中国证券报记者近日调研北京二手房市场发现，目前市场整体平稳，成交量有所回落，学区房明显降温。“现在行情不像上半年那么火热，房价总体比较平稳，成交量有所下降。”北京西城区某房产中介门店经理说。

专家表示，北京等多个热点城市房地产市场调控政策不断精细化，随着系列措施逐步落地，叠加信贷收紧等因素，预计二手房市场将进一步回归理性。

成交量持续下降

“学区房受影响比较明显，新的政策出台后，很多客户选择观望。现在已经开学，不是传统学区房成交的‘旺季’，所以最近学区房成交量下降得比较明显。”上述中介门店经理说，“但改善类需求没有受到明显影响，最近较大面积的二手房成交量有所增加。”

二手房价格方面，国家统计局日前发布的数据显示，8月北京二手房价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点。朝阳区某房地产中介销售经理介绍，目前二手房价格总体比较稳定，但客户的议价空间比之前略大，市场降温主要体现在成交量上。

从成交量来看，诸葛找房数据显示，2021年第37周(9月6日至12日)北京二手住宅成交2663套，环比下跌19.30%。

“近三个月，北京二手房成交量持续小幅回调，二手房价格涨幅持续收窄，市场热度下降。”中指研究院北京分院研究副总监李益峰分析，一方面，在资金监管趋严、新一轮市场秩序整治、新的学区政策等一系列政策影响下，市场情绪逐步回归理性，热点学区房片区热度下降，降低了二手房市场带动效应；另一方面，二手房贷款审批严格，北京部分银行二手房贷款额度收紧，放款周期延长，叠加二套首付比例较高的影响，二手房市场整体成交规模小幅回落，但总量仍处于相对高位。

二手房市场降温

事实上，不仅是北京，在监管政策不断夯实的背景下，全国多个城市二手房市场出现明显回调。

国家统计局数据显示，8月，各线城市二手住宅销售价格环比涨幅回落。其中，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点。二线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%，转为持平。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%，连续两个月下降。

值得注意的是，国家统计局数据显示，8月，全国70个大中城市中，二手房价格环比下跌城市数量已接近一半，为34个，二手房房价环比上涨的城市数量由7月的41个锐减至27个。中原地产首席分析师张大伟表示，这是自2015年4月以来(除2020年2月疫情特殊原因之外)的最低点。

价格趋于平稳

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠认为，针对局部区域市场过热以及恶意“炒房”等现象，不排除继续出台相关政策进行调控的可能。

李益峰认为，预计未来二手房市场热度将继续下降，价格趋于平稳。房贷集中度管理背景下，三、四季度房贷额度收紧趋势或延续。受此影响，“金九银十”二手房市场成交规模将继续回调。