前两个季度，对于市场，我们的判断始终是观望，等待调控发挥作用！

许多朋友都在后台问我，什么时候可以买？

现在可以明确告诉大家，时机差不多了，尤其是刚需朋友们。

市场正在加速变冷，降价潮已经开始蔓延！

目前最明显的一个信号就是：

中介电话多了起来，并且都是告诉我，降价了，打折，还买不买？

同时，部分针对刚需的利好，很可能就在路上。

我的判断是，刚需的朋友们，可以开始看房了。

具体怎么回事，听我一一论述。

属于刚需最新的利好，可能在路上。

昨晚，央行发布了“货币政策委员会2021年第三季度例会”的新闻通稿。

当中破天荒提到楼市：维护房地产的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

这是央行时隔两个季度，第一次提到房地产。房地产的健康发展，指的很可能就是岌岌可危的房企。消费者的合法权益，而政策认可的合理消费者，无疑就是刚需。

只是目前悬念是，针对楼市整体的放水，还是针对刚需的房贷利率与额度调整。

但可以确定的是，这对刚需都是利好。

并且，这并不是最近的唯一信号，前几天经济日报评论中写道，楼市调控应当注重保护刚需。证券时报评论，保护真实的住房需求离不开房贷资源的有效配置。

楼市的大方向，已经在变动，调整的窗口很可能就是刚需。

楼市经历过前期粗暴的围堵，上行压力已经整体可控。接下来，针对被误伤的刚需群体，做适当精细化调整，也是比较合理的。

比如最近不少城市开始针对二手交易增值税进行调整，广州的房贷利率终于有银行开始降了。甚至有中介告诉我，部分银行明年的额度已经拿出来了。

这是属于利好刚需的第一个信号！

第二个信号是，降价潮已经杀至！

张家口，主城区已经下降近3成，房价已经从巅峰的1.3w，降到了0.8w。

昆明，从公寓到住宅，特价房、优惠房源不断，城西的某项目，从年初的1.7万，直接降至1w每平，推出优惠房源上百套。

截止目前，菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山已经出台限跌令。

但降价远不止在这些城市蔓延，核心城市也有些绷不住了。

比如武汉光谷某项目，上周已经打电话告诉我，新开盘房子降价了，不需要摇号，精装修价格低了2k，次核心新房价格也开始有所瓦解；去年火热的南沙，今年新盘在降价了；苏州的木渎，多个项目已经开始打85折。

而如果仔细去找，我相信还有更多更多......

打着特价房源、一口价房源的幌子，释放着一切都好谈的信号，降价潮不是即将，而是已经悄悄杀到。

在接下来的第四季度，这股潮水还会愈发猛烈！

三道红线，已经将开发商逼到了悬崖边上。融资渠道收紧，现金流成为拿住开发商的7寸。

最明显的信号就是，第二次土拍已经没开发商愿意赚个吆喝了。这比我6月第一次土拍后写的，凉得更加迅速与彻底一些。（点击蓝字查看此前预测文章）

广州，48幅的地块，25幅流拍；

杭州，10宗地，9宗房企报名数量不达标，仅有1宗顺利出让；

沈阳，46宗地，仅22宗地进入招拍挂流程，最终依旧流拍3宗。

土拍市场，比西伯利亚的寒流还要冷。

并且这股冷气，已经不再有所谓的城市分化，而是全面地冷淡。

足以说明，开发商的日子确实不太好过。

而接下来的第四季度，房企会更难！

开发商们会明白人生不是起起伏伏，而是伏伏伏，与服服服。

债务压力已经压得房企喘不过气来，四季度的销售压力也杀到了。下半年楼市并不乐观，大概率也不会再有金九银十，但不少房企销售业绩还未过半。

毫无疑问，四季度将是开发商促销回本的高峰期！你永远不知道哪家房企会加入进来。连前段时间还有余力收购富力物业的某五星级的家，最近也传出开启军令状回款模式。

而开发商越难，越促销，对咱们购房者来说，就越有机会。

四季度，大规模的降价潮会杀至，这是利好刚需的第二个信号。

市场第三个信号是：

调控作用，投机正在逐步退出市场。

由于金融政策的紧缩，二手房指导价与银行放贷缓慢的影响，二手市场不可避免的走向回落。比如深圳、杭州、西安等等，二手成交量已经大幅下跌，房价下行趋势终于显露。

而随着二手市场的回落，限价新房的倒挂空间也开始减少，投资预期被大幅打压，不少投资者已经倾向于观望等待。

这些投机力量，向来是限价新盘里，挤压刚需的重要力量。

市场投资氛围开始淡化，随之而来的，就是真刚需中签率的提高。

代表性城市杭州，红盘的中签率开始有刚需化的倾向，中签率变高了，能到20%-30%，不再需要5年限售，并且差的楼层，开始有弃号的了，市场开始向刚需化转向。

这是刚需利好的第三大信号。

综合这三大信号来看，属于刚需的市场已经来到！

政策利好很可能会来，降价潮已经杀至，投机开始逐步退出市场。

唯一的问题是，对于开发商的选择，一定要慎重！

选对了是捡漏，选错了是暴雷，但以稳为主的楼市，机会还是大于危机。

我的建议格外小心本地小开发商，尽量选择央企、国企！

刚需们，准备好，迎接这波降价潮了吗？