摘要：故事要回溯到1992年，王文学辞去运输公司的工作，在廊坊党校旁边开了一家“川崎火锅店”。一团团跳动的火苗，以及其带来的美味，成为了千亿财富传奇的开端。

10月8日，华夏幸福复牌。复牌即一字涨停，报4.41元，封单超44万手。这是近期房地产行业一连串坏消息中难得的亮色。

资本市场的积极态度与华夏幸福在9月30日公布的2192亿元债务重组方案紧密相关——“卖、带、展、兑、抵、接”，王文学试图用六种方式化解千亿巨量的债务。这份姗姗来迟的重组方案，显然已经将华夏幸福的“家底”和盘托出。

“我爱北京天安门正南50公里”，这句街头巷尾流传的口号犹在耳畔。如果时间回到2001年，彼时华夏幸福这艘战舰正从固安工业园起步，PPP模式正全国复制，王文学大概料想不到，如日中天的华夏幸福20年后会走到“甩卖”的境地。

但重组方案好在保留了孔雀城住宅业务、部分产业新城业务、物业管理业务及其他业务——而这也是王文学留给自己东山再起的“火种”。

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家底

每年的华夏幸福年报中，对业务的介绍部分产业新城都是首个出场，这是王文学自2001年的住交会上，在策划大师王志纲的建议下所迈出的坚定步伐。

在产业地产领域的探索，及“PPP”模式在固安的成功尝试，产业新城首股的光环是华夏幸福过往十多年全国攻城拔寨的过程中最得以依仗的名片。

正是这张名片，为华夏幸福带来规模的迅速攀升，与此同时也有巨量的应收款。截至2020年12月31日，华夏幸福应收账款达到648.84亿元。

不过王文学从来没有责难这种模式的问题，即便再来一次，他很大程度上依然会选择这条路——一边做房地产开发，一边将产业导入，产城互动、产城一体，这在当时闻所未闻。王文学甘当第一个“吃螃蟹”的人，与固安县政府签订了一项排他性的特许经营协议，协议期50年，实行“政府主导、企业运作”的管理模式。华夏幸福以较低的成本获得土地，完成前期基建后进行招商引资。

但从始至终，真正将资源变现的，是在年报中排在产业新城之后的“园区配套住宅”业务，也就是“孔雀城”。

孔雀城是华夏幸福地产板块的标志性品牌，2008年后，借北京奥运会东风声名鹊起。潮白河孔雀城、大运河孔雀城、永定河孔雀城等一系列住宅项目在北京周边接连复制，从一座北京城、四座孔雀城，到全国布局，战线延伸至沈阳、无锡、武汉、成都及长三角地区，呈几何式裂变。

孔雀城可以说是王文学一手打造的最赚钱的“摇钱树”，比起过去开火锅店、搞装修队来说，也是更值得骄傲的心血之作。

据2021年半年报数据显示，目前华夏幸福全国有地产项目137个，半年共计实现房地产销售金额74.89亿元，销售面积约69.1万平米，实现结转收入金额约149.18亿元，可供出售面积367万平米。

与此同时，在土地储备方面，今年上半年，华夏幸福持有待开发项目共58个，合计土地面积约466万平方米，规划计容建筑面积约894.15万平方米。

华夏幸福在9月30日的债务重组公告中也提到了孔雀城，此次公告也基本确定了华夏幸福对于未来业务的定调：公司经过资产及业务重组后，将保留孔雀城住宅业务、部分产业新城业务、物业管理业务及其他业务。

孔雀城第一次排在了产业新城的前面。

这也就不难理解，王文学在内部会议上说“产业新城，该搞的还得搞，该招商还得招，孔雀城咱们还得建，还得卖”。孔雀城业务和部分产业新城业务，也就成了王文学最后兜底的“火种”。

义气

9月30日的债务重组方案让市场看到了王文学的决心和解决问题的路径，如何重拾团队和投资人的信心，王文学从20年前的那笔500万欠款中已经找到了诀窍。

1992年，借着天时地利，善于交际的王文学组建起了装修队伍，承接政府楼堂馆所的翻新业务。5年后，亚洲金融危机爆发，政府财政收紧，拿不到政府装修款的王文学，被供应商上门逼债。

当时的王文学却满不在乎，在廊坊市政府领导的办公室里，他当面烧毁了政府的装修合同，声称欠下的债他会用火锅店挣的钱来还。据《财经》引述知情人士的说法称，那时当地政府对王文学的装修欠款近500万元。

以上的豪言壮语，与今年2月初王文学在内部会议上放言“今天我干到这，愿赌服输”如出一辙，善交友、重江湖义气的特点显著。

冥冥之中似有注定，那件事也为日后王文学的发家之路做了铺垫。1998年，嗅觉敏锐的王文学又适时抓住了廊坊市出让土地的机会，建成第一个楼盘——华夏花园，开盘即售罄，第一桶金便掘得5000万。

不甘心小打小闹的王文学此后一发不可收拾。甚至在雄安新区正式成立后，其主动放弃已通过框架协议锁定的土地之举更是让他名动九州。王文学发表声明说：“华夏幸福，自愿放弃雄安新区的土地，坚决服从中央决定。”

基于此，华夏幸福一跃成为雄安新区概念龙头股，股价连续五个一字涨停板，达到历史最高点。

20年后，当年的情景重现，不过这一次王文学面对的债务规模至少是当年的10000倍。

在内部会议上，王文学进行了反思：“最近一段时间，我不断深刻反省，认识了突出问题是在公司取得成功后个人有所膨胀。虽然以未来美好愿景作为公司计划实施的基本依据，但部分管控工作没有做到位，这也是出现今天这个局面的重要原因。”

王文学归纳出四点原因，第一是错误研判了环京的房地产形势，投资过于集中；第二是新拓区域尚在培育中，效果不及预期；第三是前期扩张激进，管理不够精细；第四是多轮疫情冲击使经营困境雪上加霜。

细细咀嚼这四句话，前三点怪自己看走了眼、指错了路，最后一点怪天灾的雪上加霜，没有任何一点与他人相关。

终回孔雀林

兜兜转转，“金主”平安不再输血，王文学仍需加紧自救。

9.30公告显示，2192亿元金融债务清偿方案最终兑现仍存较大不确定性。清偿方案基本上坚持“出售资产现金清偿、债务跟随项目走以及对部分债务进行展期、下调利率、豁免罚息”的原则。

作为河北本土最大地产开发商，根据今年上半年数据，华夏幸福总资产达到4745.84亿元，在中国地产企业中位居第20名左右。

客观而言，即便当下困难重重，华夏幸福的基本盘还算稳固，尚有大部分优质资产握在手里。

每个人都是历史的注脚，王文学也不例外。回顾王文学的内部讲话，也颇为务实和具有人情味：

“内外因素综合作用下，公司债务偿付问题爆发，2021年到期需偿付金额高达千亿元，但截至1月末，公司货币现金仅有240亿元，且基本上都是受限资金。新增融资又全面受阻，业务现金流根本无法覆盖偿付需求。可注入的资金，基本枯竭。危机由此触发，这是所有人都不愿意看到的局面。”

“是靠理想驱动的，前面是诚意正心干好产业新城的。华夏幸福从1998年4月20日拿到第一块地到今年，已经干了二十三四年，干过很多事，也凝聚了很多团队。但现在，我也不跟大家讲理想，也别讲情怀，咱们就讲讲哥们义气。困难确确实实存在，那么面对困难，大家可以选择离开，并不是说开完会，大家举手一鼓掌，完了之后好好干。都是理性的人，经济的人，这是一切问题的假设，别唱高调。”

王文学指出，目前华夏幸福处于初级阶段，产业新城还在陆续开发中。

如果债务重组顺利推进，华夏幸福跳动的星星之火，以期再成燎原之势。从孔雀城走出来的王文学，或许可以如愿回到他的孔雀林。