净利润 是企业当期利润总额减去所得税后的利润留存。2021年上半年，上市房企净利润规模同比增长16.4%，但行业利润率下滑趋势难改，行业毛利率普遍下降4-5个百分点。

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净利润规模增长16.4%，但利润率下滑趋势难改

2021年上半年，受去年低基数影响，上市房企净利润规模保持增长，但受地价上涨、融资成本以及运营成本增加等因素影响，多数房企利润率出现下滑趋势。

2021年上半年，上市房企的营业收入出现大幅增长，相应的净利润规模也出现增长，上市房企TOP100净利润规模达2450.7亿元，同比增长16.4%,但较2019年仍同比下降2.7%，行业利润率下滑趋势难改。

图：2017年-2021年中上市房企净利润TOP100总额及增速变化情况

数据来源：wind数据，风财讯智库整理

中海保持“利润王”称号，27家净利润下降

从单个企业利润总额来看，中海地产、碧桂园和中国恒大分别以207.8亿元、150亿元、143.8亿元，其中恒大的净利润增速最高。2021年上半年，中国恒大的净利润为143.8亿元，同比增长119.9%，主要是由于上半年，恒大先后出售恒腾网络11%股权、盛京银行1.9%股份、深圳市高新投7.08%股权、5个地产项目股权及非核心资产等回笼资金。

此外，在本次半年考中，招商蛇口的净利润增速引发关注。2021年上半年，招商蛇口净利润为42.5亿元，同比增长365%，对此招商蛇口表示，净利润增长主要系房地产业务结转同比大幅增长；同时，以公司旗下万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT作为首批基础设施公募REITs之一成功上市，贡献净利润约14.58亿元。

从单个企业利润总额增速情况看，仍有27家企业净利润出现负增长，其中万科净利润规模出现继2008年之后的首次下滑，2021年上半年，万科实现净利润110.5亿元，同比下降11.7%。对此此次中期业绩净利润规模下降的原因，万科总裁祝九胜总结三点：一是销售规模增长有限，二是毛利率的下降稍快，三是转型业务效果未真正体现。

曾经并称“招保万金”的头部房企金地集团今年上半年净利润同比下降38.79%。此外，合景泰富、荣盛发展、奥园、中南建设等企业的净利润规模均出现下降。

赚钱能力下降，净利润率下降2.5个百分点

2021年上半年虽然房企的收入和利润均实现增长，但净利润增幅远低于营业收入增速，意味着房企营业成本增幅大于收入增幅，企业整体创造利润的能力有所下降。

2021年上半年，上市代表房企净利润率为12.6%，较2020年下降了2.5个百分点，房企销售毛利率均值为29.3%，较去年下降了3.3个百分点。

从净利润率看，62家企业净利润率下降，其中47家企业降幅在5%以内，9家企业降幅超过10%。TOP20企业中16家企业净利润率均出现下滑，中海地产、碧桂园、华润、融创等企业利润率持续下滑。其中，中国恒大、万科、世茂、新城等10家的净利润率在10%以下，绿地控股的净利润率更是跌至2.9%。

从销售毛利率来看，73家企业销售毛利率下降。上半年，TOP20房企中除招商蛇口外，其余企业销售毛利率均出现下滑。其中，中海地产毛利率下跌2个百分点至28.5%，创下5年来新低。中国金茂毛利率下跌12.2个百分点，跌至20.3%。

表：2021年中期TOP20房企利润率变化情况

数据来源： wind数据，风财讯智库整理

整体来看，在多种因素叠加之下，房地产行业利润率下滑趋势仍将继续。但中长期来看，一方面，房企加速去杠杆，注重内生发展动力的提升，增加企业韧性穿越周期，另一方面，22城第二批集中供地新规陆续出台，供地溢价率大幅下滑，给房企留有一定的利润空间，未来房企利润率或将有所改善。

研究员：蔡艳平