过去15年，中国房地产的发展，是全球化、工业化、城市化三种红利叠加的结果。房地产企业“有钱、有地、有人”，这是一个大发展的时期，房地产也对中国经济增长起到了巨大的推动作用。

任何行业都有自己的生命周期，当经过20余年的高速发展，房地产业也逐渐进入周期尾期。所以看到，15年后的今天，人口红利、旧改红利等减弱，供应、需求、融资三种监管叠加，房地产步入十字路口。

客观来看，房地产在国民经济中的重要性，依然不可替代。因为在世界各国，房地产都是国家财富的重要组成部分，是国家财政收入的重要来源，我国房地产产业链占中国GDP30%以上...

也就是说，房地产作为支柱产业之一的地位是没有改变的，房地产行业和企业的正常发展，依然有可观空间。而改变的，只是“房地产货币化”的核心逻辑。

那么新逻辑是什么？通过统计2006年-2020年中国房地产的销售金额、销售套数、平均套均总价、全国建成区面积增长率的数据，能够看清这些变化带来的新方法论。

实际上，详细分析这些“新生态”，也能看出其中蕴含着，房地产未来发展的崭新信心。

改善时代到来 产品是第一撬点

根据国家统计局数据，2006年-2020年，全国销售金额、销售套数、销售套均总价的增长率持续下降。

这说明，纯粹依靠销售增量拉动规模增长的模式，越来越难。

但值得一提的是，上述三项数据在2007年、2009年、2013年达到峰值，但每一次“上冲”，力度都在减弱，甚至在2016年之后，开始了一路下滑。唯独套均总价，自2014年后，“逆势”持续上扬。

销售套数减少、均价却在增长，这个逆转现象，说明商品房主流市场上，偏大户型、改善房源在放量。

购房者会更关注改善户型，这意味着下一个阶段，房企占领首置市场和改善市场的第一锚点，必定是产品。

头部房企对于市场和趋势最为敏锐，也最先做出行动。

比如碧桂园，早已调整策略增加改善其市场的产品布局。

据了解，今年初碧桂园全新发布“星、府、云、天”四大产品系列，半年时间全国多地落子实践。

据介绍，上述四大产品系，就是碧桂园是基于对450万户业主居住需求的跟踪调研得出的结果。全新的产品设计，除了对用户群体的需求研究，也细化落点到对“个体”的关注，包含了很多细节的设计，以及对用户人文情感需求的满足。

例如，碧桂园的 “星系”，针对年轻人的社交需求，有很多配套打造，设计上也满足了后浪群体的生活特征，叠加了功能空间的多种情景；“府系”则考虑三世同堂家庭的私密性、多功能性，在设计上也有丰富的中式传统美学风格；“云系”则强调高科技性能，主打全屋智能系统、智慧社区生态；“天系”以公共交通为开发导向，依托轨道枢纽核心，主要突出地标级未来城市综合体的优势。

不同的产品系，精准细分了不同层级、年龄的需求，做出了不同的研究与应对，这是真正的“深挖需求”应该有的姿态，也是房地产公司赢得未来市场、取得公司健康发展的信心源头之一。

购房需求升级 服务也需要2.0

在国家统计局2006年-2020年的房地产数据中，还有一项不容忽视的现象——

15年间中国的城镇人口增长率在下降；全国建成区面积增长率却持续上升。

这说明，未来的新房市场，需求的增量有限，而买房门槛在提高。当全国建成的房子还在增加，这种情况下，机会在哪里？只有在留下的买房“需求升级人群”和“细分市场”里。

碧桂园面对新趋势，动作快且准。

它一方面依靠既有优势，挖掘更细分的需求和更垂直的市场，做足增量。

根据2021年中报显示，碧桂园已经覆盖了我国89%的地级行政区划，均衡分布于在中国内地31个省、296个地级行政区划、1408个县镇。

碧桂园通过将产品系，升级为“产品矩阵”，击中购房者的更多维度。

另一方面，碧桂园“追击”高能量区域的升级需求。

2021年中报显示，碧桂园的项目99%布局在常住人口50万以上的区域，这基本是人口主要流入的区域。其中74%，是位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈，契合着国家的发展战略和人口流动趋势。

而这些经历过房地产周期波动的市场，消费者已经有了更高的产品和服务要求。

面对这些升级需求，碧桂园不仅提升了产品，还升级了服务。

据了解，碧桂园提出的“家圆服务体系”，就是优化服务，并且把服务贯穿客户看房、购房、侯房、收楼、入住每个阶段。

比如，社区里突发意外，业主和管理员都能通过AI天眼技术快速定位，及时处理。碧桂园新的小区，也大多配备了云对讲系统、无接触操作体系等智能化设施。

客观而言，聚焦“产品和服务”，碧桂园正向大众阐释对当下美好人居产品的追求与决心，这也是房企顺应新周期发展，正确的底层新逻辑。

（版权|凤凰网风财讯 作者|王婷婷）