“地产+”业务中，旭辉还考虑在未来几年，推动体系内2-3个公司进行IPO上市，思路是成熟一个、推动一个。

林中回答风财讯提问表示，旭辉多元化发展的道理是，围绕旭辉的核心能力、认知边界、已有资源，做一些能和主业相互赋能增效的产业。这些产业会独立经营，未来会独立面向市场走向资本化。希望每一个“地产+”能成为该领域的龙头企业。

“三个抓手”做质量

如今的行情下，房地产企业都在寻求“质量发展”，什么是真正的质量、如何寻求？旭辉给了答案。

质量，首先一定是资产做优、回报最高。

中期数据显示，旭辉控股实现营业收入363.7亿，涨幅58%；净资产1923.5亿元，涨幅10.35%；净利润53.6亿，同比增长13%。

因此可以看到，旭辉在上半年，实现了核心ROE（净资产收益率）约22.3%，连续6年持续20%以上。

质量，也意味着利润“抗击打”。

风财讯注意到，今年上半年，旭辉的毛利润约75.25亿元，增加27.5%；毛利率从25.6%下降至20.7%。而同期，房企毛利率指标的中位数同比降幅在6%左右。

行业都在跌，抗跌则进。

旭辉控股CEO林峰表示，在政府限地价、限售价行情下，毛利率下降是一个行业的大趋势，同时旭辉毛利率下降还受2017、2018年所拿限价项目影响。

“未来行业的毛利率可能还会进一步下降。”林峰认为。房地产不再是以往的暴利行业，回归正常利润是必然，企业要做的是在回调中找准自己的长远之道。

这离不开“质量”的另一个指标——安全性。

半年报显示，截止2021年中期，旭辉的净负债率控制在60.4%，较2020年末下降3.6个百分点，期内公司在手现金524亿，现金短债比2.7倍。

风财讯注意到，旭辉在5月发行的5亿美元绿色债券，利率仅在4.45%-4.8%。8月旭辉发行的3 2年期30亿境内公司债，利率也仅在4.2%，为同期民营企业最低水平。

财务稳健性是可以肯定的，目前旭辉加权融资成本仅5.1%，较2020年末进一步下降0.3个百分点，平均债务账期则拉长至4.6年，一年内到期的债务占比仅17.7%。

旭辉控股CFO杨欣表示，目前，旭辉已完成下半年主要到期债务的再融资，今年的目标是三道红线全部进入绿档。

“地产+”大胆延展独立生长

旭辉的长远之道，给予公司更多延伸性发展的抓手，则是地产+。

在旭辉2021年的版图中，已经布局了超237万平储备的商业、6个绿建科技工厂、在管面积超1亿平的旭辉永升服务、超74400间旭辉瓴寓、12所教育机构、3所健康机构、新智建筑、旭辉建管、地产科技、城市更新、产业创投...

在2021年的中报里，“增长最快”的业务已经从地产开发，变为物业管理，营收和毛利同比增幅53.1%和49.4%；“其他服务”收入的涨幅也在两位数以上。

其中，旭辉永升服务（01995.HK）总合约建筑面积扩增至2.2亿平方米，其中在管总建面约1.3亿元。收入中，住宅与非住的占比分别在60%、40%；社区增值业务增长99.6%，占比总收入的25.2%。

旭辉商业，截至7月末进入16城，开业9座商场，总建筑面积63万平，合计储备30余座商业综合体，上半年租金收入同比增长79%。

旭辉瓴寓长租公寓业务，截至2021年8月，进入十余城，房间近8万间。

旭辉建管，主要为政府、国有及私营企业、金融机构、个人投资者等提供专业的各类房地资产委托开发管理服务。

旭辉健康，在2021年上半年开放首个学院式CCRC太湖•彩园示范区，获取北京五洲医院项目，完成「医疗 养老」双项目布局。

林中直言，旭辉的多元化都是基于地产链条做延申发展，会积极面对未来的更多机会。

尤其企业股权层面的收并购，地产+业务还有不少机会。而房地产，虽然下半年因为钱少地多，会出现一些投资机会，但更多收并购是针对优质项目，企业级的收并购可遇不可求。

林中以物业管理为例指出，旭辉在物业领域做投资，就是以“横向做宽、纵向做深”为布局思路，聚焦“战略型收并购”。

对于能够帮助企业进入新的赛道、新的业务，或在某个区域能实现1 1＞2的效果，增加在区域的密度和渗透率、快速提升增值服务能力，这类投资标的值得关注，是可以考虑企业级收并购的。

整体而言，基于对中国房地产行业的看多，林中对地产+业务充满期待。

期直言，旭辉的习惯就是如此——在市场好的时候谨慎，在市场不好的时候积极乐观。