据说，这两天杭州的中介们都在为一批业主卖房。
这批业主建了一个200多人的卖房群。
将自家房屋信息编辑成文发在群里，鼓励中介们向客户推销他们的房子。
为了尽快将房子卖掉，有房东设立了5万元的高额成交奖。
甚至，有房东竟然承诺最高可以给到50万元！
虽然不排除有些房东迫切的资金需求，但，如果同时存在多位呢？
有数据显示，8月杭州二手房成交量只有5600多套，同比去年接近腰斩，销售们都说要转行了。
广州的二手房市场也同样凉凉。
据统计，8月广州二手房成交量只有8000多套，环比上月下降4.2%，同比去年减少44.1%，也接近腰斩。
从各区情况来看，之前大热的黄埔、南沙二手房成交量环比下降非常明显。
黄埔二手房成交只有300多套，南沙更是只有200多套。
数据来源：量为阳光家缘网签宗数，价为网签均价
同样的，深圳上个月二手房成交量只有2557套，创下自2013年以来的历史新低（春节除外）。
中介门店，也是哀嚎一片。
除了杭州、广州、深圳，南京也惨。
据统计，南京8月的二手房挂牌量比往常跌了80%左右，带看量最低时每周只有三四套，成交创下一年来新低。
二手房市场冰冻，已是公认的事实。
说到这里，很难不想到从今年年中就开始的多城二手房停贷消息。
越来越多的买房人被卷入漫长的“等贷路”。
二手房停贷意味着买房门槛拔高，要求有购房资格且全款。在供应量不变的前提下，需求骤减，价格自然要跌。
再加上如今政策坚决避免资金流向房地产，这种情况确实要比往年更加突出。
有什么影响呢？
很显然，会继续加速二手房市场遇冷。
以上这些城市，信号足够明显。
二、那么，其他城市的二手房市场如何呢？
都说二手房成交量是市场冷热最直观的体现，下面我们就来看具体的成交情况。
据统计，8月，全国10个重点城市的二手房成交环比下降25%，同比去年下降高达44%，同比2019年的跌幅也有38%。
受限于楼市调控，深圳二手房成交同比去年下降84%，同比2019年也下降了67%，跌幅进一步扩大。
杭州、南京、青岛的成交量也出现明显下降，同比回落60%左右。
注：图片来源于克而瑞地产研究
更令人担心的是，价格也在逐步的下探。
最新的研究数据显示，8月全国100个重点城市的二手房价格止涨转跌，环比下跌0.2%。
特别是广州，二手房网签价环比下降5.7%，最高跌幅甚至达到17%。
注：图片来源于中原地产
需求降温、预期回落、成交下跌，全国大部分城市的二手房都在降价！
三、这背后，究竟发生了什么？
不可否认，二手房遇冷跟二手房成交参考价制度有直接关系。
据统计，目前全国已建立二手房指导价机制的城市有十多个，都是近几年经济快速发展的强省会城市。
今年2月，深圳第一个吃螃蟹之后，杭州、成都、西安、合肥、广州等城市开始纷纷响应。
主要瞄准房价涨幅较大的热点区域及小区。且，学区房是调控重点。
注：图片来源于网络
试想，一套500万的房子，原来买房只需要150万首付，另外350万是银行出。
可现在如果政府直接打个7折，就是350万的指导价。
那么银行就只能给指导价70%的贷款，也就是245万，那么首付就需要255万。
房东如果按指导价出手，肯定要损失自己大把的收益。
如果不按指导价出手，买家承担的首付又太高，直接结果就是，根本卖不掉。
指导价，真有那么大威力么？
根据58同城、安居客发布的统计数据，目前落实二手房参考价制度的城市调控效果明显。
其中，6城挂牌价环比下降，成都、绍兴、宁波下降幅度分别是1.7%、1.6%、1.4%，西安降幅也达到了0.8%，深圳以0.5%的降幅紧随其后。
国家调控二手房的决心，正在越来越多的城市落地。
二手房指导价政策下，没有幸免，只不过是时间早晚罢了。
四、然而，更值得关注的，是二手房持续走高的库存。
8月，贝壳监测的全国60个重点城市，二手房库存继续增长。
这里面，二手房库存环比7月增速最高的是上海，挂牌量约3.4万套。
注：图片来源于易居研究院
有数据显示，全国20个重点城市8月二手房总去化周期是13.6个月，已经连升4个月。
注：图片来源于易居研究院
去化周期较长的城市主要是成都和南昌，去化周期分别达到32.2、31.2个月。
而二手房去化周期增速最快的前3个城市分别是郑州、上海和深圳。
郑州主要受暴雨和疫情影响，8月楼市低迷。
上海和深圳则主要受严格政策调控的影响。
要知道，这还仅仅是二手房，不谈新房。
预计未来几个月，20城库存会继续上升，去化周期也将继续拉长。
当前严格调控之下，后续二手房市场必将面临“高库存”风险。
五、楼市风云变幻，政策一锤接着一锤。
如果一个城市的二手房持续上涨，指导价格的出台，就极有可能。
如果实行了，对购房者，有利也有弊。
银行根据二手房的指导价放款，买家首付会变相提高，压力加大。
但，也有一些价格虚高的房源，会降价。
那么，这时候，我们应该怎么办？
一定不要偷懒和松懈，要时刻保持对市场的关注，遇到不错的房源，价格又合适，能拿下是最好。
注意，这里说的是有自住需求。
如果你是刚需准备买首套房，一定要分析好自己的现金流，分析自己的工作情况，分析自己的家庭结构，做出精准的选择，要买有价值的楼盘。
如果你已经解决了自住需求考虑买第二套，一定要注意现金流的问题，能不能快速变现。同时在无法变现的周期里，最好保证有可持续的租金收入。
如果你手里已经有多套房，一定要重视资产配置的问题了，要学会整合。
如果你是开发商，也得小心了，中小开发商的口子已经被撕开，这一片海很大。
或许在不久之后，开发商排行榜会是另外一番景象。
可能有不少会消失，老大的位置也会抢的你死我活。
大幕徐徐拉开，红利从来都只属于先知先觉者！
我来说两句