南京,二手房指导价要落地的传言,已经在空中悬浮多月。
据不完全统计,目前落实二手住房参考价制度的城市,分别是深圳、东莞、宁波、成都、三亚、西安、绍兴、无锡、合肥、广州。
根据某中介平台发布的统计数据显示,目前落实二手住房参考价制度的10个城市中调控效果明显,6个城市挂牌价环比下降,成都、绍兴、宁波下降幅度分别为1.7%、1.6%、1.4%,西安降幅也达到了0.8%,深圳以0.5%的降幅紧随其后。
业内人士认为,后续还会有更多城市跟进出台二手房指导价格制度,或出台针对二手房市场的其他调控措施。南京尽管尚未跟进政策,但市场的“速冻”肉眼可见……
01
有消息称,南京将会于近期推出二手房指导价。
根据某研究院的数据显示,南京近一年二手房成交量同比下降42.8%,环比下降20%,南京二手房成交均价同比下降3%,环比下降0.1%。
△图源某研究院
其中建邺区近一年二手房成交量同比下降49.5%,环比下降19.9%,建邺区二手房成交均价同比下降6%,环比下降6%。
△图源某研究院
从数据显示,我们可以看到,整个南京二手房市场趋于萎缩。
对此,我也实际询问、走访了几位中介和业内人士。
靠近河西北的某家中介表示,南京二手房市场今年不太景气,尽管金九有点起色,不过依然回不到从前了,新房还可以,租赁市场没有影响。
如今二手房卖了也不能很快结款,二手房贷款下不来,额度已经排到明年夏天了,如果现在卖房,可能到明年年底贷款才能下来,即使想用钱也用不了,所以全款客户业主很珍惜。他表示有钱人虽多,但全款买房的人很少。
关于某些二手房降价,他表示,有些是业主自身的问题,比如开公司投资着急用,又或者卖房买房比较着急,降价幅度大的甚至在6000元/㎡左右。
其次,考虑河西新房的客户较多,且河西的房子是不愁卖的。
提及风评两极化的江心洲,他举出一个案例:当南京市区里天空雾茫茫的一片,江心洲的天空,依旧是纯粹的蓝天白云,这足以证明一点,江心洲的环境非常好!
另一位业内人士也表示,二手房短时间价格涨幅、成交规模都会逐渐萎缩,很大的一个原因就是“下款慢”,银行基本不做二手房贷款,而新房依旧热销,河西毕竟是热门板块。
△中介提供(不完全记录)
据河西某中介透露,二手房指导价暂时还没有出正式的文件,但影响很大,目前客户都属于观望状态。
今年下半年全国的房地产市场处于萎靡期,南京二手房市场波及颇深。
特别是鼓楼区,几乎是0成交。今年相比于去年每月成交量只有去年的60%,关注度很高的河西板块也大不如前。
据不完全统计:
上半年河西南整个成交量大概180套左右,江心洲成交量120套左右,河西中部(包括奥体中,河西万达)60套左右,河西北20套左右,成交量很低。
八月份江心洲成交15套左右,河西南5套左右,河西中大概20套,河西北10套左右。
△中介提供
02
河西南二手房主力军还是在“星八客”中。
可以看到,相较于其他楼盘,海峡城上半年约84套成交量,看似还行。
但从严格意义上来说,五矿崇文金城比海峡城更胜一筹,上半年一共成交57套。
海峡城有3个园区,云珑湾,云璟湾,云玺湾,三个园区加在一起,84套成交量,每一个园区大概有十几栋楼,三个园区约有三四十栋楼,半年六个月只卖了84套,但五矿崇文金城只有一个园区。
中介表示:
客户选择河西南二手房,更多的是冲南外的学区。
河西南在学区没有确定之前,单价在4.5w/㎡无人购买,主要原因商业综合体欠缺,配套不完善,基本上都是房子,居住舒适度有一定影响。
河西南的南外学区确定之后,整个河西南基本都属于南外学区房,河西南房价开始飞快上涨,涨到6万/㎡左右,但目前是有价无市,买的人较少。
河西南八月份的成交量大概在2套左右,不超过5套,这就是它的成交量。(不完全数据统计)
03
江心洲以长江隧道为界限,分为岛南、岛北和岛中,岛南以高层,安置房为主,岛北以低密度洋房和别墅为主,岛中目前有璞境在售。
买岛南的客户主要以后期发展和居住的舒适度为主,买岛北的客户主要是为了改善养老。
让人意想不到的是洲岛家园二手房成交量有70多套!(不完全数据统计)
洲岛家园的魅力这么大?
洲岛家园,不像安置房的安置房,整个小区二手房挂牌均价在3.3万/㎡左右。它是全国唯一一个精装修交付的安置房,仁恒建设,借鉴新加坡组屋模式规划建设。
一直以来,江心洲风评呈现两极化,有人认为它发展不好,有人认为它升值空间大。
两种极端:江心洲客户群体一种是只要江心洲,一种是不喜欢江心洲,不会买江心洲。
江心洲2015年开始发展,2016-2018年发展停滞,2018年下半年开始重新发展,其房龄在2015-2018年,相比于河西主城要晚了5-15年,可能这也是多数人倾向于买江心洲的一部分原因。
04
成交量腰斩,那中介日子如何呢?
海峡城,整个底商就有四家中介店铺,但店内都没什么人。
可以看到,有连续相邻三家中介店铺,其中一家已经倒闭,人去楼空。
中介表示,从六月份开始,南京中介离职率+裁员是去年的 40% ,也就意味着,有 40%的人失业了。 且自己公司 离职率高达80%,一百多人,目前只剩30个人!
某中介地产发家于河西南,在河西南还是比较出名的,但今年在河西南的店差不多撤了一半左右,裁员 200多人 ,而河西南中介差不多 关了有1/3 。
河西万达附近某链中介店铺已搬空 店牌已拆
奥体中心附近 某家中介店铺已搬空
建邺区汉中门大街某中介店铺已关闭
江心洲店面已关闭!
该业内人士打趣到留下来的都是顶级人才,是打趣也是事实!
他表示挺过今年的话,明年就是春天,但很多人肯定是挺不过今年的!
今年各地的二手房调控政策来得猝不及防,需要一个缓冲期去适应,并且心态、思维都需调整。 且现今新房和二手房价格倒挂相差不大,造成局面非常尴尬,整个楼市两极分化严重: “热的热死,冷的冷死”。
到明年的时候,或许买主们适应了,楼市便又要热闹起来了。
只是现在,房主不甘心贱卖,购房者不急于下手,银行信贷也不给力……只是这波二手房市场的速冻,必将传导到新房市场,毕竟卖不出钱来,也没钱去新房市场驰骋。
南京二手房指导价尚未落地,观望气息浓郁,更多只能静等政策动向。