11月23日，龙岗区住房和建设局发布《龙岗区关于房地产项目全周期管理的指导意见（征求意见稿）》（以下简称指导意见），公开征求意见。

指导意见分为总则、科学规划、规范设计、品质建设、审批服务、规范销售、验收标准、严格交付、其他措施，以及附则共10章，贯穿房地产项目规划、设计、建设、销售、验收、交付的全周期。

指导意见提出：

● 房地产开发企业宜在规划核定指标的基础上按照中上限配置停车位、电梯等。

● 对居住类项目建筑图纸柱梁板接口、凸窗和凹槽等设计进行重点审查，堵塞偷面积、拓展面积和违规改变功能等漏洞；对非居住类项目采用居住套型设计的，不得擅自预留、增设可作为住宅用途的排水、排污、排烟及燃气等管道，卫生间、茶水间或饮水供应点应集中设置。

● 在预售许可审批前，应就住宅类项目周边学位配套情况、更新类项目回迁安置和项目监管落实情况征求教育、更新部门的意见。

● 依托政府在线等平台统一发布规划、学位、交通、环境、绿色建筑、不利因素等信息，并在销售场所显著位置公示。

● 对于设置样板房的项目至少设置一套交付标准的清水房。

● 在房地产广告宣传中承诺办理入户、就业、升学信息等违法违规问题进行重点整治。对房地产开发企业未按照价格备案制度实施明码标价、变相进行价外加价，实施霸王条款等问题进行严厉查处，对情节严重的企业及个人纳入失信主体名单。

● 鼓励开发企业探索7天无理由退房机制，在开发企业与买受人签订《深圳市房地产认购书》的同时，买受人可以选择是否签署《无理由退房协议》。

另外，龙岗将开展不定期联合检查，重点对以下房地产市场销售行为乱象从严查处：

1、非住宅类项目进行“类住宅”、教育承诺等虚假宣传的；

2、非住宅类项目售楼处展示具有居住功能的样板房；

3、非住宅项目擅自预留作为住宅用途的排水、排污、排烟等管道，存在增设结构梁、插层等情形的；

4、居住类项目售楼处展示可供加建、改建、扩建的样板房；

5、非精装修项目存在捆绑装修销售；

6、未取得预售许可证擅自销售；

7、以较低折扣要求购房人一次性付清购房款，或资金未进入资金监管账户的；

立案调查期间，依法停止办理规划验收、竣工验收备案和预售许可相关手续。对已取得预售许可的项目，控停销售行为。

龙岗区关于房地产项目全周期管理的指导意见（征求意见稿）

第一章 总则

第一条 为进一步加强龙岗区房地产市场秩序，牢固树立系统管理和全周期理念，真正实现源头治理、部门协同、信息共享、查处有力的工作目标，切实形成龙岗区房地产市场科学规范、综合治理的管理体系，根据有关法律、法规、规章和政策，以及住房和城乡建设部等8部门《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》和《深圳市房地产市场监管办法》等规定，结合龙岗实际，制定本指导意见。

第二条 遵循“源头治理、系统治理、依法治理”的总原则，贯穿房地产项目规划、设计、建设、销售、验收、交付的全周期。

第三条 按照“聚焦问题、找准环节、明确责任、标本兼治”的思路，分清流程阶段、分清行为边界、分清责任主体，压实各方主体责任，形成房地产市场健康发展的长效机制。

第二章 科学规划

第四条 市规划和自然资源局龙岗管理局、区城市更新和土地整备局应加强源头管理，严格规范审批，建立房地产项目周边设施全配套清单，结合项目建设实际需求，系统评估，科学统筹，逐项排除，提前规划项目周边配套设施。

第五条 房地产项目周边配套设施应与项目同步规划、同步建设、同步交付使用，鼓励房地产开发企业代建市政配套。市规划和自然资源局龙岗管理局、区城市更新和土地整备局应保障周边配套设施充足、交通顺畅、满足片区使用要求。

第六条 市规划和自然资源局龙岗管理局、区城市更新和土地整备局在土地出让合同中应明确约定土地使用条件，明确土地使用者应按约定的土地使用条件进行开发建设的义务，明确土地使用者的违约责任。

第七条 市规划和自然资源局龙岗管理局、区城市更新和土地整备局应建立部门联动巡查制度，对已批的用地情况实行全程动态跟踪联动巡查，督促项目按期开工、竣工。

第八条 市规划和自然资源局龙岗管理局、区城市更新和土地整备局应建立违规违约用地依法处置机制，对于不履行合同和相关监管协议约定内容的土地使用者，依规开展用地违约处置工作。

第九条 区工业和信息化局、区投资推广和企业服务中心、区文化广电旅游体育局强化产业类项目审查，在项目监管协议中明确行业准入、投资投产、产值税收、股权变更、租赁转让、节能环保等各环节监管内容。同时，对项目的建设、销售、交付、使用等行为的标准条件进行明确约定，对项目协议履行情况进行全流程监管。与各职能部门定期或不定期对监管内容履约情况予以检查，实行“全方位、全年限”监管机制。

第三章 规范设计

第十条 逐步建立高品质设计理念，强化房地产项目总体布局合理性审查，合理确定住宅小区绿化覆盖率，对小区及配套物业所必须的设施设备，必须预留足够的放置空间；明确道路出入口及水、电、气、通讯等市政配套设施接口，明确物业服务办公用房的配建面积。房地产开发企业宜在规划核定指标的基础上按照中上限配置停车位、电梯等。

第十一条 市规划和自然资源局龙岗管理局、区城市更新和土地整备局应完善房地产项目建设设计的审查要点，对居住类项目建筑图纸柱梁板接口、凸窗和凹槽等设计进行重点审查，堵塞偷面积、拓展面积和违规改变功能等漏洞；对非居住类项目采用居住套型设计的，不得擅自预留、增设可作为住宅用途的排水、排污、排烟及燃气等管道，卫生间、茶水间或饮水供应点应集中设置。

第十二条 房地产项目中无偿移交或有偿回购的保障性住房和人才住房、拆迁安置房社区配套和公共服务用房、道路和广场等的设计，要充分吸收职能部门意见并优化设计方案。

第十三条 配建公共住房的项目，需确保公共住房和商品住房在建筑材料、外形、风格等方面保持一致并总体和谐，商品住房和配建的公共住房之间不得设置围墙等物理隔离，也不得有其他类似的歧视性措施。严禁商品住房与公共住房在公共配套、停车位、电梯配比的规划指标上存在差异。

第四章 品质建设

第十四条 加强对施工图设计文件与规划方案的抽查，并将按图施工的巡查工作纳入工程建设项目质量安全的日常检查重点。对于工作中发现擅自变更设计情形的，责令立即整改；对于逾期整改或整改不到位的，依法责令停止施工。

第十五条 房地产开发企业要严格落实招标人负责制，合理设置择优因素、清标内容、定标操作细则，增强合同管控约束力度，从源头上实现工程施工、监理等参建单位的精准择优选优和高品质建设。对精装修销售的居住类项目装修工程部分应取得的相应的施工许可证，并纳入房屋质量安全监管。

第十六条 施工总承包企业应不断健全完善专业承包和劳务分包队伍的择优选拔程序，科学合理的确定建设工期和造价，严禁转包、违法分包，严禁不按图施工，严禁盲目赶工赶期。

第十七条 监理单位要选派与项目建设需求相符的监理总监和监理人员进驻施工现场，严禁履职缺岗缺位。

第十八条 严格落实“一岗双责”，按照“双随机、一公开”督查方式，各司其职、齐抓共管，全面履行法定监管职责，全力压实参建企业质量安全主体责任。一旦发生问题，严肃追责。

第十九条 凡未办理建设工程用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等手续或未经批准的，不得开工建设；对未经批准或手续不全开工的，由区规划土地监察局会同市规划和自然资源局龙岗管理局、区城市更新和土地整备局、区住房建设局依法责令停工，并对相关责任单位和责任人依法予以处理。

第五章 审批服务

第二十条 坚持以市场需求为导向，持续优化审批服务，主动采取预约机制、现场指导、提前做好现场踏勘、技术分析、专家评审、一次性告知等方式，最大限度地将本部门审批前的各项准备工作提前完成，提高审批效率。

第二十一条 在预售许可审批前，应就住宅类项目周边学位配套情况、更新类项目回迁安置和项目监管落实情况征求教育、更新部门的意见；保障性住房项目应征求保障房主管部门的意见；产业类项目应征求区产业主管部门的意见；所有项目应征求属地街道的意见，并征求登记部门关于项目土地使用权以及该土地使用权范围内在建工程抵押登记信息。涉及社区公配物业的项目应取得区政府物业管理中心的意见。

第二十二条 区住房建设局应在项目预售许可申请前，对房地产开发企业的销售合同文本（包含合同示范文本、变更或者增减条款以及补充协议）先行审查，严禁出现“霸王条款”或损害购房者合法权益的内容。

第六章 规范销售

第二十三条 重点分析项目的教育、交通、生态环境等问题，研判潜在风险点，并在项目申请预售许可前联合约谈房地产开发企业和中介机构相关责任人，全面规范销售和宣传行为。

第二十四条 依托政府在线等平台统一发布规划、学位、交通、环境、绿色建筑、不利因素等信息，并在销售场所显著位置公示，制定《项目基本情况告知书》作为认购书附件，由购房者签字确认并录像存档。

第二十五条 鼓励房地产开发企业委托公证机构对销售现场公示信息、交付标准的样板房等核心要素证据保全进行公证。对于设置样板房的项目至少设置一套交付标准的清水房。

第二十六条 加强预售资金监管，压实房地产开发企业、监理单位和资金监管银行主体责任；区工业和信息化局（金融工作局）应督促资金监管银行不得违规拨付资金监管银行账户的款项，做到专款专用；房地产开发企业、监管银行应当每月将专用账户收支情况报送区工业和信息化局（金融工作局）。

第二十七条 市市场监督管理局龙岗监管局应对房地产开发企业发布含有虚假或者引人误解、欺骗、误导消费者的广告及虚假房源信息，在房地产广告宣传中承诺办理入户、就业、升学信息等违法违规问题进行重点整治。同时，加强房地产市场价格监管力度，对房地产开发企业未按照价格备案制度实施明码标价、变相进行价外加价，实施霸王条款等问题进行严厉查处，对情节严重的企业及个人纳入失信主体名单。

第二十八条 在批准预售许可后，区住房建设局将项目审批情况函告区规划土地监察局、市市场监督管理局龙岗监管局、区工业和信息化局、区投资推广和企业服务中心、区文化广电旅游体育局、市不动产登记中心（龙岗、布吉）和各街道。

第二十九条 开发企业应当明确专门的售后服务机构，建立售后服务承诺制度，优化售后服务工作流程。鼓励开发企业探索7天无理由退房机制，在开发企业与买受人签订《深圳市房地产认购书》的同时，买受人可以选择是否签署《无理由退房协议》。

第三十条 在项目预售阶段，房地产开发企业会同项目所在地的社区党委同步采集业主的政治面貌信息，建立党员名册，并由社区党委指导成立党组织，高质量扩大党的组织覆盖。

第七章 验收标准

第三十一条 积极探索对房地产项目规划、人防、消防、节能、工程质量等事项实行集中联合验收，统一验收标准，限时出具验收意见。

第三十二条 市规划和自然资源局龙岗管理局、区城市更新和土地整备局严格对照项目用地规划报建情况，对项目建设现状进行核查，发现房地产项目存在平面布局、空间布局、技术指标、建筑功能等与规划标准要求不符的擅自变更设计情形，一律不得通过规划验收。区规划土地监察局跟随验收，并加强后续监管。

第三十三条 区住房建设局应加强地基与基础、主体结构、装饰装修、防水工程和建筑设备等分部分项的质量监管，对工程原材料、相关试块留置与检测、结构及功能性检测、实体质量进行抽查、抽测，严格落实监督执法文书的发放及质量问题整改的跟踪处理。

第三十四条 区住房建设局强化验收环节实地勘察，区规划土地监察局跟随验收，并加强后续监管。对存在以下违法违规行为的，应发放相应责令整改通知书并责令限期整改，逾期不整改的不予通过验收：

1.擅自加建、改建、扩建；

2.改变建筑物原使用功能；

3.存在增设结构梁、插层等情形；

4.擅自预留、增设可作为住宅用途的排水、排污、排烟等管道。

第八章 严格交付

第三十五条 房地产开发企业应制定具体周密的交房方案，并成立由建设、施工、监理单位组成的联合交房小组，对交房过程中存在的问题第一时间进行处理。针对问题较为突出的项目，开发企业与辖区街道办成立维稳小组，开展集中研判，联合处置，保障交房过程平稳有序。

第三十六条 房地产开发企业在装修交付项目现场，应设置“意见收集和沟通联络服务点”及“返修办公室”，对购房者提出的较为突出的问题，专项开展风险处置化解，集中有效处置合理诉求。

第三十七条 物业服务企业应将装修活动禁止行为和其他注意事项告知业主，对巡查发现存在违反小散工程安全纳管规定的行为应当及时劝阻；劝阻无效的，及时报告属地街道、社区和相关部门依法查处。

第三十八条 鼓励公共住房住户参与小区治理，充分发挥全体住户在监督物业管理、完善公共服务、收集居民需求等方面的作用。

第三十九条 日常监督工作应坚持党建引领，建立“小区党支部 业主委员会 物业公司”三方日常监督小组，畅通业主反馈渠道，对反映的问题及时介入、有效疏导、妥善解决。

第九章 其他措施

第四十条 各部门开展不定期联合检查，重点对以下房地产市场销售行为乱象从严查处：

1、非住宅类项目进行“类住宅”、教育承诺等虚假宣传的；

2、非住宅类项目售楼处展示具有居住功能的样板房；

3、非住宅项目擅自预留作为住宅用途的排水、排污、排烟等管道，存在增设结构梁、插层等情形的；

4、居住类项目售楼处展示可供加建、改建、扩建的样板房；

5、非精装修项目存在捆绑装修销售；

6、未取得预售许可证擅自销售；

7、以较低折扣要求购房人一次性付清购房款，或资金未进入资金监管账户的；

立案调查期间，依法停止办理规划验收、竣工验收备案和预售许可相关手续。对已取得预售许可的项目，控停销售行为。

第四十一条 加大对房地产经纪机构的日常巡查力度，强化房地产经纪人员行业自律。对于违反规定及行业规范的，依法予以行政处罚并记入信用档案；造成不良社会影响或其它严重后果的，应建议行业协会按规定将涉事企业列入“黑名单”并取消会员资格。

第四十二条 加强对监理单位、资金监管银行的监管力度，对于违规操作导致预售监管资金被擅自挪用，致使项目延期或烂尾的，依法从严处理。

第四十三条 对于房地产开发企业在化解信访事件中态度消极、措施不力，转移因自身规划、用地、建设、销售、配套行为不规范而引起的矛盾纠纷、引发群诉群访事件的，各相关职能部门应采取以下联合惩戒措施：

1.约谈房地产开发企业负责人；

2.锁定涉事项目一定数量在售房源；

3.在龙岗政府在线网站予以公开曝光；

4.加大涉事企业在建项目的监管力度，列为重点监管对象，依法进行行政处罚，涉嫌违法犯罪的，移交公安部门从严查处；

5.从严审核涉事企业及其母公司、全资子公司在龙岗区相关项目的前期报批报建手续，土地竞拍、土地整备利益统筹实施主体确定等事项。