个人住房抵押贷款支持证券(RMBS)在6月、7月暂停发行后，8月、9月再度重启，且发行单数和金额出现“井喷”。

据21世纪经济报道记者统计，自8月初至9月28日以来，已经有13单共计超千亿元RMBS完成发行，发起机构包括建设银行、工商银行、交通银行、招商银行、中信银行、兴业银行，发行单数分别为4单、3单、2单、2单、1单、1单。

“从8月份开始，前期受到控制的RMBS出现恢复性增长，9月RMBS发行规模创年内月度增长新高，这具有较强信号意义，同时对于银行经营和估值表现具有多重利好。”光大证券金融业首席分析师王一峰认为。

值得注意的是，近日央行货币政策委员会召开三季度例会，罕见提到要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。市场观点认为，监管层正在密切关注个别大型房企的风险演化，未来相关政策可能灵活调整应对。

RMBS发行为何“井喷”？

在经济增速逐步恢复企稳、房地产贷款集中度管理政策背景下，今年上半年RMBS发行维持去年四季度以来的强劲增长势头，上半年RMBS发行笔数、总额分别为34单、2642.92亿元，较去年同期增长240%、226%，34单RMBS由18家银行发行，其中建设银行发行8单，工商银行、中国银行、中信银行发行3单。

“在房地产调控政策趋严的背景下，RMBS仍然是商业银行高效盘活存量资产、优化资金结构、置换房贷资金的重要工具。房地产贷款集中度管理制度的出台，对RMBS的发行也产生了一定的推动作用。”一位行业分析师接受21世纪经济报道记者采访时表示。

21世纪经济报道记者注意到，今年以来RMBS发行较多的发起机构，其房地产贷款集中度也相对较高。截至6月末，工商银行、建设银行、中国银行分别为33.89%、37.91%、37.84%，招商银行、中信银行、兴业银行分别为32.22%、25.96%、34.62%。

王一峰称，本轮房地产融资调控政策自4月份强化以来，房地产融资条件进一步收紧，造成前期注册备案的RMBS发行遇阻，6-7月份均无RMBS发行。“随着RMBS发行的重启，地产融资调控政策正在进入新的阶段，银行存在较强意愿通过RMBS的发行腾挪表内涉房类贷款额度，进而缓解集中度指标达标困境和信贷投放的‘资产荒’压力，预计9-12月份住房按揭贷款增长有望出现小幅上量。”

王一峰进一步表示，缓解房地产企业集中的现金流风险的首要之务，在于“盖房子、保交付、促回款”，而要实现这一目标的重要抓手，并非传统意义上需要央行加大宽松力度，而是需要通过局部“宽信用”来实现，即对前期房地产融资政策的“全面从紧”予以适当的“微调松绑”，给予房企调整资产负债表的时间。

“对于监管而言，放松RMBS发行有两点好处：一是RMBS发行量可以精确控制，对房地产融资政策放松不算大幅度放松；二是RMBS发行为按揭贷款腾挪额度，避免了实质性放松‘双集中度管理’。”王一峰认为。

房地产信贷政策有望调整？

9月27日，央行官网显示，央行货币政策委员会2021年第三季度例会于9月24日在北京召开。会议指出，维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益；增强信贷总量增长的稳定性，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配。

央行货币政策委员会例会罕见提到房地产问题引起市场较大关注，东方金诚首席宏观分析师王青认为，这表明监管层正在密切关注个别大型房企的风险演化，以及当前楼市较快冷却态势，未来相关政策可能灵活调整应对。

“政策面可能关注到房地产市场信贷循环问题，结合近期大型房企风险事件暴露和情绪传染，预计在不突破前期显性规则下(如三条红线、贷款集中度管理制度)，地产信贷政策有望缓和，随着地产和财政相关需求释放，预计四季度后期将看到需求端的逐步改善。”广发证券银行分析师倪军也表示。

9月初，银保监会新闻发言人在答记者问时也表示，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，持续完善房地产金融监管机制，防范房地产贷款过度集中，促进金融与房地产良性循环；督促银行机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持。

王一峰表示，发行RMBS的机构在腾挪出相应额度后，一般也会由总行进行相应的额度分配，这同样需要遵循因城施策的原则。即，对于中西部地区，由于其按揭深度偏低，房地产去化压力相对更大，银行应适当放松对按揭贷款的额度管控，而对于热点城市则仍应延续“稳中从紧”的政策导向。

9月28日，银行板块迎来反弹，截至21世纪经济报道记者发稿，银行板块涨近1.5%，常熟银行领涨超6%，苏农银行、江苏银行、宁波银行等江浙地区的银行股涨幅居前。