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毫无疑问，房地产税落地，短期内必然会影响到试点城市房价。

中长期观察，随着市场对房地产税的恐慌慢慢下降，市场情绪趋于缓和，市场供需平衡后，房价也会逐渐回归正常。

房地产税大概率会在深圳、海南、和浙江三个地方扩大试点。这三个地区也是全国炒房客集中聚集地。

叫了多年的“狼”终于来了！

刚刚，全国人大常委会关于房地产税试点的决定公布了！

一石激起千层浪！

房地产税落地，究竟意味着什么？

01

房地产税终于来了

此次全国人大常委会关于房地产税试点的决定，核心内容就是三条：

一、试点地区的房地产税征税对象主要是住宅，小产权房排除在外！

二、房地产税试点一城一策，地方政府制定征税细则，不一刀切。

三、房地产税试点有效期暂定五年，五年以后再说，条件成熟再进入立法程序，条件不成熟再说。也就是说这个税最起码五年之内和大部分城市没有关系，非试点城市暂时高枕无忧。

为什么这么多年房地产税落地如此艰难？

因为既得利益群体阻力太强大！

许多人持反对意见，包括立法时间长，征收起来麻烦，工程量大，太复杂之类的。总之，就是各种借口，各种难。

等了多年以后，最高领导前不久终于表态，把房地产税拔高到共同富裕的高度，立法暂缓，试点先行，成功运用改革开发破冰的经验。为房地产税落地扫清了最后的障碍。

试点城市房价会跌吗？

毫无疑问，房地产税落地，短期内必然会影响到试点城市房价。

试点城市房地产税一旦推出，持有多套房的业主成本大增，首先影响的就是市场预期，暂时的恐慌跑不掉，挂牌量大增也是必然的。

短期内，最恐慌的还是持有多套房的高杠杆炒房客，市场羊群效应泛滥，尤其是高杠杆炒房客一定会集体抛盘，市场供应量暴增，房价必然下跌。

房地产市场一向都是买涨不买跌的，当下楼市仍处于寒冬，对任何利空都会反应过度，你哪怕扔的是一颗玩具炸弹，也会吓怂一帮人。

中长期观察，随着市场对房地产税的恐慌慢慢下降，市场情绪趋于缓和，市场供需平衡后，房价也会逐渐回归正常。

所以说，房地产税只会短期影响房价，长期来看，还是供求关系起主导作用。

02

对高杠杆炒房客冲击最大

房地产税在试点城市一旦开征，一定会有免征套数，从财政部财政科学所原所长贾康的表态来看，很可能会是两套起征。这样就能最大程度避免离婚潮的泛滥，冲击社会道德底线。

但对两套房产以上持有者来说，可不是好事，这个税，尤其对高杠杆炒房客冲击最大。

炒房客本来就背负高额负债，深圳很多炒房客月供几十万，现在行情不好，想卖房套现也难，如果还要背负房地产税，很有可能成为压倒骆驼的最后一棵草。

许多人会说把房地产税成本转嫁给租客，对房东影响不大。但别忘了租金是穷人指数，你房子贵了，租客大可以用脚投票，两个字“走人”。毕竟在广州深圳，还有大量城中村廉价的出租房存在。

想转嫁成本，就两个字“没门”！

房地产税试点将在哪些地区先行？

今天人大出台这个决定之前，代表官方发声的财政部财政科学所原所长贾康，已经为我们揭开了谜底。

房地产税大概率会在深圳、海南、和浙江三个地方扩大试点。

这三个地区也是全国炒房客集中聚集地。

先说说深圳。

房地产税试点还没落地，深圳二手楼市已经速冻了。

二手房指导价出台八个月，深圳楼市彻底被打趴下。成交量萎缩到历史罕见的低点。今年国庆期间，整个深圳二手房仅成交4套。

由于成交量一直低迷，国庆之后深圳二手房价格再度出现了明显松动，不少业主将手中房源的价格下调10%左右，即使在这样的下调幅度下，二手房成交量依然没有上升。

据深圳市住建局统计，今年9月份深圳二手房仅成交1765套，同比去年同期的8820套，跌幅超过了八成，这已经是深圳二手房成交连续6个月下滑。

海南成为试点先行，和自由贸易港密不可分。未来海南将对标香港，所以在房地产税上必须要与时俱进。

浙江是共同富裕示范区，最高领导已经说了房地产税是调节财富分配的重要工具，示范区就要有示范区的样子，示范区的担当，示范区的龙头杭州这两个月楼市真的怂了，还没开征房地产税，杭州楼市开始进入冬天了。

机构监测数据显示，传统“金九银十”推盘和销售旺季也未能挽救杭州楼市“颓势”。杭州9月二手房仅成交3784套，创下2020年2月以来历史新低。“十一”黄金周杭州市区仅成交53套二手房。其中，住宅成交46套，创近六年来新低。

03

99%三四五线城市不会开征房地产税

从这次房地产税试点有效期和措辞可以看出来，一城一策，房地产税只会在试点城市和部分热门城市开征。

我认为，大部分人口外流，楼市低迷的三四五线城市根本不会开征或者免征。

这两年，许多中小城市其实房地产行情并不太好，库存高企去化艰难；土地拍卖也是应者寥寥，流拍现象时常发生。

但房地产行业，却是这些城市最大的金主，离了万万不行。

哪怕五年以后，你让这些城市开征房地产税，就像压倒骆驼的最后一根稻草，可能吗？这些城市行政首长万万不能答应的。

政绩和乌纱帽，还要不要了？

征收的难点就在于“公平”。

深圳、广州、上海这样的一线超大型城市内部，存在着大量小产权房和政策性住房。

如果开征房地产税，就有一个城市内部的公平性问题。

如果只针对房管局备案的商品房征收房产税，那存量的大量小产权房要不要征。此次人大决定把农村宅基地上的小产权房排除在外，考虑的是身份合法问题。但现实中，小产权房多年来一直就是神一样的存在着。

如果试点城市小产权房不征税，就会产生一个严重的不公平现象。

家里三代人积蓄买的商品房，被征税；而没有缴纳任何土地出让金和相关税费的小产权房，却一分钱不用交。纳税人实在咽不下这口气。

世界上的事，不患寡而患不均！房地产税征收未来执行上，如何破解公平难题，考验政策制定者的智慧。

04

试点城市税率绝不会是上海和重庆模式

中国不仅土地面积大，城市之间的贫富差距也大，目前房产税试点的两座城市：上海和重庆，税率极低。

重庆征收对象以高端豪宅为征收对象，上海市主要以多套房拥有者为主要征收对象。

在上海第一套无论大小，都不征收，第二套分情况，家庭人均60平，超出部分每年征收。一般情况是征收0.6%，房价低于新房均价2倍的则征收0.4%。

说实在了，如果房地产税是用来实现共同富裕，实现财富二次分配的话，那么目前上海的税率真的太低了。反观欧美一些国家，为什么买得起养不起，和动辄1%-3%的税率脱不了干系。

所以房地产税试点落地城市，未来税率不会太低。太低的话就和上海重庆模式一样，起不到任何作用。

如果参照国外大部分国家起征点1%计算，那么深圳一套800万的房子，房地产税就要8万元/年，每年都要交，这可是一笔大负担。

如果实行累计惩罚税率的话，多套房持有者每年缴纳的税费将是一笔天文数字。

最后。

狼来了，房地产税终于落地了。所以在开征之前，我建议大家可以开始调整自己的资产了。尤其是大概率成为试点城市的楼市业主们，该精简精简自己手中的房产了，差地段换好地段，多套小房子换一套好房子，老破小真的没有必要留着，时间越久越不好卖。