10月26日，当代置业成为继花样年、新力等房企之后，又一家出现美元债务违约的房企。与此同时，伴随着上周批量房企的信用评级被下调，在债券市场上无异于雪上加霜。10月26日当天，房地产板块收盘下跌1.35%，下跌企业多达104家。

目前，随着房企销售下行，融资收紧下短期资金链承压，“安全”已经成为房企的首要关键词。为此，有的房企感到寒意，减少拿地投资，进行“缩骨减肥”；还有的房企开启自救模式，掀起债务回购潮，甚至以出售资产、向股东借款、引入战投等方式缓解流动性危机。在业内人士看来，房企应持续推进重塑债券市场的信心。

近段时间，已有当代置业、花样年、新力等多家房企出现美元债违约。图片来源/IC photo

当代置业2.5亿美元债发生违约

又一家房企出现美元债务违约。10月26日，当代置业发布公告表示，其于10月25日到期的2.5亿美元、票息12.85厘的美元优先票据，发生票据违约。此前，当代置业就该优先票据寻求债务延展兑付，但最终并未实现。

当代置业在一封内部信中提到，对于这一次债务问题，已采用了资产处置、股东借款、战投方引入等方式，在形势更加严峻的情况下，有几项工作没有达到预期的结果，导致风险出现。

前一天（10月25日）晚间，雅居乐也就债务偿还作出自愿性公告称，鉴于近期房地产行业的发展，雅居乐与投资者之间的沟通频率最近有所增加。在沟通中，公司已向投资者保证有足够资金偿还到期债务。

从10月开始，房地产市场入冬，房企美元债违约不断，债务成为很多房企关注的焦点。值得一提的是，伴随房企美元债违约，国际评级机构持续下调房企信用评级。其中，10月18日及19日穆迪连续对十几家房企的评级进行下调。

另据国金证券于10月14日发布的研报显示，自9月份开始不到一个半月的时间，穆迪、标普和惠誉至少对房企进行了25次的主体评级下调，其中花样年等部分房企被多次下调评级。

对此，中指研究院企业事业部研究副总监刘水表示，9月以来，海外评级机构数次下调多家中资房企信用评级或展望，造成投资人信心大减。而境外融资渠道不畅、信用风险敞口增加成为房企评级下调的最主要因素。此外，盈利能力减弱也是房企被调级的诱因之一。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，今年房企被评级机构下调评级次数创历年之最。因为前期有多家房企到期债务违约，导致房企评级被批量下调。这主要是对信用风险的担忧，担忧房企到期债务的偿还能力下降，资产变现的能力下降，以及再融资能力下降等。

多家房企“缩骨减肥”寻求自救

在行业信用风险加速暴露的同时，作为房地产行业的“吹哨人”，万科董事会主席郁亮在三年前率先喊出“活下去”。这一次，他给出的处方是：“尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会”。

“行业冬天来的时候谁都冷，首先要解决自己如何过冬的问题。现在安全比增长更重要，能力比规模更重要。”10月22日，郁亮在万科业务交流会上说：“房地产整个缩表的过程，就是把金融红利从房地产行业中去掉，就如同缩骨减肥一样，带来非常大的冲击，必然伴随煎熬的痛苦。”

许家印对于郁亮说的“缩骨减肥”感同身受。10月22日，在恒大集团复工复产专题会上，恒大董事局主席许家印宣布了恒大化解风险自救的战略决定，其中包括恒大的房地产销售规模要从去年的7000多亿，在10年内压降到每年2000亿左右，实现由房地产业向新能源汽车产业的转型。

事实上，恒大自救战略中的减少拿地、压缩投资，已成为很多房企的共同做法。这在今年前三季房地产开发投资额增幅首次跌至个位数上可以得到印证。

值得关注的是，美元债“交换要约”也成为很多房企的自救举措。10月26日，港龙中国公告披露2021年到期13.5%的美元债“交换要约”，以及建议发行新优先票据融资。

而此前海伦堡已经操作成功，原本10月14日到期的美元债，于10月8日交换要约和新票据发行同时完成，兑付压力成功延后。

而鑫苑置业于10月15日到期的美元债券，在9月30日发起交换要约。在债券到期的前一天，鑫苑置业发布公告称，总计2.08亿美元的票据本金已在交换要约、发行和同意征集中有效投标。由此，鑫苑置业成功“躲过一劫”。

除此之外，房地产行业收并购频繁也是房企自救的结果。最为典型的是碧桂园服务宣布33亿元收购彩生活旗下资产，以及百亿收购富力物业。

美元债回购潮提振市场信心

频频爆雷的美元债，犹如悬在房企头上的达摩克利斯之剑。自10月以来，多家房企积极增持股票与回购债券，以增强二级市场投资者信心。

比如，10月7日，禹洲集团公告披露，公司控股股东兼执行董事林龙安于二级市场购买公司多项美元优先票据；10月15日，世茂集团公告称，完成赎回于2021年到期的优先票据。

与此同时，10月11日，龙光集团购回1000万美元于2022年到期金额为2.5亿美元、利率为5.75%的优先票据。对此，龙光集团认为，购回其优先票据将减少未来财务开支及降低其财务资产负债水平，符合龙光集团及其股东的整体利益。

随后，10月12日，建业地产公告称，该公司拟回购2021年11月到期的美元票据，涉资1428万美元；10月12日及10月13日，弘阳地产于公开市场购回本金总额分别达500万美元及200万美元的2019年10月票据；10月14日，正荣地产披露累计回购3300万美元优先票据，其中包括回购300万美元2021年到期本金总额为2亿美元的5.95%优先票据。

此外，包括世茂集团、正荣地产、龙光集团、建业地产、弘阳地产均表示，将继续监察市场状况及其财务结构，并可能于适当时候进一步回购其优先票据。

在刘水看来，为应对房企海外债市场大幅波动，多家房企主动发起回购，一方面对稳定投资人信息、缓解市场压力起到积极作用，另一方面也展示了自身的实力和流动性承压能力。

业内：债务集中兑付，流动性仍承压

“海外债通常以‘借新偿旧’的方式置换到期债务，海外市场波动必然阻碍新债的发行。”刘水表示，2022年恰逢海外债到期的主要年份，年度到期债务约3620亿元，高峰期在1月、3-4月、6-7月，整体来看上半年偿债高峰密集，资金需求上升，房企只能动用内部资金偿还债务，使得本已吃紧的流动性再度承压。

在克而瑞分析人士看来，目前，房企自救在下行市场中显得“杯水车薪”，在销售下行、融资收紧、资金链承压的背景下，房企自救压力较大。

除了自救外，房企也在寄希望于政策端的改善。日前，有媒体报道称，国家发改委召集美元债大户摸底房企境外债到期情况及房企存在的压力；同时，国家外管局已为房企境内资金偿还境外债开辟“绿色通道”。绿色通道开通后，房企用境内资金偿还境外债时，审批速度明显加快。此举无疑将缓解房企美元债的还款压力。

刘水认为，监管层认识到房地产市场正在发生变化，此前提出准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，将保持房地产信贷平稳有序投放，纠正过紧的房地产信贷政策。从走势来看，房地产信贷政策会边际调整放松，未来几个月房地产市场将趋稳转暖。

光大证券发布研报认为，四季度行业流动性将得到修复，居民按揭贷款边际回暖，竣工端将保持较高增速。这将有助于修复资本市场过度悲观预期，房地产板块的短期表现值得期待。不过，全球通胀预期和大宗商品上涨或导致利率有上行压力，或对资金密集型的地产开发造成潜在影响；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企或还将出现信用违约。

克而瑞则建议，未来企业在债券市场的信心重塑行动或将持续推进，同时要积极提前部署债券偿还计划，从而保证境外债券市场的再融资需求有序滚动。